Ohadata D-11-92 BREVES OBSERVATIONS AU SUJET DU BAIL COMMERCIAL A DUREE DETERMI

Ohadata D-11-92 BREVES OBSERVATIONS AU SUJET DU BAIL COMMERCIAL A DUREE DETERMINEE ET DES CONDITIONS DE SON RENOUVELLEMENT PAR RECONDUCTION SUIVANT LE DROIT OHADA Par Bakary TOGORA Avocat-Stagiaire Barreau du Mali L’Acte Uniforme de l’OHADA portant droit commercial en ses articles 69 et suivants, offre la possibilité aux parties au contrat de bail, la liberté de fixer la durée de celui-ci. Le bail ainsi conclu, peut l’être à durée déterminée ou non. En raison de l’importance de cette relation contractuelle, notamment par rapport à la poursuite de l’exploitation du fonds de commerce qui y est lié, la loi a prévu un cadre permettant une protection accrue en faveur du preneur, généralement l’exploitant du fonds de commerce, c’est bien lui qui bénéficie en définitive d’un véritable droit au renouvellement du bail. Ce droit au renouvellement ne lui est acquis que lorsqu’il justifie au terme de deux années de contrat, d’une exploitation effective et continue du fonds. Ce droit au renouvellement est aussi appelé propriété commerciale. Malgré la réalité de ce droit qui bénéficie au preneur, le bailleur quant à lui, peut, sous certaines conditions définies par la loi, s’opposer au renouvellement du bail et signifier au preneur son refus au moyen d’un congé. Une telle situation n’est pas sans conséquences dans la mesure où le bailleur peut, en prenant la décision de ne pas renouveler ou de s’opposer au renouvèlement du bail, s’exposer au paiement de sommes importantes au titre de l’indemnité d’éviction. Au plan pratique, le renouvellement du bail conclu pour une période déterminée ne va pas sans difficultés. C’est notamment le cas chaque fois que les parties ne prennent pas le soin de préciser la durée exacte de leur bail tant au moment de sa conclusion que lors de son renouvellement. Très généralement, lorsque les parties s’abstiennent de s’exprimer plus clairement leurs intentions de poursuivre ou non la relation contractuelle, leurs relations deviennent non seulement confuses mais aussi contentieuses. 1. LE BAIL COMMERCIAL A DUREE DETERMINEE ET LA FIXATION DE LA DUREE INITIALE Le contrat portant sur la location d’un immeuble affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle peut avoir une durée déterminée ou indéterminée fixée librement par les parties concluantes. Il sera entre autres, réputé conclu pour une durée indéterminée lorsque les parties n’ont pas fixé de terme ou lorsque le bail n’a pas fait l’objet d’écrit entre elles. C’est souvent le cas en pratique dans les pays et territoires de l’OHADA dans lesquels l’écrit n’est pas une « denrée » de premier choix. Pour autant, le législateur entend protéger le preneur dans un contexte tel que le défaut ou l’absence de preuve écrite ne lui soit pas préjudiciable. Dans le cas du bail à durée déterminée et s’agissant plus précisément de la durée lors du renouvellement, la seule durée qui prévaut est celle précisée dans le contrat conclu par les parties. C’est cette volonté qui s’impose à elles et devient alors leur loi. En l’absence de durée précisée par les parties pour le renouvellement du contrat de bail conclu à durée déterminée, les dispositions de l’article 97 de l’Acte Uniforme relatif au droit commercial général imposent une durée de trois ans. Il s’agit là d’une durée fixée par la loi lorsque les parties, dans le cadre d’un contrat à durée déterminée renouvelable même par tacite reconduction, ne prévoient pas expressément de durée précise et fixe par rapport à la période du renouvellement. La durée de trois ans s’impose aux parties. L’échéance du bail constitue une source fréquente de litiges entre bailleur et preneur qu’il faut sans doute chercher à surmonter. Les conflits qui naissent entre bailleur et preneur trouvent très généralement leurs sources dans la mauvaise rédaction du bail, surtout s’agissant des points relatifs aux conditions de son renouvellement, souvent conjuguées à une interprétation erronée de la loi. 2. CONDITIONS DE RENOUVELEMENT DU BAIL Le renouvellement du bail à durée déterminée est soumis à des conditions et procédures bien spécifiées par le texte de l’Acte Uniforme relatif au Droit Commercial Général. Le droit au renouvellement du bail qu’il soit à durée déterminée ou indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue par le contrat, pendant une durée minimale de deux ans par application des dispositions de l’article 91 de l’Acte Uniforme susvisé. Ce renouvellement est soumis à des procédures précises selon qu’il s’agisse d’un bail à durée déterminée ou à durée indéterminée. Les difficultés sont de plus en plus croissantes au moment du renouvellement du bail à durée déterminée. Dans le cadre d’un bail à durée déterminée, il est fait obligation au preneur d’exprimer son souhait de renouveler le contrat le liant au propriétaire de l’immeuble, au plus tard trois mois avant la date d’expiration dudit bail. La sanction de cette obligation mise à la charge du preneur est la déchéance de son droit au renouvellement. Il faut tout de même rappeler que si cette demande de renouvellement est faite par acte extrajudiciaire, en occurrence par voie d’huissier, le bailleur ne dispose que d’un délai d’un mois pour faire connaitre sa réponse et à défaut, le renouvellement sollicité est réputé avoir été accepté par le bailleur. (Art.92 AUDCG). Le renouvellement du bail soulève au plan pratique des questions tenant au sort des clauses dérogatoires et les points se rapportant à l’indemnité d’éviction.  