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! DROIT FONCIER Les grands principes du régime des livres fonciers : Le régime

! DROIT FONCIER Les grands principes du régime des livres fonciers : Le régime de l’immatriculation foncière (régime des livres fonciers) trouve son origine dans l’acte « Torrens » : une loi australienne de 1858. Ses principes ont inspiré plusieurs législations : Tunisie, Liban, Syrie … Il y’a une certaine uniformité entre les différentes législations malgré quelques différences : ainsi la procédure d’immatriculation est en principe administrative au Maroc, elle est judiciaire en Tunisie. La purge juridique : permet de donner à la propriété immobilière un point de départ précis et nouveau, de la débarrasser de tous les droits réels ou charges financières non-inscrits lors de l’immatriculation dans les livres fonciers. La spécialité foncière : Garantit l’individualisation de chaque immeuble , avec un nom et un numéro , et dont les situations physiques et juridiques sont déterminés et mises à jour dans les livres fonciers. Les effets constitutifs et force probante des inscriptions : Les droits réels n’existent que par le fait de leurs inscriptions sur les titres fonciers. Seul son inscription constitue le droit de propriété en tant que droit réel et ceci à l’égard des tiers et même entre les parties. La force probante réside dans le fait que tous les actes susceptibles d’inscriptions sont soumis à un contrôle de la propriété foncière et des hypothèques. L ’adoption au Maroc dudit régime : Le régime a été institué par le dahir de 1913. Il consiste d’abord à immatriculer par un conservateur de la propriété foncière et d’hypothéquer sur des registres spéciaux dits livres fonciers. Chaque immeuble correspondant à une délimitation et sur le terrain et sur le plan, sous un nom et numéro avec indications juridiques et topographiques permettant de préciser les droits du propriétaire et de tout titulaire d’un droit réel. Sont ensuite inscrits sur chaque titre les droits réels. -Le titre foncier ou de propriété constitue l’Etat civil de l’immeuble dès son immatriculation et permet de déterminer depuis, son histoire et ses situations physiques et juridiques. -Ce système est dit de publicité réelle, propre à l’immeuble lui-même ; en opposition à celui de la publicité personnelle, faite au nom du propriétaire et qui ignore le principe de l’effet constitutif et de la face probante de l’inscription. Il est qualifié de système de transcription des actes, sans y conférer la force probante des livres fonciers. Les dispositions légales et réglementaires essentielles régissant le régime des livres fonciers : -Le Dahir du 12 aout 1913 sur l’immatriculation des immeubles est divisé en 2 titres : Titre I : Est consacré à la procédure d’immatriculation. Articles 164 (+83, 84, 87,96 du Titre II) Titre II : Concerne les inscriptions apportées sur les titres fonciers déjà établis (inscriptions postérieurs) articles 65108. - Le dahir du 1er juin 1915 :dont certaines dispositions transitoires sont toujours en vigueur par l’application du dahir du 12 aout 1913. - Arrêté du 3 juin 1915 : Edicte les détails d’application du régime d’immatriculation. - Arrêté du 4 juin 1915 : Règlemente les services. - Une instruction générale du Grand Vizir du 6 juin 1915 : Commente les dispositions les plus importantes du dahir du 12 Aout 1913. Le Dahir du 10 Juin 1915 : Fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés. Le Dahir du 12 Aout 1913 a été modifié récemment par la loi 14-07. Le régime a été mis en application avec l’installation de la 1ere conservation foncière à Casablanca en 1915. Chaque conservation a comme indicatif une lettre d’alphabet au numéro qui permet l’identification des réquisitions d’immatriculations (compétence territoriale) en tenant compte de l’agence intéressée (Rabat : R et Marrakech M ou 4) À la tête de chaque conservation foncière se trouve un conservateur de la propriété foncière et des hypothèques nommé par le ministre de l’agriculture. La division de la conservation foncière et du service topographique et du cadastre à laquelle ils sont rattachés relève du ministère de l’agriculture. -Entre 1935 et 1937 le service foncier avait été intégré au service de l’enregistrement et des domaines de la division des finances de l’époque. L ’article 4 de l’arrêt viziriel du 4 juin 1915 fixe les attributions des conservateurs : a)-Donner suite aux réquisitions d’immatriculations et procédés s’il y’a lieu à l’immatriculation des immeubles ou les biens fonciers. b)-Porter mentions sur les livres fonciers : Les droits réels et les charges foncières constituées sur les immeubles immatriculés (en cas de mort : mention relative à l’Etat civil…) c)-Conserver les livres fonciers et archives, actes, plans… d)-Délivrer des certificats : Constatant la concordance d’un titre foncier et de son duplicata, certificat d’hypothèque, constituant l’existence d’autres droits réels (droit de servitude); délivrer des extraits et copies : Tout renseignement d’immeuble immatriculé en cours. e)-Percevoir les taxes exigibles et droits, des diverses formalités. -Le dahir du 29 décembre 1953 fixe les attributions du conservateur général de propriété foncière résidant à Rabat : a)-Il assure l’unité de la doctrine administrative dans l’application des textes relatifs au régime foncier de l’immatriculation. b)-Il contrôle les conservateurs, leur donne des instructions générales ou particulières, et peut évoquer (ta’addi) ou fin de décision toute affaire d’immeuble et ou d’opération subséquente, soit d’office soit à la requête des intéressés.  