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Page 1 sur 9 L’indemnité d’évictionﺗﻌﻮﯾﺾ أﻻﺳﺘﺤﻘﺎﻗﻲ. Plan du sujet page 01 Intro

Page 1 sur 9 L’indemnité d’évictionﺗﻌﻮﯾﺾ أﻻﺳﺘﺤﻘﺎﻗﻲ. Plan du sujet page 01 Introduction page 02 Indemnité d’éviction page 03 Définition Dispositions légales Code de commerce Loi n°05-02 du 06+/02/2005 modifiant et complétant les dispositions du code de commerce. Expertise judiciaire :  Détermination de l’indemnité d’éviction. page 04  Composante du fonds de commerce page 04  Le bail commercial page 05  Elément entrant dans le calcul de l’indemnité d’éviction page 06  Cas pratique * Calcul de l’indemnité par la méthode dite du droit au bail page 7 * Calcul de l’indemnité par la méthode du chiffre d’affaires page 7 * Calcul de l’indemnité par la méthode du résultat page 8 Conclusion page 8 Discussion et bibliographie pages 9 à 10. I ) INTRODUCTION Pour diverses raisons, le bailleur peut être amené à ne pas accepter le renouvellement du bail. Dans ce cas, sauf exceptions prévus aux articles 177 et suivants le locataire évincé est en droit de réclamer une indemnité dite d’éviction. Les raisons dans la pratique sont nombreuses et parmi celles-ci nous citerons :  Le non renouvellement suite à un désaccord sur le nouveau loyer qui après mésentente, le propriétaire décide de ne pas renouveler le bail et se trouve donc obligé pour récupérer son bien de payer une indemnité d’éviction..  Le décès du propriétaire des murs à la suite de quoi les héritiers réclament un fort loyer ou décident purement de ne pas renouveler le bail  La vente du bâtiment à un nouvel acquéreur qui n’accepte pas de renouveler le bail. Page 2 sur 9  Le propriétaire des murs décide d’exploiter lui-même le fonds, ou d’affecter les locaux à usage d’habitation. Dans tous ces cas, le juge est confronté à fixer le montant de l’indemnité. Il s’agit d’une question technique qui exige en plus des connaissances purement juridiques, des informations d’ordre économiques, fiscales, comptables et financières (régionales ou locales) qui souvent échappent ou ne sont pas à la portée du juge. La proposition de la «médiation» est rarement acceptée par les parties, à la suite de quoi, le juge fait appel à un expert judiciaire spécialisé souvent en finances et comptabilité. Les experts judiciaires choisis dans ce cas, de par leur formation, sont souvent issus des corps d’experts comptables, auditeurs ou de commissaires aux comptes. En effet il s’agira d’apprécier la valeur du fonds de commerce dans sa partie immatérielle, qui donc est mieux placé que ces catégories pour apprécier et évaluer le fonds de commerce. Il est souvent fait appel aux autres catégories d’experts (experts fonciers, évaluateurs issus du corps de commissaires priseurs etc..) notamment en matière d’indemnité d’éviction agricole. Cette dernière est spécifique est fera l’objet d’une étude complémentaire. Elle est souvent rencontrée dans les cas d’expropriation pour cause d’utilité publique suite à la réalisation de projets d’utilité publique (cas des autoroutes, de la construction des barrages, de la réalisation de programme de logements, passage de réseaux gaz, électricité, etc..) II) INDEMNITE D’EVICTION a) Définition L’article 176 du code de commerce stipule : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles 177 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite « d’éviction » égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement de frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». L’article 187 code de commerce : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. » Par ces dispositions, le législateur a voulu protéger le commerçant –locataire- en lui garantissant le renouvellement du bail sous certaines conditions. Cependant il y’a lieu de retenir que cette protection tend à disparaître avec la loi 05-02 du 06/02/2005 modifiant et complétant les dispositions du code de commerce. L’indemnité d’éviction revient alors à estimer la valeur marchande d’un fonds de commerce notamment dans sa partie immatérielle. b) Dispositions légales : L’indemnité d’éviction est régie par le code de commerce et la loi 05-02 du 06/02/2005 modifiant certaines dispositions du code de commerce. 