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1 Projet de fin d’études : La responsabilité du conservateur en droit marocain

1 Projet de fin d’études : La responsabilité du conservateur en droit marocain Réalisé par : JAHJOUH Amal 2 REMERCIEMENTS JE TIENS À REMERCIER ET EXPRIMER MA PROFONDE GRATITUDE à monsieur ABOULHOUCINE MOHAMED et l’ensemble des enseignants pour leurs encouragements et LEURS PRÉCIEUX CONSEILS. Qu’il me soit permis de remercier profondément mon EN FIN, MERCI À TOUS CEUX QUI ONT RENDU POSSIBLE CE TRAVAIL, MERCI ENCORE UNE FOIS 3 Tables des matières - Préambule: I- LA PROPRIETE FONCIERE AU MAROC : II- L’IMMATRICULATION FONCIERE: A- L’immatriculation: La conservation Foncière: Le Cadastre juridique: B- Régime juridique de l'immatriculation foncière Chapitre I- La responsabilité du Conservateur foncier I) Le Conservateur Foncier et Le cadre Juridique de sa responsabilité : 4 1-Le Conservateur foncier : La phase non contentieuse et le rôle administratif du Conservateur Foncier : La phase contentieuse et le rôle quasi-Juridictionnel du Conservateur Foncier : 2-Le cadre juridique de sa responsabilité : II) La nature juridique de la responsabilité du conservateur : Chapitre II-Les fondements juridiques de la Responsabilité du Conservateur Foncier : 1- Renvoi au droit commun : un principe ou une exception 1- Le principe : 2- L’exception: 3- Problématique: 2- Confusions: a) Première confusion b) Seconde confusion Chapitre II- Conditions d’existence de la responsabilité du Conservateur : 1) Une faute ou un dol : a) La faute professionnelle ou de service et la responsabilité de l’Etat b) La faute lourde et la responsabilité personnelle du Conservateur Foncier 1) Un préjudice et lien de 5 causalité : 6 Chapitre III- Les effets de la responsabilité du Conservateur de la Propriété Foncière : I- Régime juridique de l’action en responsabilité : 1- Le tribunal compétent dans les actions en indemnité intentées contre le Conservateur foncier : a) -La compétence d’attribution b) -L’attribution territoriale : une Compétence Ratione- Loci c- La procédure d) - La prescription de l’action en responsabilité e- Les dépens de l’instance e)- les dépenses de l’instance 2- Le rôle des tribunaux dans l’évocation de la responsabilité du Conservateur : A-) Décision du tribunal de première instance de Rabat en date du 01/04/1992 concernant le dossier n°90/221 b) -Décision du tribunal de première instance de Rabat en date du 11/11/1992 c)-Décision du tribunal de première instance de Casablanca en date du 10/12/1987 concernant le dossier n°86/1 II- Le fonds d’assurance et la responsabilité du conservateur. Conclusion : 7 Préambule : À première vue, le droit foncier semble compliqué et ennuyeux, car il s'agit d'un droit, multidimensionnel puisqu’il fait entrer en jeu des facteurs sociaux, techniques, économiques, institutionnels, juridiques et politiques qui sont souvent négligés mais doivent être pris en considération. Les rapports régis par le droit foncier sont parfois clairement définis, et leur respect peut être assurés par un Tribunal officiel ou les structures coutumières d’une société, mais il arrive aussi qu’ils soient relativement mal définis et entachés d’ambiguïtés que certains peuvent chercher à exploiter. 8 La propriété foncière au Maroc : Au Maroc la propriété privée en matière foncière est soumise à une dualité de droits due à la coexistence d'un droit traditionnel et d'un droit d'immatriculation foncière dit moderne qui remonte à 1913. Le secteur foncier traditionnel est régi par les principes du droit musulman et les coutumes locales. Le droit de propriété est fondé en cas d'existence de documents écrits probants : Sur la possession paisible publique, à titre de propriété, permanente (d'une durée supérieure à 10 ans quand elle est invoquée à l'encontre de tiers et à 40 ans quand elle est invoquée à l'encontre de parents) ; L’acquisition au profit du possesseur au-delà de la durée précitée. 9 Sur la possession paisible publique, à titre de propriété, permanente (d'une durée supérieure à 10 ans quand elle est invoquée à l'encontre de tiers et à 40 ans quand elle est invoquée à l'encontre de parents) ; L’acquisition au profit du possesseur au-delà de la durée précitée. Par ailleurs les immeubles soumis au droit traditionnel sont caractérisés par : L'absence de publicité des droits prétendus ; La méconnaissance par les tiers, (et parfois par les ayants droits) de l'immeuble concerné, sa situation, sa consistance, ses limites, ainsi que de la nature et de l'étendue de droits qui s'y exercent et de leurs véritables détenteurs ; L'insécurité des transactions car le droit prétendu existe jusqu'à preuve du contraire, établie ; La difficulté d'accès aux crédits puisque la garantie réelle est incertaine ; La faiblesse de l'investissement ; 10 La multitude des litiges entre