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1 UNIVERSITE MOHAMED V ECOLE SUPERIEURE DE TECHNOLOGIE DE SALE NOTIONS DE DROIT

1 UNIVERSITE MOHAMED V ECOLE SUPERIEURE DE TECHNOLOGIE DE SALE NOTIONS DE DROIT FONCIER LP / génie civil Pr. Ahmed BOUDRAA Année universitaire : 2019-2020 2 Introduction Le foncier joue un rôle important dans l'activité économique et sociale à travers tous les grandes périodes de l’histoire humaine, pour les états comme pour les individus : Certes, Les grandes civilisations étaient édifiées sur des espaces vastes et étendus et la plupart des guerres et des conflits trouvaient leurs origines dans le désir ardent de la possession de la terre. La propriété individuelle est perçue depuis toujours comme une prérogative primordiale et symbole de richesse et de notabilité; c’est une assurance de premier ordre, et un investissement sans risque. Alors, comment se présente le régime de la propriété foncière au Maroc? Au Maroc, le foncier se caractérise par l'existence de nombreux statuts fonciers, notamment: -Le Melk qui signifie que la propriété est privée et de type individuel à une ou plusieurs personnes; les terres melk constituent près de 75% de l’assiette foncière nationale. -Le Guich qui est un phénomène très ancien au Maroc. Pour s'assurer des contingents fidèles, les sultans avaient réparti les plupart des terres entourant les grandes villes du Maroc entre un certain nombre de tribus dites guichs, (troupe armée). - Le Habous est une institution de droit musulman qui se présente sous la forme d'un bien qu'un donateur peut destiner au service d'une œuvre religieuse charitable, humanitaire, sociale, voire même d'esthétique publique; organisée actuellement par le code des habous. - Les terres collectives: Essentiellement constituées de terres rurales appartenant en pleine propriété et à titre collectif à des groupements de tribus, de fraction ou de douars placés sous la tutelle du ministre de l'Intérieur. Avec l'extension des périmètres urbains, de larges propriétés collectives ont été ouvertes à l'urbanisation et ont ainsi acquis une plus-value - Le domaine Public de l'État: il comprend toutes les parties du territoire, tous les ouvrages et tous les biens immobiliers naturels (rivage de mer, zones désertiques, eau sous toutes ses formes) ou artificiels (voies de communication, 3 canaux, ports ...), qui ne peuvent faire l'objet d'une appartenance privée et dont l'usage est public. Ce domaine Public de l'État comprend aussi le domaine public forestier et le domaine public maritime. Le Domaine Privé de l'État: Il est constitué de tous les biens que possèdent les collectivités publiques et qui ne sont ni affectés à l'usage direct du public ni à un service public. On y trouve ainsi des biens désaffectés ou qui n'ont pas reçu d'affectation, telles que les terres de colonisation récupérées par l'État depuis 1963, les terres désertes et incultes, les biens vacants et sans maître, les bâtiments de l'administration qui n'ont pas reçu d'aménagement spécial, ... La consistance du Domaine Privé de l'État est déterminée par une procédure administrative unilatérale organisée par le Dahir du 03-01-1916 sur la délimitation du domaine de l'État. Cette diversité de formes de propriété, met le secteur foncier sous une pluralité des statuts juridiques: un, dit moderne, introduit par les autorités françaises après un an de la passation du traité du protectorat au Maroc; l’autre dit traditionnel comprend les principes du droit musulman et les coutumes locales. Malgré les documents écrits, qui pourraient exister, les immeubles soumis au droit traditionnel sont caractérisées par: −L'absence de publicité des droits prétendus; −La méconnaissance par les tiers, (et parfois par les ayants droits) de l'immeuble concerné, sa situation, sa consistance, ses limites, ainsi que de la nature et de l'étendue de droits qui s'y exercent et de leurs véritables détenteurs; −L'insécurité des transactions car le droit prétendu existe jusqu'à preuve du contraire; −La difficulté d'accès aux crédits puisque la garantie réelle est incertaine ; −La faiblesse de l'investissement dans le secteur du foncier; −La multitude des litiges entre riverains et d'autres prétendants qui constituent plus de 50% des affaires pendantes devant les tribunaux. 