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Financial Services Le risque immobilier : en maîtrise-t-on toutes les composant

Financial Services Le risque immobilier : en maîtrise-t-on toutes les composantes ? Que disent les professionnels du secteur sur leurs risques ? Quels sont les risques auxquels sont exposés les acteurs de l’activité immobilière ? Quelles mesures ont- ils mis en place en face de ces risques ? Par Alfred de Crépy, Senior Manager - Tél. : 01 55 61 66 82 adecrepy@deloitte.fr A l’heure où les acteurs économiques prêtent une attention nouvelle au risque immobilier, il est pertinent de s’intéresser à l’analyse que pouvaient formuler les professionnels du secteur sur leur propre situation. A quels risques les foncières, les fonds ou les promoteurs sont-ils exposés ? Comment les analysent-ils et quelles dispositions ont-ils prévues pour les gérer ? Pour répondre à ces questions, les informations figurant dans les rapports annuels publiés en 2008 de 14 sociétés immobilières européennes cotées ont été étudiées : leur perception des risques auxquels elles sont confrontées, les actions qu’elles ont engagées pour les maîtriser. Le panel sélectionné est diversifié se composant à la fois d’investisseurs et de développeur-promoteurs, pour permettre une vision exhaustive de la nature des risques de ce secteur. L’exposé des risques occupe une part significative des rapports étudiés, avec une moyenne de 10 pages. Certains privilégient une approche synthétique et structurée par des tableaux mettant en regard les risques identifiés et les mesures mises en œuvre. D’autres fournissent une analyse détaillée des causes et des impacts potentiels au travers de développements plus rédigés. Dans leur approche des risques, certaines sociétés font référence à un cadre normatif reconnu tel que le COSO** (Corio, Metrovacesa ,VastNed), le référentiel Turnbull (Land Securities, SEGRO) ou encore le cadre de référence de l’AMF (Unibail- Rodamco). La présentation des risques s’articule ainsi autour de quatre grands domaines : le risque stratégique, le risque opérationnel, le risque de non-conformité et le risque associé aux financements. Le risque stratégique Pour Corio, le risque stratégique est le « risque inhérent » à l’activité immobilière. VastNed le définit de son côté comme le risque de perte de valeur de ses investissements induit par des facteurs exogènes tels que les fluctuations de marché, l’inflation, l’emploi... De fait, les préoccupations liées aux effets d’une baisse de valeur arrivent en tête des risques cités par l’ensemble des acteurs. L’analyse qui en est faite peut toutefois différer selon l’activité des opérateurs. Des promoteurs et développeurs tels que Kaufman & Broad ou SEGRO mentionnent les effets d’une évolution contraire de l’environnement économique qui affecterait le rythme d’écoulement de leurs programmes. L’ensemble des foncières font état du caractère cyclique des marchés lié au déséquilibre conjoncturel entre l’offre et la demande, qui ne permet pas de réaliser chaque investissement ou chaque cession dans les conditions de marché les plus favorables. Klépierre et VastNed sont plus précis et mentionnent le risque lié à la concentration de leurs investissements, qui pourrait ne pas leur permettre de compenser les effets liés à un retournement de conjoncture sur leur segment de marché (pour ce qui les concerne, les centres commerciaux). Contact Laure Silvestre-Siaz, Associée Tél. : 01 55 61 21 71 lsilvestresiaz@deloitte.fr Le risque opérationnel Le risque opérationnel est traditionnellement défini comme le résultat d’une inadaptation ou d’une défaillance imputable à des procédures, personnels et systèmes internes ou des événements extérieurs. L’exposition au risque opérationnel dépend donc de l’activité et de l’organisation de chaque entité. Aussi la nature des risques abordée dans les rap ports annuels est-elle diversifiée et hétérogène (voir graphique) : • 10 entités citent la mauvaise couverture des actifs par des polices d’assurance ; • 9 entités mentionnent le risque de crédit. S’il ne constitue pas a priori un risque opérationnel, il est toutefois fréquemment classé comme tel par les acteurs de ce secteur, dans la mesure où il peut être le fait de défaillances de l’organisation conduisant à l’acceptation de locataires insolvables ; • 7 entités citent le risque d’acquisition, considéré comme celui lié à l’absence de détection de défauts cachés, la carence de diagnostics techniques, fiscaux, juridiques ou financiers ou encore l’erreur d’appréciation au moment de la décision d’investissement ; • le risque de vacance, qui peut s’expliquer par l’obsolescence ou la mauvaise gestion des actifs est cité 5 fois. Ce risque est considéré comme significatif dans la mesure où il peut altérer non seulement la rentabilité des actifs mais aussi, par voie de conséquence, leur valeur de marché ; • 2 entités évoquent le risque associé à l’externalisation de certains services (gestion locative) ; • 2 autres mentionnent la rétention du personnel clé de l’entreprise ; • les promoteurs et les foncières exerçant une activité de développement évoquent, quant à eux, les risques de défaillance des sous-traitants, l’absence