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DROIT IMMOBILIER Partie publique du droit immobilier INTRODUCTION GENERALE Le d

DROIT IMMOBILIER Partie publique du droit immobilier INTRODUCTION GENERALE Le droit immobilier est le droit qui est applicable aux immeubles. On peut étudier d’un côté les immeubles qui sont pris tous ensemble, plus particulièrement la ville qui est un ensemble caractéristique d’immeuble, et d’un autre côté on peut étudier les immeubles un à un. Dans un cas, on se situe au niveau de la ville et dans l’autre, au niveau des habitations. Dans le premier cas on s’intéresse à ce qui organise l’ensemble de ces immeubles et dans l’autre à la construction. On distingue donc le droit de l’urbanisme et de l’autre, le droit de la construction. La finalité du droit de l’urbanisme est de régler la manière dont tous ensemble on fait la ville. Le droit de la construction a pour finalité de régler les questions juridiques. Le droit de la construction est un droit dominé par les outils privatistes. Le droit de l’urbanisme est considéré comme une branche du droit public. Cette organisation de la ville, on a fait le choix de la confier à l’E et aux communes très majoritairement. La figure dominante du droit de l’urbanisme est l’AAI qui est la décision qui va être prise par l’E ou pas la commune. La conséquence contentieuse est aussi immédiate car le droit de la construction est réglé devant les juridictions judicaires et le droit de l’urbanisme est tranché devant le JA. Cependant, les deux droits sont profondément entremêlés. On a toujours cherché à tenir ensemble ces deux corpus de règles juridiques. Historiquement, lorsqu’on a décidé de codifier l’ensemble des règles du droit immo. On a créé un Code de l’urbanisme et de l’habitation. Ce code a été mis en place par un décret du 26 juillet 1964 avec cette grande idée de saisir la chaine de la construction. Cependant, ce code ne va pas durer longtemps car il va vite devenir un vrai monstre car il a beaucoup trop de règles qui entrent dans le champ de ce code. Le législateur décide à partir des années 70 de dissocier les deux et en 1973 sera créé en Code de l’urbanisme et en 1976 sera créé un Code de la construction et de l’habitation. Depuis lors, les deux matières sont maintenues fermement séparées. DROIT DE L’URBANISME INTODUCTION On doit avoir une compréhension de la notion d’urbanisme. Lorsqu’on parle de cette notion, on parle en réalité de l’organisation de la ville. L’urbanisme est l’art d’aménager l’espace. « Aménager » veut dire disposer avec ordre et ce qui diffère fondamentalement l’urbanisme de la géographie qui étudie un espace donné alors que l’urbanisme construit un espace. « Construire un espace » veut dire intervenir de manière consciente sur notre environnement. A la base du droit de l’urbanisme il y a cette idée qu’il est préférable d’organiser la manière dont on vit ensemble plutôt que de laisser les gens en décider chacun de leur côté. On considère donc que l’urbanisme est un enjeu de pouvoir puisque tout le débat va consister à savoir qui, finalement, va décider et comment celui qui peut décider va pouvoir imposer ses vues sur la manière d’ordonner l’espace. Dans tous les cas, l’urbanisme est le produit de décisions forcément politique. Il n’y a pas d’urbanisme neutre. Cette idée qu’il faut organiser la ville est finalement très ancienne et très récente. Très ancienne car les archéologues nous montrent que depuis très longtemps les grandes Cités sont organisées. En revanche, en droit français, ça ne fait pas longtemps que l’on organise des règles qui empêchent les gens de faire ce qu’ils veulent en matière d’urbanisme. L’avancée principale se déroule entre les années 1880 et l’avant WWII, c’est là que nait l’idée d’un droit de l’urbanisme. L’idée la plus forte de ce droit est que pour organiser le territoire, on va le diviser en différents espaces auxquels on ça attribuer une fonction générale : c’est le zoning. Le zonage consiste à prendre une ville, à la diviser en différents espaces et à dire que dans cet espace on va privilégier des habitations pavillonnaires, ou encore des habitations collectives. Avec le droit de l’urbanisme, on va limiter les prérogatives du droit de propriété. Le zoning nous vient d’abord des USA. On fait remonter cette idée à l’affaire des blanchisseurs de Californie. En effet, dans les années 1880, des grandes municipalités de l’ouest américain se mirent à interdire dans les centre villes les blanchisseries chinoises dans le centre-ville. Cela était un moyen d’éviter que les populations