4 Dans le cadre de cette panoplie des textes et des régimes, le foncier constitue actuellement un levier du développement économique et social; ainsi l’aménagement de l’espace nécessite une gestion rationnelle et une bonne gouvernance foncière. A titre d’exemple: Les villes connaissent une forte croissance démographique et par conséquent un très fort dynamisme de l’activité économique Il était impératif d’accompagner ce dynamisme par la disponibilité d’une réserve foncière appropriée En outre, la réalisation de projets structurants exige une assiette foncière assainie permettant ainsi un développement économique régional et national. Certes la question foncière est au cœur des préoccupations de l’Etat; et nécessite une organisation très fine des rapports homme/terre, par conséquent, c’est le droit en tant que règles de conduite qui doit assumer par excellence cette responsabilité d’encadrement de l’intervention de l’Etat pour la gestion du patrimoine foncière dont le but de réussir des stratégies sectorielles et la mise en œuvre des programmes de développement dans l’ensemble des secteurs, qu’ils soient économiques, sociaux ou sectoriels. Donc c’est à travers le droit foncier que le dit Etat peut traduire sa politique publique en termes de foncier. Définition: Le droit foncier fait partie du droit civil des biens. Il porte sur le sol qui est un immeuble par nature, comme il porte sur les autres immeubles. C’est un ensemble de règles juridiques qui vise l’identification des biens immeubles de manière claire et précise. Le droit foncier est au point d’intersection entre plusieurs de droit: droit d’aménagement, droit d’urbanisme; droit rural (réforme agricole); droit d’investissement. Autrement dit le DF est un élément de base de la politique foncière qui est un pilier essentiel pour promouvoir les programmes et les stratégies de développement, mais du fait que les dispositions du droit foncier sont dispersées dans plusieurs textes selon les statuts appliqués sur chacune des catégories du foncier, notre cours sera concentré sur le régime dit moderne de l’immatriculation. 5 Plan du cours: 1ère partie: le régime marocain de l’IF Chapitre 1: notion de l’IF Chapitre 2: la procédure de l’IF Chapitre 3: les effets de l’IF 2ème partie: l’inscription des droits réels immobiliers. Chapitre 1: les types de droits à inscrire Chapitre 2: la procédure de l’inscription 6 1ére partie: le régime marocain de l’IF Chapitre 1: notion de l’IF C'est un régime réel de publicité foncière qui consiste à immatriculer ou à inscrire chaque immeuble à part, par le Conservateur de la Propriété Foncière, sur des registres spéciaux dits (Livres Fonciers) sous un nom et un numéro d'ordre particulier. Le régime de l’immatriculation foncière est établi au Maroc par le Dahir du 1913 modifié et complété par le dahir du 22-11-2011 sur l’immatriculation des immeubles qui trouve son origine dans la loi Australienne de 1858 dite « Act Torrens » du nom de son auteur Sir Robert Torrens. I- Objectifs : Ce régime a pour objectifs directs selon l’article premier de la loi précité : - L’immatriculation d’un immeuble suite à une procédure de purge, donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés ; - l’inscription sur le titre foncier ainsi établi tout acte et fait portant constitution, transmission, modification, reconnaissance ou extinction de droits réels ou charges foncières relatifs à l’immeuble qui en fait l’objet. Et ces droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties, vis-à- vis des tiers et auprès des tribunaux. Mais indirectement le régime de l’IF vise la réalisation des buts suivants : -L'identification des immeubles et des droits immobiliers y rattachés; -L'amélioration des structures foncières, notamment dans le domaine rural (remembrement, aménagement hydro-agricole, ... ). -La stimulation des transactions sur le marché immobilier; -La mobilisation des fonds bancaires pour le financement de l'immobilier; -La maîtrise de l'urbanisation (expropriation, lotissement, morcellement, aménagement urbain ... ) ; -La détermination précise de l'assiette fiscale; -La conception et la mise à disposition des nappes cadastrales et des documents topographiques. II- principes et effets: Le système d’immatriculation se base sur trois principes : 7  la purge juridique, destinée à donner à la propriété immobilière un point de départ précis, et à la débarrasser de tout droit réel ou charge foncière non retenue lors de l’immatriculation de l’immeuble sur les livres fonciers.  la spécialité foncière, par l’individualisation de chaque immeuble, portant un nom et un numéro, et dont les limites sont nettement déterminées sur les livres qui comportent l’inscription de tous les droits réels qui l’affectent, sous un nom et un numéro d'ordre unique, avec les déterminations topographiques et juridiques propres et à préciser exactement et définitivement les droits de son propriétaire et des autres ayants droits.  l’effet constitutif et la force probante des inscriptions figurant sur les livres fonciers, les actes donnant lieu à inscription étant soumis à contrôle. Ces trois principes fondamentaux ont été, le plus souvent, retenus par les législations qui se sont inspirées de l’ActTorrens, avec toutefois certains aménagements. Ceci étant, et compte tenu de l’œuvre jurisprudentielle particulière à chaque pays, ces législations foncières sont loin d’être identiques. III- la nature de l’IF : L’IF peut être facultative comme elle peut être obligatoire uploads/S4/ droit-foncier 3 .pdf