1) Le code de commerce Page 3 sur 9 Art.78 fixant les éléments du fonds de commerce. « Font partie du fonds de commerce les biens mobiliers affectés à l’exercice d’une activité commerciale. Le fonds de commerce comprend obligatoirement la clientèle et l’achalandage. Il comprend aussi, sauf disposition contraire, tous autres biens nécessaires à l’exploitation du fonds, tels que l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la matériel, l’outillage, les marchandises, le droit à la propriété industrielle et commerciale ». Le locataire évincé perdra tous les éléments incorporelles rattachés au fonds de commerce, notamment le droit au bail, la clientèle, l’achalandage etc.. Ce sont d’ailleurs ces éléments qu’il y’a lieu d’évaluer pour l’indemnisation du locataire. 2) La loi 05-02 du 06/02/2005 modifiant et complétant les dispositions du code de commerce : Cette loi a ajouté :  Un article 187 bis (nouveau) : « Les baux commerciaux conclus à compter de la publication de la présente loi au journal officiel doivent, sous peine de nullité, être dressés en la forme authentique. Ils sont conclus pour une durée librement fixée par les parties. Sauf stipulation contraire des parties, le preneur est tenu de quitter les lieux loués à l’échéance du terme fixé par le contrat sans signification de congé et sans prétendre à l’indemnité d’éviction telle que prévue par le présent code. »  Un article 187 ter. (nouveau) : « Les renouvellements des baux commerciaux conclus antérieurement à la publication visée à l’article 187 bis ci-dessus demeurent régis par la législation en vigueur à la date de la conclusion du bail. » Remarque : L’avènement de ces deux articles modifie sensiblement le sens du bail commercial et lui retire cette protection donnée par le législateur au commerçant locataire « le droit de renouvellement du bail ou à défaut l’indemnité d’éviction ». La durée devenant libre, alors qu’auparavant celle-ci est de 3 – 6 ou 9 années. III EXPERTISE JUDICIAIRE ET CALCUL DE L’INDEMNITE D’EVICTION L’étude de l’indemnité d’éviction calquée ici sur un cas pratique. Dans le cadre de l’expertise judiciaire, il est souvent demandé à l’expert de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction. La mission telle que prévue au jugement se résume ainsi : " اﻻﻧﺘﻘﺎل ﻟﻠﻤﺤﻞ اﻟﺘﺠﺎري ﻣﻮﺿﻮع اﻟﻨﺰاع…. و ﺗﻘﺪﯾﺮ ﻗﯿﻤﺔ اﻟﺘﻌﻮﯾﺾ اﻹﺳﺘﺤﻘﺎﻗﻲ اﻟﻤﺴﺘﺤﻖ ﻟﻠﻤﺪﻋﻲ ﺑﺼﻔﺔ دﻗﯿﻘﺔ، أﺧﺬا ﺑﻌﯿﻦ اﻹﻋﺘﺒﺎر ﻛﻞ اﻟﻌﻨﺎﺻﺮ اﻷﺳﺎﺳﯿﺔ ﻓﻲ اﻟﺘﻘﻮﯾﻢ اﻟﻮارد ﻓﻲ ﻧﺺ اﻟﻤﺎدة 176 ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﺘﺠﺎري ﻻ ﺳﯿﻤﺎ ﻣﺼﺎرﯾﻒ اﻟﻨﻘﻞ و اﻋﺎدة اﻟﺘﺮﻛﯿﺐ و ﺣﻘﻮق اﻟﺘﺤﻮﯾﻞ اﻟﻮاﺟﺐ ﺗﺴﺪﯾﺪھﺎ ﻟﻤﺤﻞ ﺗﺠﺎري ﻣﻦ ﻧﻔﺲ اﻟﻘﯿﻤﺔ " « Se rendre sur les lieux pour apprécier les divers paramètres (situation du local, sa surface, l’activité exercée, l’état général de la construction, les ouvertures sur la rue etc..) pour enfin procéder à l’évaluation de l’indemnité d’éviction en tenant compte des éléments cités à l’article 176 du code de commerce » Il s’agit alors de déterminer la valeur marchande du fonds de commerce, suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement de frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Page 4 sur 9 Composante du fonds de commerce Le fonds de commerce est l’ensemble des éléments permettant d’exploiter une clientèle, comme le matériel, le mobilier, les marchandises (éléments corporels), l’enseigne, le nom commercial, le droit au bai, la clientèle (éléments incorporels), etc. La clientèle est l’élément essentiel sans lequel il n’y a pas de fonds de commerce. Il existe plusieurs méthodes de calculs de l’indemnité d’éviction. Elles reposent toutes sur le calcul de la valeur du fonds de commerce. Cette valeur est souvent fonction : - Du droit au bail - Du chiffre d’affaires moyen des 03 derniers exercices - Du bénéfice moyen des 03 derniers exercices L’indemnité d’éviction ainsi calculée donnera des valeurs très différentes, et aucune des méthodes ci-dessus prise séparément n’est proche de la juste valeur. Pour atténuer ces différences et réduire ainsi l’arbitraire possible dans ce genre d’évaluations entre les trois méthodes, nous retenons la moyenne harmonique des trois valeurs ce qui nous semble la plus proche de la réalité commerciale. La valeur marchande du fonds de commerce comprendra essentiellement le droit au bail, la clientèle et l’achalandage. L’indemnité d’éviction sera la valeur marchande du fonds de commerce à laquelle nous ajoutons les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que le frais et droits de mutation pour un même fonds. Le droit au bail Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant, qui est le droit d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail qui y est associé ; il a donc une valeur patrimoniale. Le droit au bail uploads/Finance/ indemnite-eviction-evaluation-part-sociale.pdf