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FOCUS – ALUR et gestion immobilière Contexte : Retrouvez dans cette fiche focus

FOCUS – ALUR et gestion immobilière Contexte : Retrouvez dans cette fiche focus, les différentes dispositions de la loi ALUR et de la loi ELAN qui ont eu un impact tant sur le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 que sur l’accès au logement, ou encore à la réglementation des professionnels de l’immobilier. La loi pour l’Accès au Logement en un Urbanisme Rénové (ALUR) a été promulguée le 24 mars 2014 et est entrée en vigueur le 27 mars 2014. Elle comporte 175 articles. La loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a apporté une dernière retouche à la loi du 6 juillet 1989. À la lecture de l’exposé des motifs du projet de la loi ALUR, le législateur souhaitait « mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ». La loi ALUR est donc une « loi fleuve », c’est-à-dire une loi qui porte sur de nombreux domaines du droit immobilier (copropriété, gestion locative, bailleurs sociaux, rôle des collectivités locales, etc.). La loi ALUR a été complétée par la loi « Macron » du 6 août 2015. Au regard de l’ampleur de cette loi, quelques difficultés d’interprétation se sont présentées aux professionnels. Par conséquent, l’intervention du législateur a permis de modifier certains articles de la loi du 6 juillet 1989 afin de simplifier leur interprétation et leur application (application des dispositions de la loi ALUR dans le temps, nouveaux motifs de préavis délivrés par le locataire, etc.). La loi ELAN à de nouveau modifié les textes existants. A. Rapports locatifs (articles 1 à 23 de la loi ALUR) 1. Élargissement du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 La notion de résidence principale est aujourd’hui définie comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeur, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) ». Ainsi, le champ d’application de la réglementation a été redéfini, entraînant, d’une part, l’alignement du régime de la location vide à celui de la location meublée à titre de résidence principale – en intégrant ce dernier dans la loi du 6 juillet 1989 (Titre I bis) – d’autre part, une définition nouvelle de la colocation. Le nouveau bail mobilité (crée par la loi ELAN), bien que n’étant pas un bail pour une résidence principale, est également régi par la loi de 1989 (Titre I ter). 2. Accès au logement À la suite de la signature d’un mandat, la location peut être effectuée par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier. Or, la loi ALUR a modifié les règles de répartition des frais liés à la rémunération des intermédiaires dans le cadre de mise en location soumis à la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, il faudra faire la distinction entre :  La rémunération due au titre de l’entremise ou de la négociation à la mise en location qui sera à la charge exclusive du propriétaire bailleur.  La rémunération due au titre des frais de visite du logement, de constitution de dossier de location et de rédaction du bail qui seront partagés, entre le propriétaire bailleur et le locataire et en respectant un plafond maximum imputable au locataire par mètre carré de surface habitable.  Les frais d’état des lieux d’entrée qui seront partagés et dans une limite imputable au locataire de 3 € TTC par m2 de surface habitable. Une liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat locataire et à sa caution a été mise en place par le décret du 5 novembre 2015. Cette liste est limitative. Ainsi, un propriétaire bailleur qui ne respecterait pas ce dispositif serait passible d’une amende administrative, proportionnée à la gravité des faits constatés, d’un montant maximum de 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. 3. Contrat type de location Un contrat type de location est devenu obligatoire pour tous les contrats de location, vides ou meublés, et dont le logement constitue la résidence principale du ou des locataire(s). Ce contrat type est applicable à tous les beaux conclus ou renouvelés à compter du 1er août 2015. Ainsi, tout bail de location doit désormais respecter les clauses essentielles contenues dans ce contrat type. Par exemple, le bail doit désormais préciser, en plus du nom de locataire, celui du propriétaire ainsi que son adresse, même en présence d’un mandataire. Un arrêté, paru le même jour que le contrat de type de location détaille le contenu de la notice devant désormais être annexée au contrat de location afin d’informer bailleurs et locataires sur leurs droits et obligations respectifs. Une procédure de mise en conformité du bail en cas d’absence de l’une des informations essentielles à été mise en place par la Loi ALUR. Dans l’hypothèse d’un oubli ou d’une erreur concernant la surface habitable, les loyers de référence, le dernier loyer appliqué au dernier locataire (appliqué et non plus acquitté depuis la loi Macron, même en cas d’impayé le dernier loyer appliqué est le loyer indexé demandé au locataire), le locataire aura un mois à compter de la prise d’effet du bail pour mettre en demeure le bailleur de rectifier les informations erronées. A défaut d’une réponse positive ou en cas d’absence de réponse dans un délai d’un mois. Le locataire aura trois mois à compter de la mise en demeure pour saisir le juge du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement pour obtenir le cas échant (surface « Boutin » inférieure à 20 %, loyer de référence incorrect, dernier loyer appliqué erroné) une diminution du loyer. La loi ALUR a impacté en de nombreux points la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, quelques modifications seront à noter en ce qui concerne les clauses réputées non écrites (article 4) avec l'interdiction pour le bailleur de mettre des amendes au locataire, la prise en compte de la vétusté (article 7, d), l'indemnisation du locataire en cas de travaux (articles 4, r et 7, e), l'assurance pour compte du locataire, la quittance devant être délivrée gratuitement et sur demande du locataire (article 21), les modalités de mise à disposition des pièces justificatives des charges récupérables (article 23) dont le délai a été prolongé à six mois, les délais de prescriptions quant aux charges récupérables (3 ans) ainsi qu'aux révisions de loyers en cours de bail (1 an). 4. Encadrement des loyers L'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR) prévoit que dans les zones tendues∗, le préfet devait fixer par arrêté, chaque année, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Ainsi, dans les zones tendues et dotées d'un observatoire des loyers, la fixation initiale du loyer est libre, mais uniquement dans la limite du loyer de référence majoré défini par le préfet. En application de cette nouvelle disposition, seuls les préfets de Paris et de Lille prirent des arrêtés préfectoraux et mirent en place des Observatoires Des Loyers. Or, le Tribunal de Lille, suivi du Tribunal de Paris, annulèrent ces arrêtés « au motif qu'en limitant son périmètre au seul territoire de la commune de［ Lille ou Paris ］, le préfet n'a pas respecté les dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et celles du décret pris pour son application ». Pour les juges du fond, les préfets auraient dû appliquer ce dispositif d'encadrement des loyers à toute l'agglomération lilloise ou aux 412 communes de la région Île-de-France∗. Les cours d'appel ont infirmé les jugements. Dans l'attente de la prise de nouveaux arrêtés, l'encadrement des loyers est donc provisoirement inapplicable. Il semblerait donc que la fixation initiale des loyers redevienne libre même en zone tendue. Il ne faut toutefois pas confondre ce dispositif annulé par le tribunal administratif avec le dispositif du décret annuel de blocage des loyers applicable en cas de renouvellement de bail ou de nouvelle location pris en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée. La loi ÉLAN a prévu, à titre expérimental pour 5 ans, un dispositif similaire. 5. Extinction du contrat En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, tandis que le locataire peut donner congé à tout moment sous réserve du respect d'un préavis, le bailleur doit respecter les délais et motifs fixés par la loi pour pouvoir délivrer congé. Qu'il soit donné par le locataire ou le bailleur, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou, depuis la loi ALUR, être uploads/S4/ focus-alur-et-gestion-immobiliere.pdf