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Examen du diplôme supérieur de régisseur et courtier en immeubles - Session 200

Examen du diplôme supérieur de régisseur et courtier en immeubles - Session 2001-2002 Travail de mémoire Droit du bail à loyer Frais accessoires Anne-Florence Wymann-Junod Chemin Pierrefleur 31 1004 Lausanne Lausanne, mars 2002 Frais accessoires Anne-Florence Wymann-Junod - 2 - 1. LISTE DES ABRÉVIATIONS.....................................................................................................................3 2. INTRODUCTION .............................................................................................................................................4 3. BASES LÉGALES DU CONTRAT DE BAIL À LOYER...............................................................5 3.1. GÉNÉRALITÉS.................................................................................................................................................5 3.2. DÉFINITION ET NOTION DU CONTRAT DE BAIL À LOYER...................................................................5 3.3. FORME DU CONTRAT DE BAIL À LOYER...................................................................................................5 4. BASES LÉGALES DES FRAIS ACCESSOIRES ................................................................................5 4.1. GÉNÉRALITÉS.................................................................................................................................................5 4.2. DÉFINITION ET NOTION DES FRAIS ACCESSOIRES................................................................................7 5. LES DIFFÉRENTS POSTES DE FRAIS..............................................................................................7 5.1. LES FRAIS ACCESSOIRES ADMISSIBLES.....................................................................................................7 5.2. LES FRAIS ACCESSOIRES EXCLUS...............................................................................................................9 5.3. LES FRAIS ACCESSOIRES CONTROVERSÉS................................................................................................9 6. MODE DE CALCULATION DES ACOMPTES FRAIS ACCESSOIRES...........................10 7. MODE DE FACTURATION......................................................................................................................11 7.1. LE SYSTÈME DES PAIEMENTS DIRECTS.................................................................................................11 7.2. LE SYSTÈME AVEC ACOMPTES PROVISIONNELS...................................................................................11 7.3. LE SYSTÈME DU FORFAIT...........................................................................................................................11 7.4. SYNTHÈSE DU MODE DE FACTURATION................................................................................................12 8. FRAIS ACCESSOIRES LORS DE LA CONCLUSION D’UN BAIL À LOYER..............12 8.1. GÉNÉRALITÉS...............................................................................................................................................12 8.2. EXEMPLE D’UN CAS PRATIQUE LORS DE LA CONCLUSION D’UN BAIL À LOYER........................13 9. INTRODUCTION DU SYSTÈME DE FRAIS ACCESSOIRES EN COURS DE BAIL13 9.1. GÉNÉRALITÉS...............................................................................................................................................13 9.2. NOTIFICATION DE NOUVELLES PRÉTENTIONS...................................................................................14 9.2.1. Désignation des prétentions...............................................................................................................14 9.2.2. Date de l’entrée en vigueur................................................................................................................15 9.2.3. Motifs précis justifiant les nouvelles prétentions...........................................................................15 9.3. NOTIFICATION DE HAUSSE DE LOYER....................................................................................................15 9.4. SYNTHÈSE DE L’INTRODUCTION DES FRAIS ACCESSOIRES .............................................................16 9.5. PROCÉDURE EN CAS DE CONTESTATION PAR UN LOCATAIRE........................................................16 9.6. EXEMPLE D’UN CAS PRATIQUE LORS DE L’INTRODUCTION DES FRAIS ACCESSOIRES............16 10. CAS PARTICULIERS................................................................................................................................17 10.1. FRAIS ACCESSOIRES DANS LE CADRE DES BAUX COMMERCIAUX....................................................17 10.1.1. Frais pris en compte dans le cadre des baux commerciaux..........................................................17 10.2. FRAIS ACCESSOIRES DANS LE CADRE DES BAUX SUBVENTIONNÉS................................................17 10.2.1. Baux subventionnés par la Confédération.......................................................................................17 10.2.2. Baux subventionnés par le Canton de Vaud....................................................................................18 11. LES CONTRATS-CADRES ET LEUR DÉCLARATION DE FORCE OBLIGATOIRE...........................................................................................................................................................18 12. CONCLUSION..............................................................................................................................................19 13. RÉSUMÉ...........................................................................................................................................................20 14. BIBLIOGRAPHIE, SOURCES..............................................................................................................22 Frais accessoires Anne-Florence Wymann-Junod - 3 - 1. Liste des abréviations AMSL Arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif AVS Assurance vieillesse et survivants CO Code des obligations FR canton de Fribourg LPP Loi fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse LAA Loi fédérale sur l’assurance accident OBLF Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux Opair