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HAL Id: dumas-01703888 https://dumas.ccsd.cnrs.fr/dumas-01703888 Submitted on 8 Feb 2018 HAL is a multi-disciplinary open access archive for the deposit and dissemination of sci- entific research documents, whether they are pub- lished or not. The documents may come from teaching and research institutions in France or abroad, or from public or private research centers. L’archive ouverte pluridisciplinaire HAL, est destinée au dépôt et à la diffusion de documents scientifiques de niveau recherche, publiés ou non, émanant des établissements d’enseignement et de recherche français ou étrangers, des laboratoires publics ou privés. La loi ALUR et ses conséquences pour les lotissements existants Nelson Jacques To cite this version: Nelson Jacques. La loi ALUR et ses conséquences pour les lotissements existants. Sciences de l’ingénieur [physics]. 2016. ￿dumas-01703888￿
           
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C’est un contrat de droit privé. Coefficient d’Emprise du Sol : surface au sol qui peut être couverte par la construction. Coefficient d’Occupation du Sol : densité de construction admise, c’est-à-dire le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher par mètre carré de terrain. Abrogé par la loi ALUR du 24 mars 2014. Déclaration Préalable : acte administratif qui permet à l’administration de vérifier qu’un projet d’aménagement, généralement de faible importance, respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Permis d’Aménager : acte administratif qui permet à l’administration de contrôler les aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain donné. Plan Local d’Urbanisme : document fixant les normes de planification de l’urbanisme pour une commune ou un groupement de communes. Il fixe les règles générales d’utilisation du sol sur un territoire considéré. Il remplace le Plan d’Occupation des Sols. Question Prioritaire de Constitutionnalité : droit reconnu à toute personne qui est partie à un procès ou une instance de soutenir qu'une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés que la Constitution garantit. 5 Table des matières Remerciements ...................................................................................................................... 2 Liste des abréviations ............................................................................................................ 3 Glossaire ................................................................................................................................ 4 Table des matières ................................................................................................................. 5 Introduction ........................................................................................................................... 6 Rappels juridiques du cadre du lotissement et historique de la loi ALUR ............................ 8 I LES DIFFERENTES AUTORISATIONS D’URBANISME ET L’APPORT DE LA LOI ALUR 13 I.1 Déclaration préalable .................................................................................................................... 13 I.1.1 Généralités .......................................................................................................................... 13 I.1.2 Incidences de la loi ............................................................................................................. 14 I.2 Permis d’aménager ....................................................................................................................... 14 I.2.1 Généralités .......................................................................................................................... 14 I.2.2 Incidences de la loi ............................................................................................................. 15 I.2.3 Différence entre déclaration préalable et permis d’aménager : exemples ........................... 16 I.3 Permis de construire valant division ............................................................................................. 18 I.3.1 Objectif ............................................................................................................................... 18 I.3.2 Fonctionnement et contraintes ............................................................................................ 18 II INCIDENCES REGLEMENTAIRES DE LA LOI ALUR EN LOTISSEMENT ...................... 20 II.1 Conséquences sur l’occupation du sol ..................................................................................... 20 II.1.1 Coefficient d’occupation du sol .......................................................................................... 20 II.1.2 Surface minimale d’unité foncière ...................................................................................... 21 II.1.3 Suppression du contrôle des divisions des terrains bâtis ..................................................... 22 II.2 Une évolution des documents règlementaires.......................................................................... 23 II.2.1 Règlement du lotissement ................................................................................................... 23 II.2.1.1 L’opposition des colotis ............................................................................................ 