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[ 7 avril 2020 ] À vos copies ! DROIT DES OBLIGATIONS Application des règles de

[ 7 avril 2020 ] À vos copies ! DROIT DES OBLIGATIONS Application des règles de l’indivision et de la représentation aux avant-contrats Chaque mois, retrouvez le commentaire d’une décision de justice issue de l’actualité jurisprudentielle. Ce mois-ci, Dalloz Actu Étudiant vous propose de commenter l’arrêt Civ. 1re, 11 mars 2020, n° 18-20.414 (V. l’arrêt ci-dessous). Travail préparatoire Rappel de méthodologie Un commentaire d’arrêt est un exercice qui comprend deux temps : l’explication de l’arrêt et son appréciation. En d’autres termes, il faut, en premier lieu, expliquer le sens de l’arrêt. Ce qui suppose d’abord de le lire très attentivement, pour bien le comprendre. Ensuite, et c’est un temps essentiel de votre commentaire, il vous faut identiﬁer la question que l’arrêt à commenter a résolue. En outre, il vous faut détecter la ou les règles de droit qui fondent la décision qui vous est soumise. Enﬁn, il vous faut faire un exercice de mémoire (si vous composez votre commentaire dans le cadre d’un examen) ou de recherche (si vous composez librement votre commentaire), non seulement pour découvrir le thème général dans lequel s’inscrit l’arrêt à commenter, mais encore pour trouver des éléments bibliographiques qui vous permettront de mieux comprendre l’arrêt que vous devez commentez et donc de mieux l’expliquer. En second lieu, après avoir expliqué le sens de l’arrêt et démontrer que vous l’avez compris, vous devez apprécier l’arrêt à commenter, donner une opinion sur la façon dont la Cour de cassation a tranché le litige et répondu à la question de droit, au fond, il vous faut juger les juges, vous prononcer sur la valeur de la décision, ce qui sera d’autant plus simple que vous pourrez la situer dans le temps, c’est-à- dire en déterminer la portée. Dans cette perspective d’appréciation de la valeur de l’arrêt, il vous faut exploiter des éléments bibliographiques qui vous permettront de recueillir les diverses opinions doctrinales qui se sont prononcées sur la question de droit réglée par la Cour de cassation, et de vous prononcer sur la pertinence des diverses thèses en présence à propos de la question de droit, celle que soutenaient les juges du fond, celle du demandeur au pourvoi et puis celle retenue par la Cour de cassation qui sera fatalement peu ou prou une des deux précédentes. Analyse de l’arrêt Analyser l’arrêt conduit à s’en tenir à le présenter en vue d’introduire votre commentaire. Voici la démarche à suivre : – d’abord, il vous faut sélectionner les faits qui seront utiles dans la perspective de votre commentaire ; – en outre, il convient de qualiﬁer les faits, ce qui revient à les faire entrer dans une catégorie juridique donnée ; – ensuite, il faut exposer les différentes étapes de la procédure, à savoir la décision des juges du fond, puis le moyen du pourvoi ; – de plus, il vous faut énoncer la question de droit que l’arrêt a tranchée ; – enﬁn, il convient d’exposer la solution que la Cour de cassation a ﬁnalement retenue. Dans l’arrêt qu’il vous faut ici commenter, reprenons cette démarche : Sélection des faits : Le 2 juillet 2015, une société a présenté une offre d’achat à un particulier ainsi qu’à sa mère, portant sur une parcelle de terrain dont ils étaient propriétaires indivis. Cette offre a été acceptée par le ﬁls. La société a ensuite émis deux autres offres d’achat de parcelles voisines appartenant, d’une part, à trois propriétaires indivis, et d’autre part, à un seul propriétaire. Tous ont accepté l’offre qui leur avait été faite. Le 9 septembre 2015, un notaire a rédigé un projet de promesse de vente. Par lettre recommandée du 1er octobre 2015, la mère, destinataire de la première offre d’achat, a notiﬁé à la société son refus de vendre. Le 9 novembre suivant, la société a mis en demeure le ﬁls et la mère de régulariser la promesse de vente aux conditions de l’offre du 2 juillet 2015. Qualiﬁcation des faits : Une société émet une offre d’achat d’un terrain appartenant à deux propriétaires indivis, qui n’est acceptée que par l’un d’eux. La même société procède ensuite à deux offres d’achat de terrains voisins du premier, appartenant respectivement à trois propriétaires indivis, destinataires de la première offre, ainsi qu’à un seul propriétaire, destinataire de la seconde. Par lettre recommandée, l’un des coïndivisaires notiﬁe à la société son refus d’accepter son offre, trois mois après son émission. Face à son refus de vendre, la société auteure de l’offre met alors en demeure les deux propriétaires indivis de régulariser la promesse de vente aux conditions de l’offre initialement émise. Procédure: Les propriétaires