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1 RÉVISION DU LOYER Mise à jour décembre 2011 2 LA RÉVISION DU LOYER (PLAN DETA

1 RÉVISION DU LOYER Mise à jour décembre 2011 2 LA RÉVISION DU LOYER (PLAN DETAILLÉ) Introduction : La fixation du loyer est laissée à libre disposition des parties qu’il s’agisse des baux d’habitation, des baux commerciaux, des baux du secteur libre… Exclusion dans notre exposé des baux de la loi du 1er septembre 1948. I. Révision du loyer en cours de bail : A) Baux du « secteur libre » (baux code civil) et baux professionnels : Définition et champs d’application des baux du secteur libre : locations meublées, résidences secondaires, locations de garage… Définition des baux professionnels : art. 57 de la loi du 23 décembre 1986 (cf. doc. n°1) Principe de la révision du loyer des baux du secteur libre et des baux professionnels : Principe du libre choix des parties de prévoir au sein du bail une clause de révision du bail. Problème de la révision du loyer en cas de bail verbal ou d’absence de clause d’indexation. Il est indispensable d’avoir une clause expresse, donc écrite, afin de pouvoir indexer le loyer. Modalités de révision et problème de rédaction de la clause : celles-ci sont librement arrêtées par les parties. Choix de l’indice en cas d’indexation du loyer : l’indice choisit doit être en relation directe avec l’objet du contrat de location ou avec l’activité de l’une des parties. Généralement les parties optent pour l’Indice du Coût de la Construction (ICC). Depuis le 7 mars 2007, on applique l’indice de référence des loyers pour les meublés résidence principale du locataire. Ce qui signifie a contrario que pour tout meublé qui ne constitue pas la résidence principale du locataire (et locations saisonnières, résidences secondaires, garage), l’ICC s’applique toujours. La loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 a instauré un nouvel indice notamment pour les baux professionnels : l’ILAT. Toutefois son entrée en vigueur est soumise à la publication d’un décret. Exemple de clauses d’indexation pour un bail meublé, la location d’un garage (cf. doc. n°2) Exemple de révision du loyer à travers une clause d’indexation (cf. exemple n° 1 proposé en matière de baux d’habitation). B) Baux d’habitation soumis à la loi du 06 juillet 1989 : 1) Révision du loyer en cours de bail : • suite à des travaux d’amélioration (art. 17 e cf. doc. n°3) • suite à des travaux d’économie d’énergie (art. 23-1) 2) Révision du loyer grâce à une clause d’indexation : Principes : Révision conventionnelle (idem baux du secteur libre), Loyer invariable si le bail est verbal ou en cas d’absence de clause expresse. 3 Mais l’article 17d) (cf. doc. n°5) de la loi du 06 juillet 1989 règlemente légèrement cette révision : Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) applicable depuis le 1/1/06 sert désormais de base pour la révision des loyers des logements soumis à la loi du 6 juillet 1989. L’IRL est applicable aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, et donc pour tout meublé, résidence principale du locataire depuis mars 2007. L’ICC reste applicable à tous les autres types de baux. Date de révision, Choix de l’indice (cf. doc. n°6 : tableau des indices ICC et IRL). Changement de la composition de l’IRL par la loi sur le pouvoir d’achat (JO 9 fév. 2008). Variation plafonnée : celle-ci ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers Méthode de calcul : loyer x nouvel indice de référence ancien indice de référence Exemples chiffrés (cf. ex. n°1 et 2) Prescription de la révision (art. 2224 du code civil, cf. doc. n°7) : l’article 2224 c. civ permet au bailleur, qui aurait omis de procéder à la révision (généralement annuelle) du loyer, de pouvoir réviser le loyer sur 5 ans en arrière, ainsi que de récupérer les arriérés, et ce à tout moment (CA de Toulouse 8 juillet 2004, doc. n°8). Exemple chiffré (cf. ex. n°3) C) Baux commerciaux soumis au décret du 30 septembre 1953 : 1) Distinction entre la révision triennale légale (L.145-38 code du commerce, cf. doc. n°9) et la clause d’échelle mobile (L.145-39 code du commerce, cf. doc. n°10) : Les différences : Légale/conventionnelle, Périodicité, Forme, Rétroactivité. (Tableau de révision du loyer, cf. doc. n°11) (Ex. de clauses d’échelle mobile et de clause de révision légale triennale, cf. doc. n°12). Problème de qualification de la clause de révision du loyer en une