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Une indemnite d immobilisation en clause penal

Accueil Analyses et commentaires Jurisprudence Promesse de vente Requali ?cation d'une indemnité d'immobilisation en clause pénale Promesse de vente Requali ?cation d'une indemnité d'immobilisation en clause pénale Cass Civ III N de pourvoi - Une promesse synallagmatique de vente conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt contenait une clause prévoyant que le dépôt de garantie versé par l'acquéreur resterait acquis au vendeur à titre d'indemnité d'immobilisation ? en cas de défaillance de la condition suspensive due à la faute de l'acquéreur Suite à la non obtention du crédit par l'acquéreur qui a sollicité un prêt d'un montant supérieur à celui prévu dans le contrat le vendeur réclame le paiement de l' indemnité d'immobilisation ? La Cour d'appel fait droit à sa demande mais l'arrêt est censuré par la Cour de cassation qui considère que l'indemnité telle qu'elle est prévue dans l'avant-contrat constitue non pas une somme forfaitaire destinée à indemniser le vendeur du préjudice lié à l'immobilisation de son bien mais une clause pénale dont le montant est susceptible d'être diminué par le juge code civil art Rappelons que l'indemnité d'immobilisation est la contrepartie ?nancière de l'option laissée au béné ?ciaire d'une promesse unilatérale de vente qui peut à l'issue du délai qui lui est imparti décider de renoncer à l'acquisition du bien Elle rémunère alors le promettant qui pendant la durée de l'option laissée au béné ?ciaire s'est interdit de disposer de son bien L'objet de la clause pénale est tout autre il s'agit de prévoir à l'avance et de manière forfaitaire le montant des dommages et intérêts dus par le débiteur en cas d'inexécution de ses obligations En pratique la confusion na? t de l'appellation de ces clauses dans les avant-contrats souvent désignées comme clauses d'indemnité d'immobilisation ? Or selon l'objet qui leur a été assigné par les parties elles sont susceptibles d'être quali ?ées de clauses pénales Tel est le cas en l'espèce la Cour de cassation requali ?e en clause pénale la clause qui prévoit que le dépôt de garantie versé par l'acquéreur reste acquis au vendeur à titre d'indemnité d'immobilisation ? en cas de défaillance de la condition suspensive due à la faute de l'acquéreur Plusieurs éléments ont conduit les juges à la requali- ?cation en clause pénale Tout d'abord la faute de l'acquéreur était précisée dans la clause il était prévu qu'elle pouvait résulter du fait de s'abstenir de toute demande de prêt ou de fournir les justi ?cations exigées par la banque ou encore de refuser sans motif légitime les o ?res de prêt ? Le fait que la clause litigieuse fasse expressément référence à la faute de l'acquéreur démontre que son objet était d'indemniser le promettant en cas d'inexécution de l'obligation de diligence pesant sur l'acquéreur dans la recherche d'un prêt Or une clause d'indemnité d'immobilisation aurait joué en cas de défaillance de la condition quelle qu'en soit la cause et indépendamment de toute notion de faute du béné ?ciaire Par ailleurs la nature de l'acte dans lequel est stipulée