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C. Droits des indivisaires Un premier droit, c’est un droit à l’information, pu

C. Droits des indivisaires Un premier droit, c’est un droit à l’information, puisque le gérant de l’indivision doit avoir informé les indivisaires à ces activités. Ce droit est renforcé dans la mesure où il est possible aux indivisaires d’exiger la communication de tout document relatif à la gestion. 1. En cas de décès d’un indivisaire en cours de convention Le risque c’est que cet indivisaire voit son patrimoine divisé entre plusieurs personnes. On peut anticiper, il est donc possible d’anticiper sur le décès éventuel d’un indivisaire, possible de prévoir une clause qui permettra de désigner la personne qui se fera attribuer ou qui pourra acquérir la cote part du défunt dans l’indivision. L’intérêt est de maintenir l’esprit de l’indivision, d’éviter l’indivision individuelle. Le risque est aussi d’avoir une indivision dans l’indivision. En l’absence d’une telle clause, l’arrivée des hérités dans l’indivision va transformer la convention de durée déterminée en une convention à durée indéterminée. Cela veut dire que les hérités ont pouvoir provoquer le partage. 2. Droit des créanciers des indivisaires Le régime de ses créanciers est normalement celui de l’indivision ordinaire. Mais une disposition spécifique régit la situation des créanciers personnels des indivisaires. Il est prévu que ces créanciers personnels ne peuvent provoquer le partage que dans les cas où leurs débiteurs pourraient le provoquer. Autrement dit la convention du maintient d’indivision leur est opposable. Chaque fois qu’ils ne peuvent provoquer ce partage, ils peuvent saisir et vendre la côte part de leur débiteur. Les coindivisaires peuvent se substituer à l’adjudicataire. 3. Les exercices des droits indivis en présence de l’usufruitier Les articles 1873-16 à 1873-18 Cciv. L’hypothèse est d’avoir une indivision avec à côté plusieurs propriétaires et à l’autre côté un usufruitier. Section 2 : La copropriété des immeubles bâtis L’article 664 Cciv concernait la copropriété mais il a été abrogé donc il n’existe dans le Code civil aucun texte. Ce droit a été régit par une loi 10juillet 1965. Le texte de base demeure cette loi. §1. Le cadre de la copropriété Ce qui caractérise la copropriété c’est l’existence à la fois de partie privative et de partie commune qui s’insère dans un lot de copropriété. Il ne peut y avoir copropriété au sens de la loi ’65 sans lots. Dès qu’il y a des lots, la loi de ’65 s’applique impérativement. A. Les lots de copropriété Ces lots combinent deux éléments qui touchent à la propriété de l’immeuble, le lots de copropriété a un caractère immobilier. Et donc dans un lot de copropriété il y a la partie privative et la côte part de partie commune qui est attaché à la partie ~ 52 ~ privative. Cette association est incontournable. Nul ne peut être propriétaire d’une partie privative sans être propriétaire d’une côté part des parties communes, et inversement. C’est une indivisibilité qui est très logique. Il est possible de diviser un lot. Les côtes parts représentants les parties communes sont quantifiées et sont exprimées en tantièmes, ce sont des fractions de l’ensemble. Cette répartition est essentielle puisque c’est le volume du tantième qui va déterminer le droit de vote dans l’ensemble. Et puis ces tantièmes vont être la clé de la répartition des charges. Il faut donc déterminer à quoi correspondent les différentes parties. 1. Les parties communes L’article 3 de la loi déclare communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont affectées à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. -> apparait l’effet de l’indivision. Le texte précise que sont réputées communes certaines parties matérielles de l’immeuble et certains droits, mais la loi précise aussi qu’elle n’intervient qu’en cas de silence de la copropriété ou de contradiction sur ce point. Donc la loi n’est que supplétive de la volonté des copropriétaires. La loi figure dans la liste : le terrain sans lequel on ne peut ni ériger ni occuper l’immeuble. On retrouve aussi ceux qui relèvent des gros œuvres d’un bâtiment. Puis s’ajoute les éléments d’équipement commun – escaliers, chauffage commun etc., les passages, les éléments d’occupation collective. Les droits réputés communs – le législateur propose d’inclure dans la liste de cet article, le droit de surélevé le bâtiment, le droit de construire de nouveaux, le droit de fouiller le sol, droit de mitoyenneté. Cette liste n’est que facultative. On peut la restreindre. Par dérogation certaines parties communes peuvent conserver cette qualification, alors même qu’elles sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. 