d’origine chinoise s’installent dans les centres-villes américains. Pour cela, les municipalités prennent des règlements qui divisent les villes et qui disent qu’on ne peut pas établir des blanchisseries. L’affairer est portée jusqu’à la CS américaine. Un certain nombre de représentants de la communauté chinoise font valoir que les propriétaires peuvent disposer de leur parcelle. La CS dans l’arrêt Euclide décide de reconnaitre aux municipalités le droit de diviser les territoires municipaux en plusieurs zone et le droit d’interdire la faite d’installer des blanchisseries en centre-ville. La CS pose une limite qui est que cela est juridiquement possible dès lors que cette mesure n’est pas discriminatoire. Cette idée sera interdite en France à partir des années 10, entre 1910 et 1943 (première grande loi générale d’urbanisme). C’est le CE qui est venu valider cette idée dans un arrêt CE, Lainé, 1934 qui concernait une décision du maire de Nogent-sur- Marne qui avait soumis chacune des zones de la ville à des règles particulières. Le CE a validé la possibilité pour le maire de créer des prescriptions d’urbanisme attachées à chacune des zones ce qui veut dire que celui qui veut construire dans cette zone devait solliciter une autorisation de bâtir qui devait être subordonné au respect des prescriptions d’urbanisme qui figure dans le règlement de chacune de ces zones. Ce principe est désormais bien ancré en droit français et n’a pas trop contesté. Les villes dans lesquelles on habite sont donc le produit de ces choix politiques juridiquement concrétisé que l’on a fait. Si on prend le quartier de l’Échat. Ce quartier a un aspect urbain assez étrange. On a une impression d’être dans une zone d’activité. Cette ville est un parcellaire très dense. Il y a quand même des traits caractéristiques qui sont surprenant dans ce quartier, il y a l’hôpital Henry Mondor. Cet hôpital est géré par l’APHP et non par la ville de Créteil (Malraux est mort dans cet hôpital). Dans ce quartier il y a aussi une ligne de métro. On est l’endroit dans l’IDF où le métro perce le plus loin dans la banlieue. Ce quartier est aussi fissuré et enfermé dans des vraies trachées. Lesquelles ? L’autoroute A86. On met aussi de plus en plus d’étudiants dans ce quartier. On divise généralement Créteil en 4 grands périodes : Le vieux Créteil (19 ème au 20 ème siècle) : Jusqu’au début du 20ème siècle on y exploite des sablières et des terrains maraichers. Néanmoins, au sortir de la WWI voit émerger des zones pavillonnaires. On a besoin de loger les gens. Toute la banlieue, progressivement, se peuple d’habitation pavillonnaire. On commence, à partir des années 20 à grignoter de la partie Est vers la partie Ouest. La technique pour faire cela, sur le plan juridique, est le lotissement qui est l’acte de lotir qui est le fait de prendre une parcelle et la diviser en une multitude de parcelle, c’est le morcellement volontaire d’une propriété foncière en lots. Toute la proche banlieue de Paris va connaitre un grand nombre de lotissement. Cela ne pouvait pas se faire dans la banlieue proche car l’espace était occupée par de grandes industries. Le lotissement est une technique d’aménagement privée. Des entrepreneurs achètent et revendent par petits bouts. Le lotissement consiste en outre à viabiliser le terrain. Cela veut dire qu’on va relier ces terrains à l’eau, gaz, électricité et au téléphone. La création de lotissement reste libre en droit français jusqu’en 1919. Simplement, on a une crise des lotissements juste avant la WWI car un certain nombre de ces entreteneurs sont véreux ce qui veut dire qu’ils revendent les terrains sans avoir terminé la viabilisation : c’est la crise des mal lotis. En réaction à cela, on adopte en 1919 sous l’impulsion d’un député Honoré Cornudet, une loi qui oblige toute personne qui souhaite établir un lotissement à obtenir une autorisation de la part de la commune. Cette autorisation est soumise à une sanction. On veut de cette manière répondre à la crise des mal lotis. C’est à cette même époque qu’on commence à créer des plans juridiquement opposables de l’organisation de la ville car la loi Cornudet institue aussi des plans d’extension, d’aménagement et d’embellissement. Ces plans sont rendus obligatoires dans toutes les villes de plus de 10 000 habitants en France et aussi dans toutes les villes du département de la Seine. Créteil s’est soumis également à un zonage de son territoire. Après la WWII, il y a une crise de logements de la fin des années 40. Il y a en IDF uploads/Geographie/droit-immobilier-cours.pdf