riverains et d'autres prétendants qui constituent plus de 50 % des affaires pendantes devant les tribunaux.1 Le manque total de publicité concernant les immeubles non immatriculés et leurs détenteurs rend le secteur traditionnel d'une opacité impropre à la circulation des biens, à l'investissement et à la modernisation. Par contre le secteur soumis au régime de l'immatriculation foncière appelé aussi régime des livres fonciers présente les caractéristiques suivantes : Il est fondé sur une très large publicité ; Il a un effet de purge qui annule tout droit réel antérieur non révélé au cours de la procédure d’immatriculation ; Chaque immeuble est individualisé par un nom, plan, et un numéro propre. C'est le Titre Foncier qui constitue pratiquement l'état civil de la propriété et lui donne un nouveau départ ; Le titre foncier dès son établissement est définitif et inattaquable ; . 11 Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties, vis à vis des tiers et auprès des tribunaux ; Tout droit acquis doit être détenu de la personne précédemment inscrite, ce qui écarte toute usurpation ou prescription. Il ne peut y avoir de rupture dans la chaîne des inscriptions, l'accès au crédit et à l'investissement, etc. Nous constatons la présence côte à côte de deux régimes dont l'un malgré ses défauts, préserve l'intimité des propriétaires, et l'autre, malgré ses qualités, dévoile à tout venant des données qui devraient être personnelles et confidentielles. La propriété foncière est soumise depuis quelques années à une très forte pression due à l'explosion démographique qui aboutit à l'accroissement de la demande et à la rareté du facteur "terre", marqué par un lien traditionnel et un amour propre de la propriété, ce droit fondamental est consacré par différentes constitutions qui énoncent que le droit de propriété demeure garanti. Les discours analysant les problèmes de l'investissement sont focalisés sur la lenteur des procédures administratives et sur la complexité des statuts fonciers. II-L ‘immatriculation foncière : A-L ‘immatriculation foncière : Les principales opérations régies par le droit foncier : 12 Il faut préciser à ce niveau qu’il s’agit là du droit foncier dans sa dimension moderne, en d’autres termes du régime foncier tel qu’il a été inspiré par l’acte Torrens et dont la mise en œuvre a été confiée à l’ANCFCC. Les opérations régies par le droit traditionnel, seront écartées, donc, du champ de notre étude. Les opérations en question sont, essentiellement, celle qui constate l’existence d’un bien et lui procure un titre foncier qui est l’immatriculation foncière ainsi que l’inscription qui consiste à garantir les droits découlant de toute opération effectuée sur ledit bien une fois immatriculé. Lorsqu’on parle de l’immatriculation d’un bien immeuble, c’est le fait de reconnaitre pour ce dernier une existence juridique au moyen de son enregistrement sur les livres fonciers. Ledit bien, une fois immatriculé, recevra un numéro de titre foncier et sera inattaquable et inaliénable. L’opération d’immatriculation est tantôt facultative, lorsqu’il s’agit d’une procédure ordinaire d’immatriculation, et tantôt obligatoire lorsqu’elle est spéciale en se bornera sur l’étude de l’immatriculation dite ordinaire. a): La procédure ordinaire d’immatriculation La procédure d’immatriculation consiste à immatriculer un immeuble suite à une procédure de purge, donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés. Quelles sont donc ses modalités d’application ainsi que ses caractéristiques ? 1- Les modalités de l’immatriculation: 13 - Réquisition d’immatriculation: Pour qu'un immeuble soit soumis au régime de l'immatriculation foncière (IF), il doit d'abord être immatriculé. L'immatriculation se fait en respectant une procédure normale qui concerne les immeubles. Dans le cas des propriétés de l'Etat et des Habous, la procédure est dite spéciale. La procédure normale est ouverte par une réquisition (demande) d'immatriculation, qui passe par le respect de certaines règles : Il faut que le propriétaire requérant présente un certain nombre de pièces relatives à son état civil ; Il faut qu'il fournisse une description minutieuse de la propriété à immatriculer (frontières, habitations...) ; Il lui faut aussi établir un plan topographique du terrain, en s'adressant cela à un géomètre. Ce plan est provisoire car il y a un autre plan qui va être établi, cette fois-ci par le cadastre. Il faut ensuite qu'il règle les taxes de la conservation foncière (C.F) et ce en fonction de la valeur du bien. Par ailleurs, si le dossier remis au conservateur est complet, celui-ci va procéder à un certain nombre d'acte de publicité, à savoir : la publication de la réquisition d'immatriculation au bulletin officiel (B.O) et auprès des autorité locales (municipalité et autres), uploads/S4/ memoire 4 .pdf