23 II.2.1.2 Caducité du règlement ............................................................................................... 23 II.2.2 Cahier des charges .............................................................................................................. 24 II.3 Analyse et commentaires ......................................................................................................... 26 III PROPOSITION D’OUTILS D’AIDE A LA COMPREHENSION DE LA NOUVELLE REGLEMENTATION .......................................................................................................... 31 III.1 Règlement : schéma récapitulatif ............................................................................................. 32 III.2 Cahier des charges : schéma récapitulatif ................................................................................ 34 III.3 Procédure de détachement d’un terrain ................................................................................... 36 Conclusion ........................................................................................................................... 37 Bibliographie ....................................................................................................................... 39 Table des annexes ................................................................................................................ 41 Liste des figures ................................................................................................................... 52 Résumé ................................................................................................................................ 54 6 Introduction La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), adoptée le 24 mars 2014, instaure de nombreuses mesures en matière de location ou de vente, d’habitat, de construction, ou encore d’urbanisme. En ce qui concerne ce dernier domaine, le lotissement, les modalités de division de l’unité foncière et ses documents règlementaires ont été modifiés par cette loi, qui de surcroît a subi des mises à jour durant les deux ans après son entrée en vigueur. Ces changements du Code de l’Urbanisme peuvent poser certains problèmes d’interprétation et d’application, que ce soit pour les professionnels du foncier ou les particuliers. Le cabinet de Géomètres-Experts qui propose ce Travail de Fin d’Études travaille sur la Côte Basque (64). Sa zone d’intervention est délimitée au sud par la frontière avec l’Espagne, au nord par le fleuve l’Adour et à l’est vers Cambo-les-Bains, à une vingtaine de kilomètres de l’océan Atlantique. L’ensemble représente une population d’environ 200 000 habitants, comptant trois villes moyennes (Bayonne, Anglet et Biarritz) de 40 000 habitants chacune. Ses deux associés ne réalisent pas seulement des travaux techniques, mais travaillent aussi beaucoup sur des lotissements et des copropriétés, qui entrent alors essentiellement dans le domaine juridique et soulèvent dans certains cas des questions. Ils sont ainsi confrontés à des clients souhaitant subdiviser leur lot ou obtenir des informations sur les documents du lotissement. Le contexte actuel sur la Côte Basque est marqué par le manque de terrains à bâtir et leurs prix élevés par rapport à d’autres régions, du fait du cadre de vie offert. La tentation du candidat à la construction est alors grande de morceler les terrains à acquérir afin de diminuer le coût de son incidence foncière. Cela entraîne une densification urbaine — notamment dans les lotissements — et le particulier souhaite alors engager des procédures de subdivisions. Mais il est confronté à certaines règles qui dépendent du cadre juridique de l’opération et qui ont évolué depuis l’instauration de la loi ALUR, notamment celles concernant les cahiers des charges et les règlements du lotissement. Cette notion de densification fait également appel à un concept apparu vers 2009, appelé BIMBY (Build In My Back Yard), littéralement traduit par « construire à l’arrière de mon jardin ». Avec pour objectif pour le particulier de diviser son terrain et d’en mobiliser tout ou partie pour mieux valoriser son patrimoine, et pour la commune de créer un terrain à bâtir dans un quartier qui se trouve être déjà desservi et équipé. Le croisement de tous ces éléments a conduit le cabinet à vouloir connaître de manière claire et sûre les véritables conséquences pratiques de la nouvelle législation. Leur but est d’apporter des solutions adaptées vis-à-vis des clients pour justifier du choix du mode de division dans les lotissements achevés, et de les éclairer concernant l’application ou non des documents du lotissement que sont le cahier des charges et le règlement. L’objectif final 7 du Travail de Fin d’Études proposé est de mettre en place un outil d’aide à la compréhension, un élément qui sera utile par la suite au cabinet. Ce Travail de Fin d’Études se base sur la problématique suivante : dans le cadre des lotissements, quelles sont les différentes modalités de divisions ? En quoi la loi ALUR modifie-t-elle les règles antérieures ? Quelles sont les nouvelles dispositions concernant les documents du lotissement ? La législation en vigueur suscite-t-elle des questions ? Afin d’y répondre, l’étude rappelle uploads/s1/ jacques.pdf

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• Publié le Oct 03, 2021
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