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Association des Responsables de Copropriété www.unarc.asso.fr Contrat et mainte

Association des Responsables de Copropriété www.unarc.asso.fr Contrat et maintenance des ascenseurs les bons conseils Chapitre 1. Bien négocier le contrat d’entretien de son ascenseur après le décret du 7 mai 2012 Le Code de la construction et de l’habitation prévoit que les contrats d’ascenseur doivent intégrer obligatoirement certains types de clauses La difficulté est qu’il n’existe pas de « clauses types » ; le décret se contente d’obliger à inclure certaines clauses, mais laisse libres les parties de négocier le détail de ces clauses. Or, on sait qu’en matière de négociations concernant les contrats d’ascenseurs, c’est un peu l’histoire du loup et de l’agneau... D’où l’intérêt des conseils qui suivent. I. CLAUSES NOUVELLES PRÉVUES PAR LE DÉCRET DU 7 MAI 2012 Le décret du 7 mai 2012 a prévu que de nouvelles clauses devront obligatoirement figurer dans un contrat. Ces clauses nouvelles : a) doivent être intégrées dans TOUS les nouveaux contrats ; b) pourront être intégrées dans les contrats en cours (sur demande de la copropriété et si l’ascensoriste accepte cette demande) ; c) devront, en tout état de cause, être impérativement intégrées dans les contrats en cours avant le 1er janvier 2015. Nous allons passer en revue ces nouvelles clauses et expliquer les dispositions qu’il faut, selon nous, pouvoir y intégrer pour bien défendre l’intérêt des copropriétaires et usagers. 3 SOMMAIRE Chapitre 1. Bien négocier le contrat d’entretien de son ascenseur après le décret du 7 mai 2012 3 Chapitre 2. La gestion technique d’un ascenseur : questions/réponses pour améliorer la maintenance 11 Chapitre 3. Le contrôle quinquennal 25 Chapitre 4. Le nouvel « accord-cadre 2012 » négocié par l’ARC 33 2 D’où l’importance qu’il y aura désormais à pouvoir se séparer, en cas de gros travaux, de l’ascensoriste en charge de l’entretien. Les travaux importants comprennent l’un, au moins, des travaux suivants : • le remplacement complet de la cabine ; • la modification du nombre ou de la disposition des faces d’accès à la cabine ; • la modification du nombre ou de la situation des niveaux desservis, ou l’adjonction d’une ou de plusieurs portes palières ; • le remplacement de l’ensemble des portes palières ; • le remplacement de l’armoire de commande ; • pour les ascenseurs électriques à adhérence, le remplacement du groupe de traction ; • pour les ascenseurs hydrauliques, le remplacement complet de la centrale ou du vérin ; • la modification du système d’entraînement, telle que la modification du contrôle de l’arrêt et du maintien à niveau, l’adjonction de variateur de vitesse ; • l’adjonction d’un dispositif de protection contre la vitesse excessive de la cabine en montée pour les ascenseurs électriques à adhérence. Là encore, il faut pouvoir rédiger et négocier une clause qui permette de bien défendre les intérêts de la copropriété, en écartant en particulier les « pénalités » déguisées. C’est ce que nous avons fait dans le contrat type mis en place pour nos adhérents. 3. Clause concernant la présence d’un représentant de la copropriété lors des visites régulières du technicien d’entretien Voici une autre clause très intéressante dont le principe a été introduit par le décret du 7 mai 2012. Jusqu’à présent, il était difficile à un représentant de la copropriété d’arriver à être présent au jour et à l’heure de la visite de maintenance périodique (ceci 5 1. Clause permettant de résilier le contrat en cas de manquements graves de l’ascensoriste à ses obligations Le décret du 7 mai 2012 a, en effet, introduit cette innovation majeure : plus besoin forcément d’aller en justice pour rompre un contrat lorsque le titulaire ne fait pas son travail correctement ou ne respecte pas son contrat. Si une clause prévoit la rupture automatique en cas de manquements graves et que ces manquements sont définis dans le contrat, la clause permettra de rompre le contrat et donc de quitter sans problèmes son ascensoriste. Comme on le comprend, il faut – pour cela – que la clause soit précise et vise des manquements graves, par exemple : • l’absence de plusieurs visites d’entretien ; • la multiplication de manquements de natures diverses (délais d’intervention non respectés, travaux non réalisés, etc.) ; • un taux de pannes supérieures à un certain pourcentage, etc. L’ARC a élaboré un contrat type où figure une telle clause et dans laquelle nous précisons : • d’abord quels sont les manquements concernés et la fréquence qui ouvre droit à la résiliation ; • en second lieu, les modalités de mise en œuvre que nous proposons. 