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L'acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation bénéficie d'un disposi

L'acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation bénéficie d'un dispositif protecteur de son consentement (CCH art. L 271-1), prenant selon le cas la forme soit d'un droit de rétractation postérieur à son engagement, soit d'un délai de réflexion antérieur à celui-ci. Est concerné, au premier chef, le particulier qui réalise une opération privée. Ne bénéficie pas de la protection la personne qui réalise une acquisition dans le cadre d'une activité commerciale, comme celle consistant à acquérir un immeuble en vue de sa revente. Est en premier lieu exclu de la protection le marchand de biens, qui est par définition un acquéreur professionnel. Seul l'immeuble « à usage d'habitation » entre strictement dans les prévisions du texte instaurant la protection. La qualification d'immeuble d'habitation ne soulève pas de difficultés lorsqu'elle n'est pas concurrencée par une autre affectation envisagée par l'acquéreur. La Cour de cassation a considéré que l’acheteur d’un local à usage commercial, qui s’engage, dans la promesse de vente, à le transformer en habitation, doit bénéficier du délai de rétractation « SRU ». En effet,dans ce cas, l’avant-contrat porte sur la vente d’un immeuble à usage d’habitation : la destination d’habitation, conventionnellement choisie par les parties lors de la signature de la promesse de vente, l’emporte sur l’usage actuel du bien (Cass. Civ. 3, 30 janvier 2008 / Cass. Civ. 3, 12 octobre 2017). Il peut s'agir de l'habitation principale ou de l'habitation secondaire, de l'habitation de l'acquéreur ou de celle d'un tiers, notamment d'un locataire en cas d'investissement locatif. Les dispositions protectrices ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte (Cass. 3e civ. 30-1-2008 n° 06-21.145 : RJDA 7/08 n° 787). En l'espèce l'acquisition portait sur un immeuble à usage d'habitation et de commerce, mais la rédaction très générale de l'arrêt paraît exclure tout immeuble mixte à usage d'habitation et professionnel, commercial, artisanal ou rural. La vente d'une propriété agricole, qui comprend également la cession du permis de construire une maison, ne permet pas à l'acquéreur de bénéficier du droit de rétractation (Cass. 3e civ. 24-9-2013 n° 12-24.511 : BPIM 6/13 inf. 404). La loi concerne l'immeuble bâti en pleine propriété, situation qui correspond à l'immense majorité des cas et qui ne soulèvera pas de difficultés. La loi est applicable non seulement à l'acquisition d'un logement isolé, maison ou appartement, mais à l'achat d'un immeuble comportant plusieurs logements ou encore à l'achat simultané de plusieurs logements. La loi accorde à l'acquéreur d'un immeuble d'habitation un temps de réflexion. La Cour de cassation interprète strictement ce texte. Ainsi, si la promesse ne porte que sur la vente d’un terrain à bâtir, l’acquéreur ne bénéficie pas de la faculté de rétractation, même si l’acheteur a la volonté d’y construire un bâtiment d’habitation et que l’acte le mentionne (Cass. civ. 3, 4 février 2016). Selon le cas, c'est un délai de rétractation, qui permet à l'acquéreur de revenir sur son engagement (cas général), ou c'est un délai de réflexion qui lui interdit provisoirement de s'engager (cas particulier de l'acte authentique constatant ou réalisant l'acquisition non précédé d'un avant-contrat). Pour l'exercice du droit de rétractation, c'est l'avant-contrat ayant pour objet l'acquisition qui doit être notifié, que cet acte soit établi sous signature privée ou en la forme authentique. La loi ne précise pas dans Le droit de réflexion et de rétractation https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/droit-de-reflexion-et-... 1 sur 9 01/11/2021 à 20:57 quel délai après sa régularisation l'acte sous signature privée doit être notifié. Il suffit pour respecter l'exigence légale que l'acte soit notifié à l'acquéreur et que celui-ci bénéficie du délai de rétractation de dix jours avant la signature de l'acte authentique. L'acte doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (CCH art. L 271-1, al. 2). Sous certaines conditions, il peut être remis en main propre au bénéficiaire du droit de rétractation ou de réflexion (CCH art. L 271-1, al. 3). Une remise directe au bénéficiaire du droit de rétractation est possible lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (CCH art. L 271-1, al. 3). La date de remise est dans ce cas attestée dans l'acte lui-même (et non dans une attestation distincte) par une mention manuscrite de l'acquéreur (CCH art. D 271-6 et D 271-7). Hors cette hypothèse, la remise en main propre même contre récépissé est exclue. L'acquéreur est dans une situation différente selon que la