Les décisions peuvent faire l’objet d’un recours devant le tribunal prévu par l’article 96. Les circulaires dressées aux conservateurs ont été groupées dans des recueils, un moyen efficace, qui consacre en partie la doctrine administrative au Maroc. Les caractères de la procédure d’immatriculation foncière : L ’immatriculation foncière est en principe facultative : A l’initiative des intéressés par l’intermédiaire d’une réquisition d’immatriculation (depuis 54, si déposée : plus retirée) L ’immatriculation est obligatoire dans certains cas : - L ’immatriculation est particulière : concerne chaque immeuble séparément.  Toutefois, une immatriculation groupée est possible (remembrement rural)  Ainsi, plusieurs propriétaires peuvent provoquer une immatriculation simultanée : si les derniers sont contigus (chaque requérant soumet une réquisition mais la procédure démarrent en même temps) ; de même par certains secteurs soumis aux opérations de remembrement rural : l’immatriculation est obligatoire. - Selon le Dahir du 25 Juin 1969 relatif à l’immeuble d’ensemble des propriétés rurales ; les zones d’immeubles d’ensemble peuvent définis par arrêté du ministre de l’agriculture, le cas échéant, la procédure est sans frais  Nouvelle loi 14-07 : section 6 d’immatriculation obligatoire : Art 51 – Art 51-15 I- La procédure de l’immatriculation foncière : Cette procédure est en principe administrative, avec toutefois des phases judiciaires en cas d’opposition ou refus d’immatriculation par le conservateur  En Tunisie, la procédure est essentiellement judiciaire - La procédure est introduite par le dépôt d’une réquisition à la conservation foncière (Art 13 modifié par la loi 14-07), cette réquisition doit contenir : L ’identité complète du requérant avec Etat civil, nationalité, la description complète de l’immeuble et des droits réels y existant et une affirmation de possession. - - En même temps, il dépose tous les titres de propriété, contrats et tout document quelconque de nature à faire connaitre les droits réels existant sur l’immeuble. - Selon l’article 10 du Dahir du 12 Aout 1913 modifié par la loi 14-07, peuvent requérir l’immatriculation. +Le propriétaire. +Le copropriétaire, avec indication des autres. +Le bénéficiaire de droit réel ; usufruit, d’emphytéose, d’usage et d’habitation, habous… +Le bénéficiaire de servitude foncière. -L ’article 11 nomme également comme potentiel requérant le créancier hypothécaire non payé à l’échéance qui en vertu d’un jugement qu’il a obtenu contre son débiteur entreprend une saisie immobilière. -Le dépôt de la réquisition donne lieu à la perception des taxes et frais exigibles. L ’immatriculation des immeubles d’ensemble et sans frais à condition de réquisition dans un délai d’un an à compter de la publication de l’arreté ministériel s’y intéressent. I)-Les effets de la réquisition d’immatriculation : a)-Une réquisition conforme entraine le déroulement normal de l’immatriculation. Elle confère à l’ensemble une situation juridique, appelée régime de pré- immatriculation et l’état de quasi-immatriculation. b)-L ’immeuble reste soumis au droit musulman tant qu’il n’est pas !immatriculé. Toutefois, et bien qu’en droit musulman la présomption de propriété juge en faveur du possesseur ; en cas d’opposition à l’immatriculation en cours, le fardeau de la preuve incombera à l’opposant. (art3237) c)-Bien qu’en cours d’immatriculation l’immeuble n’est pas juridiquement paralysé, il peut faire l’objet d’Operations juridiques, opérations soumises les cas échéants à fin de validité à certaines prescriptions spéciales une application de règles inspirées de la formalisation des livres fonciers : régime de « pré- immatriculation ». -Selon les articles 83 et 84 du dahir du 12 Aout 1913, articles 6, 7 et 8 de l’arrêté viziriel du 3 juin 1915 ; l’article 8 modifié par l’arrêté viziriel du 18 novembre 1954 ; le bénéficiaire d’un droit constitué ou modifié au cours de la procédure, s’il veut garantir son droit doit : +Soit simplement déposer l’acte (vente) à la conservation foncière avec mention du dépôt sur le registre des oppositions, de telle façon qu’en absence de contestation, il soit inscrit sur le titre foncier. +Soit déposer l’acte à la conservation foncière et demander sa publication au bulletin officiel, uploads/S4/ droit-foncier 9 .pdf