2. Clause permettant de résilier le contrat, moyennant un préavis de trois mois, en cas de travaux importants réalisés par une entreprise différente de celle titulaire du contrat Il s’agit d’une autre clause nouvelle très importante prévue par le décret du 7 mai 2012 à introduire et à négocier. Cette clause permet d’éviter l’impossible mise en concurrence (jusqu’à présent) en cas de gros travaux. En effet, lorsqu’un ascensoriste détenait le contrat de maintenance, il était difficile de demander à un autre ascensoriste moins cher de faire les travaux, car celui-ci sait que l’ascensoriste en place risque de rendre difficile son travail et surtout d’invoquer – ensuite – des malfaçons. 4 5. État des lieux en fin de contrat Il est désormais obligatoire – lorsque le propriétaire de l’appareil en fait la demande – de prévoir dans les contrats la réalisation d’un état des lieux final (et non seulement initial). C’est ce que nous demandions depuis six ans et avons enfin obtenu. L’état des lieux final permet, en effet, de faire le point avec l’ascensoriste sortant de ce qui a été fait et n’a pas été fait au cours du contrat et donc de faire faire par l’ascensoriste sortant ce qui aurait dû être effectué depuis qu’il a en charge l’entretien de l’appareil (ou de ne pas lui payer ses dernières factures...). À noter que cette clause n’est pas obligatoire d’office mais qu’elle le devient si la copropriété en fait la demande. Vous savez donc ce qu’il vous reste à faire... Telles sont les cinq nouvelles clauses obligatoires à négocier au mieux. II. AUTRES CLAUSES OBLIGATOIRES EXISTANT DÉJÀ AVANT LE DÉCRET DU 17 MAI 2012 Avant le 17 mai 2012, existaient déjà des clauses obligatoires, dont le détail était, lui aussi, laissé à la négociation entre les parties. Nous revenons sur ces clauses en vous donnant quelques conseils pour les négocier ou les renégocier, si vous souhaitez changer d’ascensoriste. Les principales clauses obligatoires concernées sont relatives : 1. aux pénalités en cas d’inexécution ou mauvaise exécution des obligations contractuelles ; 2. au remplacement des pièces de rechange (disponibilité, délais) ; 3. au carnet d’entretien ; 4. à la révision des prix ; 5. à la sous-traitance. Voyons rapidement les pièges à éviter et comment bien négocier ces clauses. 7 pour pouvoir vérifier certains points, ou contrôler l’effectivité du travail ou bien encore poser certaines questions au technicien, etc.). Le décret du 12 mai 2012 permet maintenant d’imposer une clause concernant « les modalités d’information et de communication permettant la présence d’un représentant de la copropriété lors des visites d’entretien ». On peut donc, par exemple, grâce à cette clause, exiger que l’ascensoriste fournisse un planning d’intervention prévisionnel pour les opérations de maintenance, précisant le créneau horaire d’intervention du technicien ainsi que les opérations prévues lors de cette visite ; la clause devra également permettre de préciser comment et à quel moment l’ascensoriste devra informer la copropriété en cas de changement de planning, etc. Là encore la clause type de notre contrat prévoit une rédaction adaptée. 4. Clause concernant la mise à disposition du personnel pour accompagner le contrôleur technique Autre petite révolution : désormais le contrat devra absolument préciser les modalités de mise à disposition du personnel compétent pour accompagner le contrôleur technique pendant la réalisation du contrôle technique quinquennal obligatoire. Voici une innovation importante, car souvent jusqu’à présent, le contrôleur technique devait faire seul la visite, donc ne pouvait pas effectuer TOUTES les vérifications et ne pouvait pas, de ce fait, mettre en évidence les manquements aux obligations contractuelles. Notre conseil est que la mise à disposition du personnel compétent doit absolument faire partie du contrat de maintenance de base, et ne faire l’objet d’aucune facturation supplémentaire. À l’occasion du contrôle quinquennal, les essais du parachute et la vérification des câbles sont effectués ; ces vérifications étant obligatoires au titre du contrat, le prestataire présent devra effectuer cette vérification au même moment et gratuitement. 6 ATTENTION, comme on l’a déjà dit, au plafonnement : 5 % de plafonnement correspond, sur un contrat de 2 000,00 € par exemple, à 250,00 €, ce qui représente à peine le montant d’une visite non faite : 2 000,00 € / 9 visites = 222,00 €). 2. Clause concernant les conditions de remplacement des pièces mentionnées au contrat Le prestataire doit, en effet, préciser dans le contrat les conditions de disponibilité et de fourniture des pièces de rechange, et l’indication du délai garanti pour le remplacement des pièces mentionnées au contrat (en fonction de l’ancienneté uploads/S4/ ascenseur-s-pdf.pdf