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1211 - Cours 1) BUT Il s’agira d’analyser la FAISABILITE & la RENTABILITE d’une

1211 - Cours 1) BUT Il s’agira d’analyser la FAISABILITE & la RENTABILITE d’une CONSTRUCTION, d’un ACHAT en l’état ou d’un ACHAT en vue de l’amélioration par un MOU (public, privé) d’une opération immobilière (habitation, bureau, etc..) en vue de son UTILISATION, de sa VENTE ou de sa LOCATION. Très succinctement, dans le cadre d’une construction, on distinguera : Cas 1 : Opération définie Cas 2 : Opération non définie Recherche d'un TERRAIN adapté Recherche d'un TERRAIN et analyse de sa rentabilité constructible Montage ADMINISTRATIF FINANCIER TECHNIQUE Montage ADMINISTRATIF FINANCIER TECHNIQUE Dans ces 2 cas, il faut ENTRER dans un PROCESSUS d'AMENAGEMENT, ce qui signifie, de pénétrer dans les arcanes(=secrets, mystères) du droit du sol (privé ou public), du droit de l'urbanisme, de naviguer dans le monde architectural, de surveiller en permanence les équilibres comptables et financiers nécessaires à la rentabilité de l'opération immobilière afin d'arriver à un PROJET de CONSTRUCTION ABOUTI. 2) Les INTERVENANTS Dans un premier temps, c'était les architectes, les promoteurs ou les entreprises qui assuraient ce montage. Mais devant la spécificité de ce travail une nouvelle fonction est née : - Le MONTEUR d’OPERATION ou CHARGE d’AFFAIRE ou RESPONSABLE de PROGRAMME. Cette fonction recouvre les activités suivantes : - CONSEIL en IMMOBILIER pour l'aménagement de terrains constructibles - CREATION ou AMELIORATION de PROJETS d'IMMEUBLES à usages industriels, administratifs, commerciaux et/ou d'habitations. - Action foncière de RECHERCHE de TERRAIN directement auprès des propriétaires. - Elaboration d'ETUDES PRE-OPERATIONNELLES de MARCHES, selon les possibilités d'urbanisme. - Détermination des COUTS de CONSTRUCTION. - Etablissement des BILANS FINANCIERS PREVISIONNELS selon les investisseurs (voir Exemple). - Négociation des différents MONTAGES JURIDIQUES et FISCAUX possibles. - Constitution du dossier de PERMIS de CONSTRUIRE avec l'investisseur, l'architecte, l'administration. MAITRE d’OUVRAGE Personne morale pour laquelle l'ouvrage est construit. Responsable principal de l'ouvrage, le MOU remplit dans ce rôle une fonction d'intérêt général dont il ne peut se démettre. Il lui appartient, après s'être assuré de la faisabilité et de l'opportunité de l'opération envisagée, d'en déterminer la localisation, d'en définir le programme, d'en arrêter l'enveloppe financière prévisionnelle, d'en assurer le financement, de choisir le processus selon lequel l'ouvrage sera réalisé et de conclure, avec les MOE et ENTrepreneurs qu'il choisit, les contrats ayant pour objet les études et l'exécution des travaux. PROMOTEUR Personne physique ou morale qui prend l'initiative d'une construction, la responsabilité de son organisation et de sa vente par fractions jusqu'au moment de sa remise aux différents acquéreurs ou LTLVAntibes / BTSEEC / Page 1/11 du 19/08/21 à 10:00 1211 - Cours propriétaires. Le rôle du promoteur diffère selon qu'il est vendeur ou mandataire du MOU. PROMOTEUR-VENDEUR Il effectue des ventes d'immeubles à construire (à terme ou en l'état futur d'achèvement=VEFA), ce qui exclut celles d'immeubles déjà construits ou en cours de construction. PROMOTEUR-MANDATAIRE Il s'engage, en une qualité autre que celle de vendeur, à faire construire ou à procurer un immeuble d'habitation ou à usage d'habitation & professionnel. Le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite "promoteur-immobilier" s'oblige envers le MOU à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE de CONSTRUCTION-VENTE Elle a pour objet la construction d'immeubles neufs en vue de leur vente. Les associés de la SCI sont le plus souvent des promoteurs-constructeurs, personnes physiques ou morales ou des entreprises de construction de logement, qui pour diverses raisons, dont notamment la volonté de regrouper des capitaux de provenance diverse créent une telle société pour une opération déterminée. Parmi les associés, on peut trouver également des investisseurs privés, intéressés par la seule perspective de profit et non d'acquisition de logements, comme dans les sociétés d'attribution. Les immeubles construits sont généralement vendus en l'état futur d'achèvement ou à terme. C'est à dire que ce sont les acquéreurs qui vont financer au fur et à mesure les constructions. 