clause de révision légale triennale ou clause d’échelle mobile selon leur rédaction (Cass. civ. 28 octobre 1987, cf. doc. n°13) 2) La clause d’échelle mobile : la révision conventionnelle (art. L.145-39 du code du commerce) : Le principe de la révision : Choix de l’indice : l’ICC est généralement choisit par les parties ; mise en place de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) avec la loi de modernisation économique du 4 août 2008, Création de l’ILAT par la loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011. Entrée en vigueur : attente de la publication d’un décret. Période de révision : les parties choisissent généralement tous les ans, Forme de la demande : automaticité, Rétroactivité : art. 2224 du c. civ. Limitation du jeu de la clause d’échelle mobile : plafonnement du loyer : Si l’application de la clause entraîne une variation à la hausse ou (à la baisse) de plus de 25% du loyer, le locataire (ou le bailleur) peut la refuser et demander en justice une révision du loyer, Estimation d’une variation de plus de 25%, Procédure. (Demande d’adaptation du loyer à la valeur locative, cf. doc. n°14) 4 3) La révision légale triennale (art. L.145-38 du code du commerce) : (Demande de révision du loyer selon la révision légale triennale, cf. doc. n°15) Le principe : Procédure : • auteur et destinataire de la demande de révision, • forme de la demande, • contenu de la demande, • date de la demande (cass.civ.22 avril 1980, cf. doc. n°16) et (cf. ex. n°4). Fixation du nouveau loyer : • méthode de calcul, • indice à utiliser : l’ICC est généralement choisit par les parties ; mise en place de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) avec la loi de Modernisation Economique du 4 août 2008, (cf. ex. n°5). Exception : le déplafonnement : Conditions nécessaires : • modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité, • modification doit avoir entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative (applications jurisprudentielles, cf. doc. n°17). (Demande de révision du loyer par le bailleur consécutive à une modification des facteurs locaux de commercialité, cf. doc. n°18) Acceptation/désaccord sur le principe de la révision triennale : Acceptation de la demande : Rédaction d’un avenant (cf. doc. n°19). Désaccord sur la révision : • délai pour agir en justice (art. L.145-60 code du commerce, cf. doc. n°20), • juridiction compétente, • première étape : rédaction d’un mémoire • deuxième étape : procédure devant le juge Cumul des deux révisions : choix entre les deux révisions mais non cumul des effets des deux révisions. II. Révision du loyer au terme du bail : A) Baux commerciaux : le loyer du bail renouvelé : Les différentes possibilités au terme du bail (schéma, cf. doc. n°21) : Tacite reconduction (cass. civ. 3ème. 7 déc. 2004, cf. doc. n°22), Congé avec refus de renouvellement, Congé avec proposition de renouvellement (art. L.145-9 code du commerce, cf. doc. n°23). 1) Proposition de renouvellement : Principe du plafonnement du loyer « renouvelé » : Le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative (L. 145.33 code du commerce, cf. doc. n°24), Plafonnement du loyer du bail renouvelé en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction de l’INSEE depuis la précédente fixation du loyer (L.145-34 du code du commerce, cf. doc. n°25). Calcul du loyer du bail « renouvelé » : Calcul du loyer du bail « renouvelé » :à l’expiration du bail (cf. ex. n°6) et (cf. doc. n°26) : Pour les baux de 9 ans, la variation à retenir est celle intervenue depuis la date de fixation initiale du loyer du bail expiré correspondant à la date de conclusion du bail renouvelé. Deux cas sont à envisager : * bail initial mentionne le trimestre de référence, * bail initial ne mentionne pas le trimestre de référence. Calcul du loyer du bail « renouvelé » : lorsque le bail n’est renouvelé qu’après son expiration (cf. ex. n°7) : 5 Cas où le renouvellement intervient après l’expiration du bail de 9 ans (mais avant 12 ans). Variation calculée à partir du dernier indice publié à la date du renouvellement effectif. Exception : déplafonnement du loyer « renouvelé » : Le mécanisme du plafonnement est écarté et le loyer est fixé à la valeur locative : Soit lorsque les loyers portent sur des locaux qui ont bénéficié d’une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 septembre 1953 (cf. doc. n°27) : uploads/Management/ la-revision-du-loyer.pdf