de maîtrise des coûts de construction ou encore la mauvaise estimation du rythme de commercialisation. De même sont évoqués les retards dans l’obtention des permis de construire ou autres autorisations administratives qui peuvent impacter la performance financière de l’opération ; • le risque de fraude est abordé par 6 acteurs selon différentes approches mais ne fait jamais l’objet de développement dans les rapports. Risque de non conformité Le risque de non-conformité peut se définir comme le risque de sanction qui naîtrait de manquements à des dispositions réglementaires ou législatives, en particulier, s’agissant du secteur immobilier, de mesures essentiellement d’ordre environnemental, sécuritaire ou fiscal. Les prises de conscience des risques sanitaires (amiante, plomb, légionellose, transformateurs au PCB, …), les mesures relatives à la maîtrise des dépenses énergétiques se sont traduites ces dernières années par la multiplication des textes législatifs visant à assurer la protection des personnes. Les inconnues concernant certaines technologies (Wifi…) soulèvent encore des interrogations qui pourraient donner lieu à de nouveaux développements législatifs. Ces développements expliquent le niveau de préoccupation partagée par l’ensemble des acteurs sur leur conformité aux dispositions juridiques qui leur sont applicables. Page 2 - Extraction de la Lettre des Services Financiers N° 15 - Décembre 2008 Immobilier « Une large part des entreprises affirment avoir mis en place une procédure d’identification de leurs risques (cartographie). » Acteurs Pays Activité Marché Patrimoine (Mds€ ) au 31.12.07 British Land Royaume-Uni Investissement et développement Bureaux, Commerces 24,3 Corio Pays-Bas Investissement Commerces 5,5 Foncière des Régions France Investissement et développement Tous les marchés 18 IVG Immobilien Allemagne Investissement, développement, asset management Bureaux 2,5 (et 10,3 sous gestion) Kaufman & Broad France Promotion Logement N/A Klépierre France Investissement et développement Commerces 11,3 Land Securities Royaume-Uni Investissement et développement Bureaux, commerces 13,9 Metrovacesa Espagne Investissement et développement Tous les marchés 12,9 Nexity France Promotion, investissement, services Tous les marchés N/A Realia Espagne Promotion, investissement, services Tous les marchés 3,2 SEGRO Royaume-Uni Investissement et développement Logistique 5,0 Unibail- Rodamco France Investissement et développement Commerces 25,2 VastNed Retail Pays-Bas Investissement Commerces 2,1 Wereldhave Pays-Bas Investissement Commerces 2,7 N/A : non applicable compte tenu de l’activité Extraction de la Lettre des Services Financiers N° 15 - Décembre 2008 - Page 3 Immobilier La disparité des régimes fiscaux entre les pays et leurs fréquentes modifications sont également de nature à mettre en cause la rentabilité attendue des investissements. C’est pourquoi les risques fiscaux sont évoqués par l’ensemble des sociétés et 7 mentionnent expressément leur crainte d’être exposés à des pénalités ou à une remise en cause de leur statut, compte tenu des difficultés à répondre de façon pérenne aux obligations associées à un régime fiscal spécifique (régime des SIIC ou équivalent). Risques financiers Une information précise étant requise par la norme IFRS 7, les risques financiers font systématiquement l’objet d’un exposé détaillé. Le risque de liquidité, c’est-à-dire celui de ne pouvoir faire face à des engagements en raison d’une situation de marché des capitaux, est cité par tous les acteurs. Ainsi, tous évoquent plus ou moins directement les éventuelles difficultés de trésorerie liées à une mauvaise anticipation des besoins. Certains, British Land, Corio, Klépierre, Land Securities, SEGRO, Metrovacesa, VastNed, évoquent l’éventualité d’un resserrement de leurs conditions d’accès au crédit en cas de dégradation de leur notation. D’autres, Klépierre, Foncière des Régions, Kaufman & Broad, Corio, Wereldhave, British Land, mentionnent leur crainte de ne pas être en mesure de respecter les engagements pris lors de signature des emprunts en cours (covenants) et de se trouver dans l’obligation de rembourser leur dette à un moment défavorable. Le risque de taux d’intérêt est présenté comme le risque de renchérissement des coûts de financement ou encore comme le risque d’utilisation inappropriée d’instruments dérivés. On notera que certains privilégient une analyse des effets comptables des variations de taux d’intérêt sur la présentation de leurs états financiers à une approche économique du sujet. Enfin sont abordés les risques liés au reporting financier, qui sont définis par VastNed comme le risque que les informations financières fournies en interne ou à l’extérieur soient erronées, incomplètes ou tardives. Unibail comme VastNed et Wereldhave y associent les risques informatiques de pertes de données. Pour conclure sur ce premier volet de notre analyse, il apparaît, à la lecture des rapports annuels, que trois risques concentrent l’attention des acteurs de l’immobilier : le risque stratégique, le risque financier et le risque de non-conformité. Il apparaît uploads/Finance/ deloitte-risque-immobilier-lsf15.pdf