signification lui a été faite de l'avant-contrat ou du projet d'un acte authentique constatant ou réalisant directement la vente. Il bénéficie, dans le premier cas, d'un droit de rétractation et, dans le second, d'un délai de réflexion. L'acquéreur engagé dans une acquisition par un avant-contrat peut renoncer à acquérir en se rétractant. Cette décision lui appartient et il peut l'exercer discrétionnairement sans avoir à avancer le moindre motif et sans encourir la moindre responsabilité ou subir le moindre inconvénient. Aucune formulation particulière n'est exigée de l'acquéreur pour qu'il exprime sa décision de se rétracter. Il importe seulement que son intention ressorte clairement. La rétractation doit être pure et simple ; elle ne peut pas être assortie de réserves. La rétractation doit être exercée sous une forme analogue à celle de la notification : lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Cela ne veut pas dire que la rétractation doit emprunter la même forme que la notification : celle-ci pourra avoir été faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, alors que celle-là sera faite par acte d'huissier La Cour de cassation a admis que la rétractation pouvait être efficacement exercée par l'acquéreur par voie de conclusions dans l'instance l'opposant au vendeur, alors que la notification de la promesse était irrégulière et que le délai de rétractation n'avait pas couru(Cass. 3e civ. 25-5-2011 n° 10-14.641 : BPIM 4/11 inf. 308). La loi prévoit que la rétractation doit intervenir dans le délai de 10 jours mais ne précise pas, s'agissant d'une rétractation par lettre recommandée, s'il convient de prendre en compte l'expédition ou la première présentation du courrier. La Cour de cassation a tranché en faveur de la solution la plus favorable à l'acquéreur : c'est la date de l'expédition de la lettre qui est prise en compte (Cass. 3e civ. 5-12-2007 n° 06-19.567 : RJDA 5/08 n° 510). Bien que la loi n'envisage pas cette éventualité, il semble que l'acquéreur puisse exercer son droit de rétractation avant même que la notification lui ait été adressée (CA Toulouse 1-12- 2003 n° 02-5498 : RJDA 5/05 n° 533 solution implicite). Le destinataire de la rétractation est en principe le vendeur. Lorsqu'un intermédiaire est intervenu (agent immobilier ou notaire), par exemple pour effectuer la notification, sa qualité de mandataire permet de considérer qu'une notification de la rétractation entre ses mains est valablement effectuée (Cass. 3e civ. 11-6-2013 n° 11- 23.184 : BPIM 4/13 inf. 270 ; en l'espèce, l'avant-contrat donnait mandat au notaire de notifier à l'acquéreur son droit de rétractation et une élection de domicile en l'étude). En cas de pluralité d'acquéreurs, la rétractation d'un seul est efficace : l'exercice par l'un des Le droit de réflexion et de rétractation https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/droit-de-reflexion-et-... 2 sur 9 01/11/2021 à 20:57 acquéreurs de son droit de rétractation entraîne l'anéantissement du contrat (Cass. 3e civ. 4- 12-2013 n° 12-27.293 : BPIM 1/14 inf. 35 ; RJDA 4/14 n° 320 ; Cass. 3e civ. 14-9-2017 n° 16-17.856 F-D : BPIM 6/17 inf. 420 ; s'agissant d'époux acquéreurs). Si celui des acquéreurs qui ne s'est pas rétracté souhaite poursuivre l'acquisition, il doit bénéficier de nouveau de la protection, soit sous forme de la notification de l'avenant qui constatera l'accord des intéressés de poursuivre l'opération, soit, à défaut d'avenant, par le respect du délai de réflexion précédant la régularisation de l'acte authentique de vente à son seul profit, acte dont le projet lui aura été préalablement notifié. L'exercice régulier du droit de rétractation entraîne anéantissement immédiat de l'acte. Le paiement de la clause pénale ne peut pas être réclamé au coacquéreur qui ne s'est pas rétracté (Cass. 3e civ. 4-12-2013 n° 12-27.293 : BPIM 1/14 inf. 35). La somme éventuellement versée par l'acquéreur doit lui être restituée. Bien que le texte légal ne le précise pas, la rétractation a un caractère irréversible : l'acquéreur ne peut pas rétracter sa rétractation, même si le délai de rétractation n'est pas expiré (Cass. 3e civ. 13-2-2008 n° 06-20.334 : RJDA 7/08 n° 789 ; Cass. 3e civ. 13-3-2012 n° 11-12.232 : RJDA 6/12 n° 581). Si les parties décident de réaliser la vente malgré la rétractation intervenue, le vendeur prenant en compte le repentir de l'acquéreur, la vente procède d'un nouvel accord et l'acquéreur dispose logiquement de nouveau d'un droit de rétractation ou de réflexion selon que l'acte authentique est précédé ou non de l'établissement d'un avant-contrat. La Cour de cassation a tout récemment confirmé le sens du texte de loi : même si l’acheteur s’abstient d’aller retirer uploads/S4/ droit-de-reflexion-et-de-retractation 1 .pdf