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1 Université de Douala Faculté des Sciences Juridiques et Politiques Galop d’es

1 Université de Douala Faculté des Sciences Juridiques et Politiques Galop d’essai Épreuve de droit commercial général Semestre 5, licence 3, droit privé Année académique 2022/2023 Deux sujets au choix de l’étudiant Sujet 1 : Dissertation juridique 20 points. Le bailleur peut-il refuser de renouveler le bail à usage professionnel ? D’après l’article 135 de l’AUDCG, le fonds de commerce est constitué par un ensemble de moyens qui permettent au commerçant d’attirer et de conserver une clientèle. Parmi ses éléments, on retrouve le droit au bail à usage professionnel reconnu au locataire commerçant (article 137 AUDCG). Refuser de renouveler son bail peut entrainer pour lui la perte de sa clientèle, par conséquent, son fonds de commerce. Le bailleur peut-il refuser de renouveler le bail à usage professionnel (qu’il soit à durée déterminée ou indéterminée) ? L’analyse des dispositions de l’Acte uniforme montre clairement qu’il est libre de renouveler ou pas. Il s’agit simplement de montrer que, selon qu’il justifiera son refus de renouveler au regard des dispositions de l’AUDCG, il sera élargi. Dans le cas contraire, il pourra être condamné à verser une indemnité d’éviction au locataire commerçant. Ces différentes idées peuvent être recensées dans une perspective constructive pour mener la réflexion autour de deux pôles, à savoir : le non renouvellement justifié (I) et le non renouvellement injustifié (II). I- LE NON RENOUVELLEMENT JUSTIFIÉ D’après les dispositions de l’article 127 et suivants de l’AUDGC, le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler l’indemnité d’éviction, dans les cas suivants : s’il justifie d’un motif grave et légitime (Non-paiement de loyers : ce droit peut lui être refusé lorsqu’il 2 manque à une obligation essentielle du contrat comme le paiement de loyers (CA Littoral (Cameroun), N°077/CC, 5-5-2008 : MINN SOCIETY SARL c/ NGOUANOM Pierre, Ohadata J-09-130). Le non-paiement de 10 mois de loyers est un motif légitime permettant au bailleur de s’opposer au renouvellement du bail) à l’encontre du preneur sortant. Ce motif doit consister soit dans l’inexécution par le locataire d’une obligation du bail, soit encore dans la cessation de l’exploitation de l’activité. Ce motif ne peut être invoqué que : - si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de deux mois après une mise en demeure du bailleur, par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, d’avoir à les faire cesser ; - -s’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués, et de le reconstruire. Le bailleur doit dans ce cas justifier de la nature et de la description des travaux projetés. Le preneur a le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement des travaux de démolition, et il bénéficie d’un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l’immeuble reconstruit. Les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux objets du bail, ou s’il n’est pas offert au preneur un bail dans les nouveaux locaux, le bailleur doit verser au preneur l’indemnité d’éviction prévue à l’Article 126 ci-dessus. II- LE NON RENOUVELLEMENT INJUSTIFIÉ L'éviction d'un locataire peut coûter cher au propriétaire bailleur. S'il est dans son bon droit de refuser de renouveler un bail à usage professionnel, il est néanmoins tenu de verser une indemnité d’éviction égale au préjudice causé pour refus de renouvellement non justifié. (Cf. article 126 de l’AUDCG). Comment fixer le montant de l’indemnité ? Le montant de l’indemnité d’éviction sera fixé par la juridiction compétente sur la base d’indication contenues à l’article 126 relative notamment au chiffre d’affaire, aux investissements réalisés par le locataire pendant la durée du bail, à la situation géographique du local, et aux frais de déménagement occasionné par le défaut de renouvellement du bail. 3 Toutefois, le propriétaire peut limiter cette dernière dépense s'il apporte la preuve que le préjudice est moins important que ne l'affirme le locataire. I – Le non renouvellement justifié A- Les raisons du non renouvellement 1- Les arguments inhérents au locataire 2- Les arguments inhérents au bailleur B- Le non-paiement de l’indemnité d’éviction II- Le non renouvellement injustifié A- La légèreté des raisons avancées pour justifier le non renouvellement B- Les conséquences de l’absence de justification 1- Le paiement de l’indemnité d’éviction 2- Le paiement éventuel des dommages-intérêts a) Les D-I compensatoires b) Les D-I moratoires NB : Ce plan est indicatif. Les correcteurs apprécieront les connaissances et la pertinence des réponses données par les étudiants sans forcément rechercher une parfaite conformité à ce corrigé proposé. Sujet 2 : Commentaire de décision de justice 20 points. CCJA, Arrêt N°070/2022 du 19 décembre 2022, La Locataire c/ La bailleresse. Attendu qu’il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir violé les dispositions de l’article 126 de l’AUDCG qui dispose que « Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée en réglant au locataire une indemnité d’éviction ». Mais l’article 127 de l’AUDCG prévoit que, le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d’indemnité d’éviction dans certains cas. Que C’est dont à bon droit que la Cour d’appel du Littoral a rejeté la demande de paiement d’indemnité d’éviction formulée par la locataire commerçante motif pris de ce que cette dernière n’avait pas sollicité le renouvellement dans les délais prévu à l’article 124 de l’AUDCG qui dispose que « Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de 4 son bail en vertu de l’article 123 du même Acte uniforme peut demander le renouvellement de celui-ci, par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail ». Par ces motifs, rejette le pourvoi formé par la locataire commerçante. Problème juridique : Le bailleur qui refuse de renouveler le contrat de bail à usage professionnel peut-il être condamné au paiement de l’indemnité d’éviction ? En rejetant le pourvoi, la haute juridiction de la CCJA précise que tout dépend de l’argument et de l’attitude du bailleur : S’il justifie son refus, il ne sera pas condamné à verser une indemnité d’éviction (I). Toutefois, s’il n’apporte aucun argument de droit tangible à son refus de renouveler le bail, il sera contraint de payer l’indemnité d’éviction (II). Le dispositif à commenter est assimilable au sujet (1) de dissertation proposé. Mais un autre plan est acceptable : Problème juridique : Le locataire peut-il prétendre à une indemnité d’éviction alors même qu’il est déchu de son droit au renouvellement de son bail à usage professionnel ? Rejetant le pourvoi, la CCJA répond par la négative. Par cette réponse négative, elle reprécise les exigences de l’article 124 de l’AUDCG (I) dont la non observation entraine des conséquences (II). I- Les exigences de l’article 124 de l’AUDCG A- Les exigences inhérentes au locataire commerçant B- Les exigences inhérentes au bailleur II- Les conséquences du non respects desdites exigences A- La résiliation du contrat de bail suivi de l’expulsion du locataire B- Le paiement des loyers échus et impayés par le locataire NB : Les correcteurs doivent, pour des besoins de justice et d’équité, respecter la répartition des points telle que prévue dans le corrigé. Introduction : 7 points I- 8 points II- 5 points uploads/S4/ droit-commercial-3.pdf