Remerciez-le!

Remerciez @Admin pour avoir partagé cet document gratuitement, de la manière la plus simple, en partageant sur les réseaux sociaux.

1 QUELQUES CONSEQUENCES FISCALES DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE B.Plagnet Septemb

1 QUELQUES CONSEQUENCES FISCALES DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE B.Plagnet Septembre 2008 SOMMAIRE I- Les risques de requalification : Donations indirectes ou abus de droit. A- Donations indirectes dans les démembrements de sociétés civiles : Si liens particuliers entre usufruitier et nu-propriétaire, notamment dans deux cas, 1)-Affectation du résultat à une réserve statutaire 2)-Dérogations conventionnelles à la répartition du résultat (l’associé est le nu-propriétaire) 3) Renonciations à l’usufruit : B- Abus de droit : 1)-Démembrement et constitution de société fictive 2)-Démembrement assorti d’un bail fictif 3)-Montages motivés uniquement par le souci de minorer les charges fiscales 4) L’apport de la nue-propriété d’un immeuble peut rendre l’action paulienne recevable 5)-Apport de la nue-propriété d’un immeuble à une SCI et cession ultérieure des parts 6)-Cession de l’usufruit temporaire 7) -La cession de la nue-propriété d’une maison d’habitation peut être requalifiée en libéralité : abus de droit : 8)-Donation préalable à la vente et remploi avec quasi-usufruit Note sur le quasi-usufruit 9)-La location d’un immeuble par l’usufruitier au nu-propriétaire n’est pas nécessairement un abus de droit II- L’amortissement du droit d’usufruit : III- La cession des titres démembrés § 1)-Règles générales concernant les cessions de droits démembrés : A- Cessions conjointes avec répartition du prix de vente ou cession isolée de la nue-propriété ou de l’usufruit : PV imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés B- Cession en pleine propriété de titres dont la propriété est démembrée sans répartition du prix de vente : 2 Prix d’acquisition : -ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier n’a disposé de la pleine propriété ( les titres ont été reçus par deux personnes distinctes, l’une en usufruit, l’autre en nue-propriété, par exemple lors d’uns transmission à titre gratuit). -le nu-propriétaire ou l’usufruitier a disposé de la pleine propriété avant le démembrement -l’objet du démembrement est un portefeuille de valeurs mobilières C- Cession de la pleine propriété après réunion de l’usufruit et de la nue-propriété Prix d’acquisition : somme des valeurs déclarées pour chacun de ces droits lors de la transmission à titre gratuit. § 2)-Le cas particulier du quasi-usufruit RM Dubernard et instruction du 13 juin 2001 (mais principe de la PV purgée) IV Les cessions des immeubles démembrés A) Vente d’un immeuble après réunion de la propriété B) Cession conjointe par le nu-propriétaire et l’usufruitier d’un immeuble démembré, avec répartition du prix de vente entre les intéressés C) Cession isolée de la nue propriété ou de l’usufruit V- ISF : A) Principe : l’imposition de l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété B) Détermination de la valeur en pleine propriété VI- Droits de mutation à titre gratuit : A) A) Généralités : Les principaux avantages fiscaux liés au démembrement de propriété B) La conversion d’usufruit en rente viagère C) La présomption posée par l’article 751 du CGI D) Travaux effectués sur un immeuble par l’usufruitier VII- Quelques conséquences en matière de revenus fonciers : A) Location de l’immeuble à un tiers B) Immeuble occupé par l’usufruitier C) Immeuble occupé par le nu-propriétaire D) Démembrement des parts d’une SCI E) Démembrement et régimes fiscaux de faveur VIII- Indivision et co-exploitation : IX- TVA : A) Option en cas de location d’un immeuble à propriété démembrée B) Modalités de déduction X- Taxe foncière : 3 I- Les risques de requalification : Les risques de requalification concernent les donations indirectes et l’abus de droit. Dans la rigueur des principes, ces deux requalifications doivent être distinguées (même si le vocabulaire est souvent moins rigoureux dans la pratique et même dans les arrêts). En effet, l’abus de droit, et ses conséquences, ne pourraient normalement être mis en œuvre que pour les donations déguisées.1 A-Les donations indirectes : Un montage fréquent consiste à conférer l’usufruit aux parents et la nue-propriété aux enfants. La requalification de donation indirecte peut intervenir en raison des liens particuliers existant entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. En effet, l’administration fiscale peut être tentée de déduire l’intention libérale des liens de parenté ou d’affection entre les personnes intéressées2 On peut relever, notamment, deux hypothèses dans lesquelles cette requalification serait susceptible d’intervenir : 1) L’affectation du résultat de la société : Les associés usufruitiers pourraient décider d’affecter systématiquement les bénéfices de la société à une réserve statutaire. Les sommes