3) La CHRONOLOGIE De la prospection au choix du terrain - Carte de la ville - Consultation du PLU . - Demande au cadastre - Lettre d’engagement du propriétaire  Propriétaire Demande de Certificat d’Urbanisme (modifications depuis la loi SRU)  Mairie, DDE Etude de faisabilité - Commerciale : possibilités de vente ou de location - Financière : calcul du prix de revient prévisionnel - Technique : Type de construction, Architecture Objectifs : - Optimiser le prix de revient de l'opération - En mesurer les risques - En assurer le contrôle budgétaire Un dossier de programme complet est alors constitué LTLVAntibes / BTSEEC / Page 2/11 du 19/08/21 à 10:00 1211 - Cours Montage opérationnel - Choix de l'architecte  Maître d’ouvrage - Esquisse : APS, APD Architecte - Choix juridiques : société, SCI, etc  Notaire - Achat du terrain (3 modalités) :  Juriste a) Pur et simple : avec un CU donnant le feu vert une demande de Construction existe, des acquéreurs ou Locataires potentiels aussi. b) Sous conditions suspensives : % à la signature de l'acte, % au Permis de Construire c) Sous conditions résolutoires , si une interdiction de construction n'a pas encore été levée (faisabilité) . - Relations obligatoires : Mairie, DDE, Monuments historiques - Signature du contrat d'architecte  Architecte - Rencontre avec le géomètre - Dépôt du Permis de construire Pendant l'instruction du PC : PROjet, etc.... - Obtention du PC Pendant le délai de recours des tiers(2 mois) demande de financement  Organismes Financiers, DDE. Le projet se construit - Préparation DCE / Lancement Appels Offres. - Signatures des marchés  Entrepreneurs. - Construction : EXEcution, etc. - Achèvement des travaux. La construction est livrée - Location ou vente. - Contrat préliminaire. - Dossier acquéreur. - Plan de financement (des acquéreurs). - Gestion administrative. - Clefs en main Bilan « constaté » de l’opération 4) Le PRIX du PROMOTEUR Moniteur(22/04/88) Le prix du promoteur  il ne suffit pas de construire. La construction proprement dite n'interviendrait que pour 53% dans la décomposition du coût de l’opération. Les POIDS LOURDS du PRIX de VENTE 5% Marge promoteur 18% Total des impôts liés à l’opération (TVA résiduelle, Taxe Locale d’Equipement, etc..) 6% Frais financiers & fiscaux 10% Frais de gestion du promoteur, commercialisation, assurances & bureaux de contrôle 53% Coût de construction proprement dit 3% Peinture-vitrerie 2% Revêtements murs & sols 1% Ascenseur 3% Chauffage 2% Plomberie.sanitaire 2% Electricité 5% Menuiserie-serrurerie 2% Toiture 28% Gros-œuvre & aménagement 5% Conception (Architectes, bureaux d’études). 8% Terrain (HT) (y/c taxes & honoraires de notaire). Valeurs moyennes constatées pour une décomposition du prix de vente du promoteur relatif à une opération de logements neufs de standing moyen. Nota : D'après Jean CARASSUS auteur de cette analyse, il faut distinguer 3 grands types de : Le sous-marché des logements dits de standing. Le sous-marché des logements moyens, neufs ou existants. Le sous-marché des logements aux normes d'habitabilité < à la moyenne LTLVAntibes / BTSEEC / Page 3/11 du 19/08/21 à 10:00 1211 - Cours % des COÛTS des CORPS d’ETAT / au COÛT TOTAL INDIVIDUEL PUR INDIVIDUEL GROUPE COLLECTIF GROS-OEUVRE 49.0 54.3 56.3 TOITURE 16.0 12.0 7.3 MENUISERIE-SERRURERIE 12.7 11.2 11.3 REVËTEMENTS INTERIEURS 6.0 4.5 4.1 PLOMBERIE 4.7 4.7 5.2 ELECTRICITE 3.0 3.1 4.3 PEINTURE-VITRERIE 4.5 6.3 6.4 CHAUFFAGE 4.1 3.9 3.4 ASCENSEUR 0 0 1.0 Autres 0 0 0.7 Ensemble = 100 100 100 Attention les changements successifs de normes concernant la thermique, l’acoustique, l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, la sécurité incendie peuvent avoir des répercutions sur ces %. Nota : La Direction des Affaires Economiques & Internationales s’occupe au ministère de l'équipement s'occupe de ce genre d'études. 5) BILAN FINANCIER PREVISIONNEL (voir exemple) QUELQUES REMARQUES Il consiste à estimer, en QUANTITES, VALEURES & DELAIS les ressources financières à mettre en oeuvre et les résultats à obtenir pour bâtir un projet immobilier, donc à comparer les DEPENSES aux RECETTES. Il est destiné à permettre le suivi et le contrôle de la gestion, la mesure des écarts de variables pendant la réalisation de l'opération et la mise au point de tous les postes financiers. Il se compose, comme on le voit, de 3 principales rubriques : A) DEPENSES : - Charge Foncière Le prix du terrain est fonction du prix du marché local. (Analysé toujours en E/ m2SHON et non en E/m2Terrain La dépense foncière possible se calculera de la manière suivante : Charge Foncière = RECETTES - MARGE BRUTE souhaitée - DEPENSES (n/c CF) Depuis le 22/10/98, les terrains à bâtir, achetés par des particuliers, sortent du champ d’application de la TVA immobilière (19.6%), pour passer sous le régime des droits d’enregistrement (4.8%). - Coût Technique ( Déterminé à ce stade par des METHODES ESTIMATIONS RAPIDES (voir cours) - Frais Généraux Divers - Charges Financières - Charges Fiscales - Coûts de maintenance A prendre en compte lorsque le MOU reste propriétaire de l'opération et en assure son utilisation ce uploads/Finance/ 1211-cours.pdf