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Division en volume Répertoire de droit immobilier Section re - Notions générales sur les volumes Art er - L'ensemble immobilier complexe ? er - Incompatibilité des formules traditionnelles La nécessité de pro ?ter au maximum des possibilités de construire

Répertoire de droit immobilier Section re - Notions générales sur les volumes Art er - L'ensemble immobilier complexe ? er - Incompatibilité des formules traditionnelles La nécessité de pro ?ter au maximum des possibilités de construire a ?n de répondre à l'explosion démographique et économique de la période suivant les années a conduit les praticiens pour éviter tout gaspillage de constructibilité à utiliser au maximum l'espace tant en élévation qu'en tréfonds en réalisant des ouvrages ayant des a ?ectations très di ?érenciées mais réunis dans une même structure technique indivisible que l'on a appelée ensemble immobilier complexe EIC L'ensemble immobilier complexe rassemble un nombre plus ou moins élevé de volumes ? juridiquement autonomes imbriqués les uns dans les autres et sans aucune partie commune entre eux L'ensemble immobilier complexe peut être très important comme l'opération d'Épinay-sur-Seine ou de la Défense ou au contraire très limité comme la plupart des réalisations actuelles l'ère du gigantisme en urbanisme étant révolue Dans l'ensemble immobilier complexe l'architecte dispose d'une grande liberté de conception puisqu'il n'est plus soumis à la rigueur de la division parcellaire Cette liberté est toutefois limitée par la nécessité de rester raisonnable dans la conception des formes et de tenir compte des servitudes qui présenteront un caractère intangible et détermineront la règle de répartition des charges d'entretien de réparation et de consommation L'architecte va calculer les volumes a ?ectés aux di ?érentes fonctions assembler et articuler les volumes entre eux dé ?nir et structurer les éléments tout en respectant une certaine harmonie générale L'architecte fait partie de l'équipe qui entoure l'aménageur et qui comprend l'aménageur Cl'entrepreneur principal l'assureur le géomètre et le notaire Ce dernier devra traduire en langage juridique la pensée de l'architecte Pour cette nouvelle structure technique il a fallu envisager une formule juridique originale en raison notamment de l'inadaptation des formules classiques qu'il s'agisse de l'indivision des baux de longue durée bail emphytéotique et bail a construction de la concession du lotissement de la société et même de la copropriété L'imbrication de fonctions très di ?érentes habitation commerce voie publique etc ne pouvait que très di ?cilement se concevoir à l'intérieur d'une communauté organisée telle que la copropriété Il est vrai que le législateur a prévu des palliatifs pour alléger la lourdeur du régime de la copropriété en autorisant l'éclatement du syndicat principal par la création de syndicats secondaires L no - du juill art D la division de la copropriété en plusieurs copropriétés art et la création d'unions de syndicats art et pourtant le régime de la copropriété ne convient pas car il existe une incompatibilité profonde entre l'esprit de la copropriété communauté homogène et l'ensemble immobilier complexe qui se caractérise par son hétérogénéité On doit constater que la copropriété se caractérise par une absence d'organisation pendant la période de construction alors que le montage en volumes permet au contraire de gérer cette période Par ailleurs la copropriété est incompatible avec le domaine public de Laubadère Venezia et Gaudemet Traité de droit administratif t e éd no