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Faculté des sciences juridique et politique Niveau : MASTER 1 FILIERE : DROIT N

Faculté des sciences juridique et politique Niveau : MASTER 1 FILIERE : DROIT NOTARIAL ENSEIGNANTT : M KAMENI GUY MARCEL ETUDIANT : ZAKARIA BOUKAR PAILAPI 1 Société civile et immobilier Theme3 : les sociétés civiles de placement PLAN Chapitre I : la typologie et la constitution de la société civile de placement. SECTION I : Les types de SCPI Paragraphe I : SPCI de rendement A-caractère de la SCPI de rendement B- Les les parts de la SCPI reçus par les associé Paragraphe II : SCPI de capitalisation et fiscalité A-SCPI de capitalisation B-SCPI fiscales Paragraphe II : condition de forme A- Condition relatives à l’établissement des statuts SECTION II : condition de formation d’une SPCI Paragraphe I : condition de fond B- Condition tenant aux associes C- Condition tenant à l’objet D- Condition tenant à l’enregistrement au RCCM et à la publicité Chapitre II : organisation, fonctionnement et dissolution de société civile de placement Section I : L’organisation et fonctionnement de la société civile de placement immobilier Paragraphe I L’organisation de la société civile de placement A -l’assemblée générale des associes B -la gérance de la société civile de placement immobilier Paragraphe II : fonctionnement de la société civile de placement A -Le contrôle interne de la société civile de placement immobilier B- le contrôle confié a un organe externe Section II : la dissolution de la société civile de placement Paragraphe I : la dissolution conventionnelle de la société civile de placement A -Réalisation de l’objet social de la la B –Décision des associes Paragraphe II : dissolution forcée de la société civile de placement A-causes tenant à la nullité des actes B –causes tenant à la difficulté de la société civile de placement. 2 INTRODUCTION Toute société civile est régie par le droit commun, contrairement à celle de la société commerciale qui est régie par l’acte uniforme (OHADA) portant droit des sociétés. Alors elles sont régies à partir des articles 1832 et suivants du code civil français de 1804. La société civile de placement est par définition une société civile, dont son objet exclusif consiste dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Cependant ses revenus nets sont repartis entre les porteurs de ses parts. Leur gestion est assurée par une société de gestion qui collecte les capitaux par appel public à l’épargne, recherche et sélectionne les immeubles achetés par les sociétés. Elle gère à la fois les immeubles et les comptes des associés auxquels elle distribue les revenues correspondants aux nombres de parts auxquelles ils ont souscrit. Par ailleurs, contrairement à la société commerciale telle qu’a été définie par l’article 4 de l’acte uniforme du 30 janvier 2014 relatif au droit des sociétés commerciales et du groupement d’intérêt économique, la société commerciale est créée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent , par un contrat, d’affecter a une activité de bien en numéraire ou en nature ; ou de l’industrie dans le but de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui peut en résulter. Les associés s’engagent à contribuer aux pertes dans les conditions prévues par le présent acte uniforme. La société commerciale est créée dans l’intérêt commun des associés. Historiquement parlant, l’idée d’investissement collectif en immobilier professionnel, est apparue en France en 1964, date à laquelle est créée une société intitulée *La Civile Foncière*. Celle-ci a pour unique objectif d’acheter des immeubles et des locaux commerciaux pour les louer à des entreprises et des commerçants en redistribuant les loyers à ses actionnaires. D’autres initiatives semblables sont lancées dans la foulé. En 1968, est créée sur le même modèle la société dénommée * Epargne Foncière*, qui a connu diverses mutations par la suite et constitue de nos jours la plus ancienne SCPI . Ainsi, en droit français, la société civile de placement immobilier a deux formes notamment : la société civile de placement immobilier à capital fixe qui a pour objet d’atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts et la société civile de placement immobilier variable qui a pour objet d’émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre a un associé de sortir. De ce fait, l’on est en droit de poser la question de savoir quelles sont les différentes formes des sociétés civiles de placement et comment peut-on les former ? Répondre à cette problématique cela nous amènera a cerner d’une part la typologie et la constitution de la SCPI (chapitre I) et d’autre part l’organisation, fonctionnement et la dissolution de la SCPI (chapitre II). 