Ordonnance sur la protection de l’air RULV Règles et usages locatifs du Canton de Vaud Frais accessoires Anne-Florence Wymann-Junod - 4 - 2. Introduction Il convient tout d’abord de s’intéresser à quelques éléments relatifs au droit du bail à loyer et à son histoire. Il faut donc remarquer que le bail à loyer se trouve dans le Droit Privé et fait plus particulièrement partie du Droit des Obligations, Titre VIII, dans la partie spéciale qui traite des contrats. C’est un contrat nommé, et qui rentre dans la catégorie des contrats de durée, où se trouvent également le contrat de travail ou le contrat de mandat. Toutefois, à la différence de certains contrats qui portent plus spécifiquement sur le caractère personnel, le contrat de bail à loyer est relatif à l’usage de la chose. Historiquement, le contrat de bail à loyer trouvé dans le droit suisse provient du droit romain (locatio conductio), tout comme le prêt à usage ( commodat). En droit romain classique, la locatio conductio est un contrat consensuel, qui peut porter soit sur une chose corporelle, soit sur un travail humain, par exemple le contrat de travail ou le contrat d’entreprise. C’est également dans le droit romain que se trouve la solution à certains problèmes fondamentaux du contrat de bail à loyer, notamment le caractère personnel des actions découlant du contrat, qui a pour effet de le rendre inopposable au tiers acquéreur de la chose ainsi que la notion de tacite reconduction. Par contre, le commodat est plutôt un contrat réel, et se distingue par la simple mise à disposition de la chose. Quel que soit le système auquel se rattache le droit appliqué actuellement, le droit du bail à loyer a subi dans tous les pays des modifications importantes résultant de la législation spéciale pour faire face à tous les problèmes auxquels chaque état s'est trouvé confronté, tels que la pénurie du logement, le contrôle du prix des loyers ou la protection des locataires pour ne citer que quelques exemples. Les thèmes cités ci-dessus sont toujours d’actualité et malgré une constante évolution dans beaucoup de domaines, le droit du bail à loyer reste touché par des problèmes identiques. Les conséquences sont cependant parfois différentes et par suite les solutions à y apporter également. Il faut relever que le fait de se loger demeure un besoin vital et ceci a perduré tout au long des siècles. La réglementation du bail à loyer au niveau suisse se trouve dans le Code des Obligations de 1881 et dans celui établi en 1912. Les premières règles sont avant tout de caractère dispositif et sont complétées par les usages locaux. Considérant l’importance de se loger, le législateur est intervenu à plusieurs reprises de 1912 à nos jours afin d’y apporter une loi, une ordonnance ou une règle visant à compléter la législation en vigueur dans ce domaine. Suite aux difficultés rencontrées lors des guerres mondiales ou des crises économiques, la Confédération a introduit la notion de contrôle du prix du loyer entre 1914 et 1925 et de 1936 à 1970. Cette préoccupation a abouti dans un premier temps à une surveillance des loyers et ensuite à une protection des hausses de loyer dans les années 1970. Cette intervention a débouché sur l’Arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL), qui a été adoptée d’urgence par la Confédération. Par contre, l’évolution dans le contrôle des prix du loyer n’est pas terminée considérant les débats politiques actuels et les propositions de modifications légales sur le calcul du loyer en discussion aux Chambres Fédérales avec le projet des « loyers loyaux ». Dans cette optique, depuis le 1er août 2001 dans le Canton de Vaud, un nouveau formulaire doit être joint au bail à loyer et donne la possibilité au nouveau locataire de connaître l’ancien loyer et de pouvoir le contester dans les 30 jours. Frais accessoires Anne-Florence Wymann-Junod - 5 - 3. Bases légales du contrat de bail à loyer 3.1. Généralités Le droit du bail à loyer applicable actuellement a été remanié par la modification législative du 15 décembre 1989 et est entré en vigueur le 1er juillet 1990. Les règles du Code des Obligations sont complétées par une Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF), également entrée en vigueur en 1990. En Suisse, la liberté contractuelle en matière de baux à loyer était exceptionnelle auparavant. Dans les années 70, le Code des Obligations a été révisé avec l’introduction de l’AMSL qui a accentué de ce fait la protection des locataires. Un certain nombre de règles qui tenaient du droit dispositif sont devenues impératives. 3.2. Définition et notion du contrat de bail à loyer Le contrat de bail à loyer est régi par l’article 253 CO qui énonce que « le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer ». Dans cet article, il ressort tous les éléments essentiels du contrat de bail à loyer : • les deux parties au contrat : le bailleur (propriétaire de l’objet en question) et le locataire, • le fait de céder l’usage contre le paiement du loyer. En effet, un tel contrat n’engendre que des droits personnels : le locataire se voit conférer le droit d’user de la chose et en contrepartie, il s’obliger à verser un montant correspondant au loyer. Il n’a aucun droit réel sur la chose. 3.3. Forme du contrat de bail à loyer Le contrat de bail à loyer est un contrat non formel et peut être conclu valablement sans forme particulière. Il n’y a aucune exigence concernant la forme comme condition de validité du contrat. En pratique, il est d’usage d’établir les baux sous la forme écrite et ceci aussi bien pour les baux habitation que pour les baux commerciaux, bien qu’un contrat oral soit tout à fait valable. A l’inverse, la résiliation du contrat de bail à loyer doit obligatoirement être notifiée par écrit ainsi que les notifications de hausse de loyer. 4. Bases légales des frais accessoires 4.1. Généralités Dans l’article 257 CO, il est défini qu’un loyer est dû par le locataire pour la cession de l’usage de la chose. Par contre, cet article ne précise pas si le loyer comprend tous les frais ou si, en complément, des acomptes de chauffage et d’eau chaude ainsi que d’autres frais accessoires peuvent être ajoutés. Les frais accessoires sont définis dans l’article 257 a alinéa 1 et 2 CO, qui stipule que « les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose» et que « ils ne sont à la charge du locataire que si uploads/S4/ bail-a-loyer-frais-infos-lois.pdf