2. Les parties privatives Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains qui sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, et ces parties sont la propriété exclusive de l’intéressé. La loi ne donne pas de liste, seront privatives les appartements, les locaux qui constituent des caves, garages et puis le cas échéant des locaux professionnels. Attention tous ces locaux sont privatifs hors élément relevant des parties communes. Autrement dit sont parties privatives les cloisons intérieures non portants. B. L’organisation de copropriété Cette organisation résulte des documents de la copropriété mais elle va se nouait dans ce qu’on appel un syndicat des copropriétaires auquel appartient automatiquement chacun des copropriétaires de l’immeuble concerné. 1. Les documents Il y a des docs de nature contractuelle : le règlement de copropriété. Et l’autre doc technique : l’état descriptif de division. ~ 53 ~ a. Le règlement de copropriété La loi va largement renvoyait à ce doc, il doit exister dès la vente de 1er lot. C’est le promoteur immobilier qui va l’instaurer. Evidemment ce règlement est obligatoire. C’est le plus souvent une forme imposée de contrat. Si jamais il n’y a pas de règlement, le syndicat des copropriétaires va statuer selon une règle de majorité de 2/3 des voix. Le règlement existe et dès cet instant tout acquéreur antérieur doit nécessairement y adhérer. Le règlement est toujours annexé au contrat de vente. Les clauses de règlement doivent être respectées, elles s’imposent à tous les propriétaires mais aussi au locataire éventuel. Cet ensemble n’est opposable aux ayant cause à titre particulier de copropriétaire qu’à compte de leur publication au fichier immobilier. Cela veut dire que le règlement doit suivre la forme d’un acte notariat. La plus essentielle des clauses touche à la destination de l’immeuble, un copropriétaire est maître absolu chez lui, ce droit de propriété ne peut être affecté que pour des considérations jugées plus importantes cad la destination de l’immeuble. Donc un copropriétaire peut faire ce qu’il veut tant qu’il respect la destination de l’immeuble. La destination de l’immeuble va se déterminée à partir des docs de règlement de copropriété et plus précisément des clauses qui y figure mais aussi par rapport à son affectation générale. S’ajoute aussi les caractères de l’immeuble, tout qui fait parti de standing de l’immeuble. Aussi c’est important la localisation de l’immeuble. La destination est tous les éléments qui ont déterminé la personne à adhérer à la copropriété. b.L’état descriptif de division Ce document est un doc technique, cad qu’il va porter les éléments d’identification de l’immeuble (référence cadastrale, lieu, consistance) mais aussi identification de chaque partie distincte de l’immeuble qui est désignée par un numéro et située par son emplacement. Cet état inclus les plans mais aussi les croquis de l’étage concerné. Ce doc est aussi soumis à la publicité foncière et d’ailleurs pour toutes les opérations postérieures ce doc servira de référence nécessaire. La jurisprudence contrairement à la doctrine avait reconnu à ce doc la valeur contractuelle et elle a fini par se rangea à l’avis des auteurs et la Cour de cassation a affirmé que l’état descriptif de division est dressé seulement pour les besoins de publicité foncière et n’a pas de caractère contractuel. 2. Le syndicat des copropriétaires L’objet de ce syndicat est de réunir la collectivité des copropriétaires en un groupement doté de la personnalité morale – article 14 de la loi ’65. Cela veut dire qu’ayant la personnalité juridique, le syndicat a un patrimoine mais attention dans ce patrimoine il n’y a ni l’immeuble, ni les parties communes (sinon propriété d’une seule personne). Le patrimoine de syndicat se limite à un compte alimenté par les copropriétaires pour les besoins des charges communes. Si le syndicat n’est pas propriétaire du bâtiment, il est responsable des dommages causés au copropriétaire ou un tiers par le vice de construction ou défaut d’entretient des parties communes – art.14al.4. ~ 54 ~ Le syndicat peut connaitre des difficultés financières, le syndicat personne morale existe obligatoirement. Il y a un système propre à la loi ’65 qui relèvent de l’article 29-1 et suivant. Il est possible de saisir le TGI, peut saisir par les copropriétaires (15% des voix), le syndic ou le procureur de la République. le TGI va désigner un administrateur provisoire qui va prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normale de la copropriété. Dans cette perspective cet administrateur a tous les pouvoirs de l’assemblée générale. §2. Le fonctionnement de la copropriété Il s’agit de voir comment une copropriété va tourner ? Ce fonctionnement passe par deux temps : A. Les organes de la copropriété Toute uploads/S4/ fin-dt-des-biens.pdf