indivis assignent la société, en présence des propriétaires des autres parcelles, aux ﬁns de voir juger qu’ils étaient libres de disposer de leur bien et d’obtenir le paiement de dommages et intérêts. Les autres propriétaires invoquent quant à eux la caducité des offres d’achat qui leur avaient été adressées et demandent également à être indemnisés. En appel, les juges constatent l’absence de validité de la première offre d’achat, à défaut de consentement de l’un des propriétaires indivis, et en déduisent l’impossibilité pour la société l’ayant émise de se prévaloir d’aucun droit ni d’aucun accord sur le terrain qui en formait l’objet, en même temps que la liberté de ses propriétaires de disposer de leur bien. Ils déclarent également caduques les offres d’achat connexes qui avaient été ensuite signées par les propriétaires des terrains voisins. La société émettrice des offres se pourvoit en cassation. Exposé des moyens : La demanderesse invoque l’existence d’un mandat apparent, alléguant sa croyance légitime aux pouvoirs du prétendu mandataire, le propriétaire signataire de l’offre, les circonstances tenant aux faits que ce dernier soit le ﬁls de la coïndivisaire, très âgée au moment de la signature, qu’il n’ait jamais émis de réserve sur le consentement de sa mère à la vente, ni avant, ni après la signature de l’offre, qu’il ait participé aux réunions avec la commune pour la réalisation du projet immobilier et donné des instructions à son notaire sur la date de signature de l’avant-projet, avaient pu lui faire croire que le ﬁls disposait du pouvoir de représenter sa mère et de contracter en son nom en sorte que l’offre, qu’il pouvait penser avoir été acceptée par les deux propriétaires indivis, serait bien valable et la vente, partant, régularisable. Sur la base des mêmes circonstances, la société reproche au ﬁls d’avoir commis une faute en n’ayant émis aucune réserve sur un éventuel désaccord de sa mère ni informé, par la suite, de l’opposition de celle-ci à la vente, dont elle n’a pu avoir connaissance par courrier que trois mois après la signature de l’acte litigieux. Problème de droit : L ’acceptation d’une offre d’achat par un seul propriétaire indivis peut-elle, à défaut de pouvoir exprès de représentation du coïndivisaire, néanmoins conduire à la formation du contrat de vente ainsi qu’à l’engagement de la responsabilité contractuelle du vendeur ? Solution : A cette question, la Cour de cassation répond par la négative et rejette en conséquence le pourvoi. Elle approuve les juges du fond d’avoir, en premier lieu, écarté l’existence d’un mandat apparent, aucun élément versé aux débats ne permettant d’établir que le ﬁls ait, à un quelconque moment et de quelque manière que ce soit, prétendu agir au nom de sa mère, dont l’identité comme la qualité de propriétaire étaient connues de la société, et aucune circonstance ne pouvant rendre légitime sa croyance prétendue dans les pouvoirs du ﬁls de représenter sa mère. Elle relève, en second lieu, que la société n’avait jamais souhaité acquérir uniquement les parts indivises du ﬁls, qu’elle devait acquérir les trois parcelles en même temps et que chacune des offres d’achat avait été effectuée sous la condition suspensive de l’acquisition des autres parcelles. Ayant ainsi apprécié la commune intention des paries, la cour d’appel a pu en déduire qu’en l’absence de consentement de la mère, la société ne pouvait se prévaloir de la vente de la parcelle indivise appartenant à celle-ci et à son ﬁls et que les offres d’achat connexes étaient caduques. La Haute cour approuve également le rejet, par la juridiction d’appel, de l’action en responsabilité engagée par la société contre le ﬁls qui, bien qu’il ait signé l’offre sous la mention générique « le vendeur », avait clairement fait état d’une mésentente avec sa mère sur la vente, et n’avait jamais prétendu contracter au nom et pour le compte de celle-ci, outre le fait que l’identité des deux propriétaires était sans équivocité stipulée dans l’acte. L ’élaboration du commentaire L ’analyse de l’arrêt est désormais effectuée. Reste à bâtir et nourrir le commentaire. Il est de bonne méthode de rechercher alors dans quelle thématique générale s’inscrit l’arrêt à commenter, ce qu’une parfaite identiﬁcation des questions de droit tranchée par l’arrêt vous permet aisément de découvrir. En l’occurrence, l’arrêt porte sur l’application des règles de l’indivision et la représentation aux avant-contrats . La structure du commentaire Pour construire votre commentaire, en clair pour élaborer son plan, il convient d’expliquer l’arrêt et d’apprécier sa solution. uploads/Societe et culture/ dalloz-etudiant-actualite-application-des-regles-de-l-x27-indivision-et-de-la-representation-aux-avant-contrats-pdf 1 .pdf