ainsi affectées auraient vocation à revenir au nu- propriétaire. Il est probable que l’administration fiscale estimerait que cette opération constitue une donation indirecte3. Cependant, la jurisprudence récente se montre beaucoup plus nuancée. Voici les faits d’une espèce : Une mère constitue une SCI avec ses trois enfants. La mère fait donation de la nue-propriété des titres aux enfants. La SCI opte pour l’IS L’AG de la société décide de mettre en réserve les bénéfices de 4 années. L’administration estime qu’il s’agit d’une donation indirecte. La Cour d’Appel de Lyon donne raison au contribuable 4 et il est intéressant de présenter quelques observations à partir de cette espèce : a) L’usufruitier ne dispose pas d’un droit de créance sur les bénéfices de la société : Lorsque l'usufruitier vote la mise en réserve des bénéfices, il ne renonce pas à un droit de créance, ce droit ne pouvant exister que si la distribution des bénéfices est décidée. Car ce n’est pas le bénéfice distribuable qui est le fruit (au sens civil du terme) c’est le bénéfice distribué. Le bénéfice distribuable n’appartient qu’à la société et les dividendes n’acquièrent d’existence juridique qu’à compter de l’AG qui décide de leur distribution. Ce n’est donc pas l’usufruitier qui décide de transférer le bénéfice au nu-propriétaire mais c’est l’assemblée souveraine qui statue sur le sort des résultats sociaux. 1 V. le commentaire à la RJF 2/1999, p. 155, sous l’arrêt de la Cour de cassation du 1° décembre 1998. 2 V.la note du 9 février 2000 (Droit fiscal12/2000, 12 427) ; v. également l’article de P.Fernoux, dans le Bulletin fiscal Lefebvre, 4/1999, p. 190 et s. 3 V.également dans ce sens l’étude, précitée, de P.Fernoux, § 25 4 CA Lyon, 16 octobre 2007, Cadiou : DF 19-20/2008, comm. 319 ; FR 35/2008, n° 3 ; RJF 8-9/08 n° 1021. 4 b) La qualification de donation indirecte suppose que le dessaisissement du donateur soit irrévocable : C’est sans doute la partie la plus intéressante de la décision : L’assemblée générale ordinaire a toujours la faculté de décider ultérieurement le versement d'un dividende prélevé sur les réserves. Les réserves ainsi distribuées reviennent à l'usufruitier, soit que l'on considère que la décision de la société a pour effet de faire perdre aux réserves leur caractère de capital, soit que l'on considère qu'il s'agit d'un quasi-usufruit, l'usufruitier retrouvant alors le droit d'exercer son droit de jouissance sur les sommes ainsi distribuées, même s'il a la charge de les restituer en fin d'usufruit. Il n'est donc pas possible de dire que l'usufruitier perd d'une manière irrévocable ses droits sur les bénéfices mis en réserve. L'opération ne peut donc pas être qualifiée de donation indirecte aux nus-propriétaires soumise aux droits de mutation à titre gratuit. c) Mais tous ces principes peuvent s’effondre si la société est fictive : Mais pour démontrer cette fictivité, l’administration devrait appliquer la procédure de répression de l’abus de droit. 2) Les dérogations conventionnelles à la répartition des résultats : Aux termes de l’article 8 du CGI, « En cas de démembrement de la propriété de tout ou partie des parts sociales, l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier. Le nu- propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier ». Cependant, les commentaires administratifs admettent que des conventions puissent préciser les modalités de répartition des résultats entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : « Toutefois,, l’usufruitier et le nu-propriétaire de droits sociaux démembrés peuvent décider d’une répartition conventionnelle des résultas sociaux opposable à l’administration fiscale à condition qu’elle soit conclue ou insérée dans les statuts avant la clôture de l’exercice aux termes d’un acte régulièrement enregistré, ayant date certaine »5 Une grande liberté est laissée aux associés, mais l’administration fiscale prévoit cependant deux limites : -Si la convention entraîne une mutation de propriété, l’administration en tirerait les conséquences en matière de droits de mutation à titre gratuit6 ; en d’autres termes, elle qualifierait l’opération de donation indirecte. --La deuxième limite est l’application éventuelle de la procédure de répression de l’abus de droit « s’il apparaissait que de telles conventions n’ont été conclues que dans le but d’éluder l’impôt » 7. On peut voir une discrète « mise en garde » sur ce point dans une phrase de l’instruction du 8 novembre 1999 (§ 20) : « les conventions doivent être conformes aux dispositions du Code civil et notamment à ses dispositions relatives aux droits de l’usufruitier (articles 582 à 599 du Code civil) ». L’administration fiscale sera sans doute attentive aux conventions qui conféreront des droits importants à l’usufruitier ; il faudra, dans ce cas, que les parties puissent avancer des raisons « extra-fiscales » pour échapper aux risques de la mise en uploads/S4/ demembrement-de-propriete.pdf