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UNIVERSITE DE DOUALA FACULTE DES SCIENCES JURIDIQUES ET POLITIQUES NIVEAU : MAS

UNIVERSITE DE DOUALA FACULTE DES SCIENCES JURIDIQUES ET POLITIQUES NIVEAU : MASTER I FILIERE : DROIT NOTARIAL THEME DE RECHERCHE : LES SOCIETES CIVILES D’ATTRIBUTION ET DE GESTION DU PATRIMOINE Presenté par TOWA NGA ELOUNDOU EVELYNE ENSEIGNANT : Dr KAMENI GUY MARCEL ANNEE ACADEMIQUE : 2019-2020 INTRODUCTION La société civile est la forme sociale la plus utilisée après la société à responsabilité limitée d’après les statistiques et particulièrement la société civile immobilière, qui derrière cet acronyme familier des juristes, des experts économiques et financiers et des professionnels de l’immobilier, se cache non seulement une technique juridique, mais aussi un phénomène économique, social et urbain qui suscite dans l’esprit des profanes de nombreuses interrogations sans doute parce que beaucoup se réfèrent systématiquement à l’opacité, à l’affairisme, à l’illicéité, voire au détournement. D’où notre engagement à nous plonger dans l’univers des sociétés civiles immobilières telles que organisées dans le Code Civil en son article 1832 et l’Acte Uniforme OHADA et qui est une structure juridique constituée au minimum de deux personnes chacune ayant le statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers le patrimoine immobilier etant détenu par la société civile immobilière, chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. Si l’objet de la société civile immobilière est donc l’immobilier, celui-ci est atteint pour chaque type d’investissement immobilier. Ainsi il convient de s interroger si , la société civile immobilière est-elle un phénomène de mode ou garantit-elle vraiment le meilleur moyen de fructifier ses actifs et protéger la valeur de ses biens ? Il existe une forme spécifique qu’il faut choisir judicieusement parmi lesquelles les sociétés civiles immobilières d’attribution de gestion du patrimoine qui comme nous le verrons sont une réponse à la volonté de sauvegarder l’intérêt commun (I) avec des limites et atténuations (II). I- LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI) D’ATTRIBUTION DE GESTION DU PATRIMOINE, UNE REPONSE A LA VOLONTE DE SAUVEGARDER L’INTERET COMMUN La propriété collective connaît actuellement un regain d’intérêt à travers la copropriété, les lotissements, les conventions, les conventions d’indivision et autres et les personnes morales participent à ce nouveau processus de socialisation de la propriété privée à travers plusieurs types de sociétés civiles immobilières de gestion de patrimoine (A) qui aboutissent à un pari gagné contre la mauvaise gestion (B). A- La socialisation de la propriété à travers une multitude de formes de sociétés civiles immobilières de gestion de patrimoine Les sociétés civiles d’attribution de gestion du patrimoine ont pour but d’optimiser le patrimoine de ses associés. Le terme patrimoine désigne littéralement les biens qui viennent du père « patrimonium » en latin. Actuellement, le patrimoine d’une personne ou d’une famille désigne l’ensemble des biens sur lesquels on peut faire valoir un titre de propriété ou un droit. Un patrimoine peut être transmis, légué ou encore vendu. Le plus souvent, on « hérite » du patrimoine de ses parents ou des membres de sa famille, mais, il est tout à fait possible de constituer son propre patrimoine. Avoir du patrimoine regroupe donc : - Les propriétés foncières ou immobilières, - Les biens professionnels, - Les placements financiers, - Les meubles, - Les objets d’arts, - Les droits d’auteurs, - Les inventions brevetées. On comprend donc que l’immobilier n’est qu’une partie de l’entièreté d’un patrimoine privé et qu’avoir un patrimoine ne veut pas dire savoir le gérer, c’est là qu’interviennent les sociétés civiles immobilières d’attribution de gestion du patrimoine qui consistent à rentabiliser au maximum le rendement des biens immobiliers, à établir des stratégies de placement, ou à anticiper les travaux de rénovation des biens immobiliers en utilisant un ensemble de pratiques financières, techniques et administratives. Les sociétés de gestion immobilières ne doivent pas être confondues à des sociétés civiles de placement immobilier ou à des sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété, encore moins avec la coopérative d’habitants. On compte parmi les sociétés d’attribution de gestion du patrimoine : -La société civile immobilière familiale, qui comme son nom l’indique est une société créée par les membres d’une même famille qui permet de gérer le patrimoine familial et d en faciliter la transmission . -Ainsi que la société civile immobilière de gestion encore appelée société civile immobilière de location qui a pour objectif principal l’acquisition et la location des biens immobiliers. Dès qu’elle est créée, la société d’attribution de gestion du patrimoine donne à chaque membre le statut d’associé et le patrimoine est détenu par la société. Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. Cette détention du patrimoine par la société permet de minimiser les risques d’une indivision liée aux successions où les héritiers sont pluriels, car, sous le régime de l’indivision, chaque propriétaire appelé indivisaire détient une quote-part mais ses droits s’étendent sur l’ensemble du bien, à contrario dans le cadre d’une société civile immobilière d’attribution de gestion patrimoniale, chaque associé détient des parts sociales auxquelles ses droits se limitent. La société civile immobilière met donc fin à l’indivision tout en facilitant la gestion des biens des incapables qui ne seront que des propriétaires de parts sociales. De même, la transmission du patrimoine n’aboutit plus obligatoirement à l’éclatement du patrimoine. Les parents souhaitant céder un bien immobilier à leurs enfants, cèderont des parts de la société civile en gardant ainsi l’actif immobilier intact pour une meilleure distribution des revenus fonciers aux associés en gagnant le pari d’une bonne gestion offerte par les mécanismes simplifiées des sociétés civiles d’attribution de gestion de patrimoine. B - Les sociétés civiles immobilières d’attribution de gestion du patrimoine,un pari gagné contre la mauvaise gestion Détenir un patrimoine ne signifie pas forcément être à même de savoir le gérer surtout que tout le patrimoine n’est pas figé, il est vivant. Les associés mettent alors leurs efforts, leurs énergies et leurs volontés pour la satisfaction de l’intérêt collectif qui doit aussi se diriger dans le sens du respect des intérêts individuels. Les efforts en commun se traduisent par les apports à la société par les associés qui doivent être au moins deux et par la participation aux assemblées pour la prise des décisions essentielles. La direction de la société étant assurée par une gérance désignée dans les statuts de la société civile immobilière par les associés. Il faut donc l’unanimité des associés pour la désignation du gérant statutaire qui peut être un associé ou un tiers. Ce gérant qui a le pouvoir d’accomplir tous les actes de gestion dans l’intérêt de la société dans le strict respect des statuts en vue d’établir des stratégies de placement, rentabiliser au maximum le rendement immobilier et anticiper des travaux de rénovation des biens de la société, seuls les actes pris dans le strict respect des statuts engagent la société vis-à-vis des tiers. Les décisions importantes étant prises en assemblées, les risques de mauvaise gestion sont minimisés et le fait de devoir rendre compte de sa gestion aux associés à l’occasion de l’approbation annuelle des comptes pour expliquer l’activité de la société ainsi que ses résultats comptables. Cette obligation constitue un juste motif de révocation du gérant en cas de non- respect. La responsabilité civile du gérant peut également être engagée en cas de faute de gestion même à l’égard des tiers si cette faute est détachable de ses fonctions, si elle est intentionnelle et d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales telle que la corruption ou le détournement en cas d’abus de confiance, de fraude fiscale ou d’escroquerie. Cette responsabilité peut être étendue au pénal. Ces différents garde-fou prévus par les statuts visent à garantir aux associés une distribution équitable des fruits de la gestion des immeubles de la société. Les associés recevront leur quote-part en fonction du nombre de parts dans le capital social. Les sociétés immobilières de gestion du patrimoine étant soumises au régime des sociétés de personnes, à ce titre ce sont les membres de la société civile immobilière et pas la société elle- même qui seront imposés sur les revenus. C’est également cet avantage fiscal qui fait l’attrait de ces formes de société immobilière. Chaque associé indique dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la société civile immobilière. Toutefois, si la société de gestion de patrimoine met à location des biens meubles, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés, il en va de même si les associés font l’erreur de faire de la promotion immobilière, achat de terrain, construction et revente du terrain bâti. Ils ne pourront pas échapper à un redressement fiscal, ce qui démontre que même si elle a de nombreux attraits, les sociétés civiles d’attribution de gestion du patrimoine ont comme avec les autres sociétés civiles immobilières des limites et des atténuations. II – LES LIMITES ET ATTENUATIONS DES SOCIETES CIVILES D’ATTRIBUTION DE GESTION DU PATRIMOINE S’il est évident que le recours à une société civile immobilière présente des avantages, il ne faut pas non plus minimiser les inconvénients communs à toutes les sociétés civiles (A) et celles caractéristiques des sociétés civiles d’attribution uploads/Societe et culture/ dissertation-de-towa-nga-eloundou.pdf