Le sort des clauses dérogatoires : la tacite reconduction en question La présence de volonté même expresse des parties contractantes, notamment s’agissant d’une clause de « tacite reconduction », ne peut en aucune façon venir empêcher l’application des dispositions relatives à l’obligation faite au preneur, de demander le renouvellement du bail par acte extrajudiciaire dans le délai impératif de trois mois avant l’expiration de celui-ci. Hilarion Alain BITSAMANA, dans son dictionnaire de droit OHADA, (Ohadata D-05-33), définit la tacite reconduction comme étant la disposition d’un contrat aux termes de laquelle lors de l’achèvement de la durée prévue pour sa validité, ledit contrat continue automatiquement à produire ses effets pour une nouvelle période prévue par les parties, à moins que l’une d’elles ne manifeste expressément sa volonté d’y mettre fin à la date et selon les modalités fixées, généralement par un préavis. Dans le cadre d’un bail à durée déterminée, la clause de tacite reconduction ne pourra servir que lorsqu’elle n’entre pas en « collision » avec les dispositions d’ordre public imposant au preneur de formuler une demande expresse de renouvellement. Bien plus spécifiquement, le preneur qui ne satisfait pas à cette exigence légale, même en présence d’une clause de tacite reconduction est et demeure déchu de son droit au renouvellement sauf au bailleur d’acquiescer par son silence, la poursuite du bail. Cette « impérativité » s’explique par le fait qu’il s’agit là de dispositions d’ordre public auxquelles les parties ne peuvent déroger de sorte que de telles stipulations ne tiennent pas lieu de loi à ceux qui les ont faites en raison de leur illégalité. Lorsque le preneur est déchu de son droit au renouvellement, sauf renouvellement accepté expressément ou implicitement, le maintien de celui-ci au terme du contrat constitue une voie de fait qui ouvre droit au juge, même des référés, d’intervenir pour faire cesser le trouble manifestement illicite. La compétence du juge des référés s’explique par la déchéance du preneur de son droit au renouvellement ayant pour corollaire la fin du lien contractuel précédemment existant entre le bailleur et le preneur. Toutefois, lorsque le droit au renouvellement est acquis au preneur en vertu de la loi, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement qu’en réglant au preneur, une indemnité d’éviction.  L’indemnité d’éviction en question Le contentieux relatif à l'indemnité d'éviction tourne autour de deux idées forces : - Le principe du versement d’une indemnité en cas d'éviction du local commercial du locataire par le propriétaire ; - L’exception au principe du versement de l’indemnité d'éviction : la faute du locataire. Il faut alors surtout distinguer selon que l’indemnité d’éviction est due ou non. Or, très souvent, le litige a pour origine le refus par le bailleur de régler l’indemnité d’éviction auquel prétend le locataire. En effet, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité. L’exploitation de l’activité - Le bailleur peut, lorsque le preneur exploite l’activité pendant une période de moins de deux ans ou si ce dernier ne parvient pas à justifier qu’il l’a exploitée conformément aux stipulations du bail, décider de ne plus renouveler le contrat sans avoir à régler une indemnité d’éviction. Suivant les dispositions de l’article 95 de l’Acte Uniforme susvisé, deux cas peuvent justifier l’opposition du bailleur au droit au renouvellement et sans paiement aucun d’indemnité d’éviction. Le motif grave et légitime - Lorsque le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur, il n’a aucune obligation de régler l’indemnité d’éviction. L’inexécution par le preneur d’une de ses obligations substantielles, tel le non paiement du loyer, ou la cessation de l’exploitation. Dans ce cas, il ne pourra être invoqué que si les faits se sont poursuivis uploads/S4/ breves-observations-au-sujet-du-bail-commercial-a-duree-detreminee-et-des-conditions-de-son-renouvelement-par-reconduction-suivant-le-droit-ohada.pdf

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  • Publié le Dec 08, 2022
  • Catégorie Law / Droit
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