3 CHAPITRE I : LA TYPOLOGIE ET LA CONSTITUTION DE LA SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT Les sociétés civiles de placement sont des produits robustes. Ce sont les secteurs de l’immobilier, la société des baux conclus par une société civile de placement le protège de chocs du marché. Ce types d’épargne d’investissement sera supérieure a 5% pour la plupart d’entre eux géré par des société de gestion expérimentée. La société civile de placement est une société de rendement et d’investissement en propriété civile a pour objectif d’acheter, de gérer et améliorer un portefeuille immobilier pouvant peser plusieurs millions voire des milliards de FCFA. Le capital d’une SCPI peut être fixe ou variable. Cette différence à priori minime est pourtant fondamentale. Notamment car elle conditionne l’achat et la vente des parts de la SCPI. Le capital d’une SCPI à capital fixe est figé car il ne peut ni augmenter ni diminuer. C’est à dire que sauf avis de la société de gestion et vote des associés il est difficile d’acheter ou vendre des parts. On ne peut acheter les parts d’une SCPI à capital fixe que lors des augmentations de capital. Or ces augmentations n’ont pas lieu tout le temps et il peut se passer des années entre deux opérations. Il est également possible de se procurer des parts de gré à gré sur le marché secondaire. Dans ce cas l’acheteur et le vendeur doivent se mettre en relation directement ou via la société de gestion. Dans le premier cas ils peuvent convenir des modalités alors que dans le second elles sont déjà fixées. Quoi qu’il en soit les meilleures SCPI se revendent sans problèmes car elles sont très recherchées. Tandis que pour une SCPI à capital variable le capital n’est pas figé. Il peut donc monter en fonction des acquisitions et descendre à cause des cessions de parts. L’achat et la revente de parts sont donc possibles à tout moment auprès de la société de gestion. A noter qu’il est également possible de procéder à des échanges sur le marché secondaire. La société de gestion compense les ventes par les demandes d’achat qu’elle reçoit. Mais si elle n’en a pas assez elle va puiser dans ses réserves monétaires pour payer le vendeur. En dernier recours elle peut vendre des immeubles si un nombre important d’associés souhaite partir. Dans ce cas il peut s’écouler plusieurs mois entre et la demande de vente et la réception des fonds. SECTION I : Les types de SCPI 4 Ce paramètre est plus important encore que la structure du capital. Et au-delà de cette divergences de la société de placement immobilier a capital fixe et variable, il en existe d’autre type de SCPI qui va conditionner la stratégie de la société de gestion et donc vos gains. On trouve principalement 3 types différents de SCPI qui répondent à des besoins différents :  SCPI de rendement  SCPI de capitalisation ou plus-value  SCPI fiscale Dans chacune de ces grandes familles vous avez le choix entre plusieurs produits. Chacun possède une approche et une stratégie qui lui sont propres concernant les biens immobiliers. Cela va de l’achat à la revente en passant par l’entretien et les travaux à effectuer. Paragraphe I : SPCI de rendement Les SCPI de rendement sont sans doute les plus connues de toutes. Car leur mode de fonctionnement est analogue à la détention d’un bien immobilier en direct. La société reverse périodiquement les loyers et la valeur de la part augmente avec le temps. A-caractère de la SCPI de rendement Ces SCPI sont principalement investies dans l’immobilier à caractère professionnel. Comme les bureaux, les entrepôts, les murs de boutiques, les parkings et les hôtels. Il est même possible de trouver des sociétés qui détiennent des cliniques ou d’autres biens insolites. B- Les les parts de la SCPI reçus par les associé Les associés reçoivent leurs parts des loyers déduction faites de différents frais. Comme l’entretien du parc immobilier, les réserves financières pour les travaux et les frais généraux de la société. En général vous devrez attendre de 2 à 6 mois pour percevoir vos premiers loyers pour un achat en direct. Les SCPI de rendements répondent à la stratégie suivante : “Encaisser régulièrement des revenus passifs et faire une plus-value à la revente.” L’horizon de placement de ce produit est donc d’au moins 8 ans. Car en dessous le prix de vente peut être inférieur au prix d’achat additionné du montant des loyers reçus. 5 Paragraphe II : SCPI de capitalisation et fiscalité uploads/Societe et culture/ zakaria-boukar-pailapi.pdf