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KAMDEM SOP Michel Consultant en droit LE CONTENTIEUX DU TITRE FONCIER AU CAMERO

KAMDEM SOP Michel Consultant en droit LE CONTENTIEUX DU TITRE FONCIER AU CAMEROUN : GUIDE JURIDIQUE ET PRATIQUE Preface de: de Maître Sylvain SOUOP, Avocat, enseignant associé a l’universite de yaounde II-soa UNE PUBLICATION DE LA WORLD WIDE LAW AND DEVELOPMENT E-mail : wwldwwld@yahoo.com T el : (237) 22.79.79.80 / 74.35.46.36 1 Déjà paru : Commentaire d’arrêt : Arbitrage-Sentence arbitrale - Recours en annulation - Juridiction compétente - Mode de saisine - Délai. Convention - Clause compromissoire - Effet. Cour d’appel du Littoral-Arrêt N° 060/C du 16 mai 2008. Affaire TANKO Jean et dame TANKO née NDOUHEU c/ Sté PRO PME FINANCEMENT SA, Par Me Sylvain SOUOP, avocat et Michel KAMDEM SOP In Juridis Périodique N° 81, janvier-février-mars 2010, pp.30-34 A paraître : Le Droit des Femmes à la succession au Cameroun : Guide Juridique et Pratique « Homme libre ou esclave, vous n’accédez à la qualité de citoyen que par la conscience de vos devoirs envers la cité certes, mais plus encore par la connaissance de vos droits et votre aptitude à les défendre. » 2 Professeur Maurice KAMTO Professeur agrégé des facultés de droit Attention : Toute reproduction intégrale ou partielle de cet ouvrage par quelque procédé que ce soit, sans le consentement de l’auteur ou de ses ayants droits est illicite et constituerait une contrefaçon sanctionnée par la loi n° 2000/011 du 19 décembre 2000 relative au droit d’auteur et droits voisins. En la mémoire de : - Mon père, SOP Pierre 3 - Ma mère, MADJUI Pauline - Mon oncle, TAKOUNGANG Emmanuel - Mon frère ainé, TCHE TCHE SOP Emmanuel - Mon grand frère EFOUFOLE Emmanuel DEDICACE 4 A tous ceux qui me sont chers « Une invite pour vous, de semer sans compter, avec amour et sagesse, contre vents et marées, dans l’infinie richesse du travail : Augusta per angusta » REMERCIEMENTS Cet ouvrage a été réalisé avec le concours de : M Joseph PAMPA M Victor TCHAZOU A qui j’adresse mes sincères remerciements SOMMAIRE PAGES 5 PREFACE………………………………………………………………………………….. INTRODUCTION………………………………………………………………………….. PREMIERE PARTIE : LE CONTENTIEUX DU TITRE FONCIER EN TRENTE QUESTIONS………………………… I. DEFINITION DU TITRE FONCIER …………………………………………... II. LES MODALITES D’OBTENTION DU TITRE FONCIER..………………….. III. L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITE PUBLIQUE ………………… IV. LE CONTENTIEUX DU TITRE FONCIER…………………………………… V. LES AVANTAGES DU TITRE FONCIER………………………………………… VI. QUELQUES RECOMMANDATIONS………………………………………………… DEUXIEME PARTIE : QUELQUES ACTES DE PROCEDURES ADMINISTRATIVE ET JUDICIAIRE RELATIFS AU CONTENTIEUX DU TITRE FONCIER…………………………………………………………. A- CERTIFICAT D’ABANDON DE DROITS COUTUMIERS……………………… B- RECOURS GRACIEUX…………………………………………………………........ C- RECOURS CONTENTIEUX………………………………………………………… D- CERTIFICAT DE PROPRIETE……………………………………………………… E- PERMIS DE CONSTRUIRE …………………………………………………………. F- ASSIGNATION EN RESOLUTION D’ACTE DE VENTE ……………………… G- REQUETE EN REFERES DEVANT LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE DE LA COUR SUPRÊME………………………………………………………….........……… H- REQUETE AUX FINS DE DUPLICATUM DU TITRE FONCIER Titre volé (ou perdu) ………………………………………………… I- ASSIGNATION EN SUPPRESSION D’OUVRAGES……………………………….. J- REQUETE AUX FINS DE PRENOTATION JUDICIAIRE………………………… K- ASSIGNATION EN REFERE EN VALIDITE DE PRENOTATION JUDICIAIRE… L- REQUETE AUX FINS DE LEVEE D’UNE PRENOTATION JUDICIAIRE ………... TROISIEME PARTIE : JURISPRUDENCE DE LA COUR SUPREME DU CAMEROUN …. 1- A R R E T: N° 13/L du 23 décembre 2004 …………………………………………………….. 6 2- Jugement n° 86/2008/CA/CS du 13 août 2008 ………………………………………….. PHOTOS D’ILLUSTRATION…………………………………………………………………….. DOCUMENT DE PRESENTATION DE LA WORLD WIDE LAW AND DEVELOPMENT.. PREFACE 7 INTRODUCTION 8 Par référence à l’ordonnance N° 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier au Cameroun en son article 1 er, « l’Etat garantit à toutes les personnes physiques ou morales possédant des terrains en propriété le droit d’en jouir et d’en disposer librement. L’Etat est gardien de toutes les terres. Il peut à ce titre intervenir en vue d’en assurer un usage rationnel ou pour tenir compte des impératifs de la défense ou des options économiques de la nation ». Le législateur tant national qu’international est suffisamment clair en matière de propriété foncière. En ce sens, la déclaration universelle des droits de l’homme en son article 17 alinéa 1et 2 dispose : «Toutes personnes aussi bien seule qu’en collectivité a droit à la propriété. Nul ne peut être arbitrairement privé de sa propriété » La constitution Camerounaise pour sa part affirme que «Tout homme a le droit de se fixer en tout lieu et de se déplacer librement sous réserve des prescriptions légales relatives à l’ordre, à la sécurité et à la tranquillité publiques ». En l’état de la législation Camerounaise en matière foncière, qui dit propriétaire terrien dit détenteur et possesseur d’un titre foncier régulièrement obtenu en son nom. « Or, il s’avère que de nos jours, le titre foncier a quelque peu perdu de sa valeur de document fiable et support de toutes transactions économiques sérieuses qu’on lui a toujours connu. L’une des raisons avancées est que la corruption a envahit et gangréné le secteur des affaires générant des usagers découragés, des procédures bafouées et des documents tripatouillés débouchant sur de faux titres fonciers avec toutes les conséquences connues » (les casses) d’une part. D’autre part, le faible coût de la vie ne permettant pas toujours d’assurer le payement régulier des loyers, certaines personnes se croient obliger d’acquérir à tout prix et a tous les prix un lopin de terre pour l’édification d’un logement personnel, le tout en violation flagrante de la législation en vigueur. Le mode d’acquisition des terrains généralement informel, entraine constamment des irrégularités consistant en des double ventes, escroquerie foncière et autres pratiques, objets très souvent d’actes de vente sous seing prive qui entraine des évictions violentes, des troubles voire même des bagarres sanglantes. C’est en ce sens que certains tiennent souvent des propos du genre « Comment est-ce qu’on peut me chasser sans m’indemniser de là où je vie depuis 40 ans avec mes enfants ? Où veut-on que j’aille maintenant ? » 9 Alors, pour lutter contre ce fléau tout en permettant aux Camerounais d’accéder rapidement et sûrement à la propriété foncière, le législateur Camerounais a, à travers la loi N° 2005/481 DU 16 /12/05 simplifié et raccourci la procédure d’obtention du titre foncier. Il est à noter qu’il est une constance, c’est que « l’’une des causes de la corruption en matière foncière c’est l’ignorance des usagers, qui favorise leur arnaque par des agents véreux », d’où l’intérêt de cet opuscule qui se veut être le guide en matière de titre foncier sur le plan pratique et particulièrement sous l’aspect judiciaire. Qu’est ce qu’un titre foncier ? Qu’elle est la procédure d’immatriculation ? Combien de temps et de moyens faut-il pour obtenir un titre foncier? Qu’est ce que l’expropriation et quelles en sont les modalités ? Qu’advient-il en cas de nullité ou de retrait d’un titre foncier ? Telles sont autant de questions et bien d’autres aux quelles je vais m’évertuer à apporter des réponses afin d’éclairer la lanterne des uns et des autres. Le développement qui va suivre se tient en trois parties à savoir le contentieux du titre foncier en trente questions (Première partie) d’une part, quelques actes de procédures relatifs au contentieux du titre foncier (deuxième partie) d’autre part et, une présentation de la consécration jurisprudentielle de la législation en vigueur (troisième partie). 10 PREMIERE PARTIE : LE CONTENTIEUX DU TITRE FONCIER EN TRENTE QUESTIONS 11 I- DEFINITION DU TITRE FONCIER 1- Qu’est-ce qu’un titre foncier ? REPONSE : Conformément au texte de référence en matière de titre foncier à savoir le décret N°76/165 du 27 avril 1976 fixant les modalités d’obtention du titre foncier, modifié et complète par le décret N°2005/481 du 16 décembre ne 2005, en son article 1er, il dispose que : « Le titre foncier est la certification officielle de la propriété immobilière. Il est inattaquable, intangible et définitif ». C’est dire que pour se déclarer propriétaire d’une parcelle de terrain (« propriétaire terrien »), il faut être titulaire d’un titre foncier valide et valable, non entacher d’aucun vice. II- LES MODALITES D’OBTENTION DU TITRE FONCIER 2- Comment obtient-on un titre foncier ? REPONSE : L’obtention du titre foncier se fait par la procédure d’immatriculation Qui peut être : *Directe : - c’est la reconnaissance des droits coutumiers ; - c’est la transmission des droits coutumiers à des tiers à la suite d’une cession, d’un démembrement ou d’une fusion d’immeubles. *Indirecte : -c’ est la concession (pour les terres libres de toute occupation) à partir du domaine national, octroyée par une autorité administrative ou communale. 3- Qui est habilité à solliciter l’établissement d’un titre foncier ? REPONSE : Conformément au décret N° 2005/481 du 16- 12- 2005 ci-dessus cité, -il faut : 12 *être une collectivité coutumière ou en être membre, ou encore toute autre personne de nationalité camerounaise. *que cette collectivité, ce démembrement ou cette personne occupe ou exploite la parcelle dont l’immatriculation est sollicitée. *que cette occupation ou exploitation soit antérieure au 4-août 1974, date de publication de l’ordonnance N°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier au Cameroun. * être toute personne déchue de ses droits par application des articles 4,5 et 6 du décret ci-dessus. * Pour les non autochtones d’une région, il faut, pour obtenir le titre foncier dans cette région, passer par l’obtention d’un titre uploads/S4/ document-sur-le-titre-foncier-bon.pdf