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L’hypothèque Introduction : « Sans sûretés pas de crédit et sans crédit pas d'é

L’hypothèque Introduction : « Sans sûretés pas de crédit et sans crédit pas d'économie moderne » Une citation qui exprime une réalité. Le crédit repose sur la confiance et seules des garanties sérieuses peuvent le susciter1. Les institutions qui rendent sûr le rapport d’obligation s’appellent traditionnellement : les sûretés. Ces sûretés garantissent l’exécution future d’une obligation, car elles permettent au créancier de se prémunir contre l’insolvabilité du débiteur. L’importance pratique des sûretés n’est pas à démonter : sans sûreté, pas de crédit, sans crédit pas d’économie moderne. Le crédit est omniprésent dans le commerce et dans l’industrie, il constitue l’un des moteurs essentiels de l’économie, toutefois pour qu’un crédit soit octroyé, les banques, opérateurs principaux dans les crédits, posent certaines règles dont la satisfaction d’une caution est primordiale pour s’assurer, en cas de l’insolvabilité du débiteur, une source pour regagner son argent. En partant de cette conception de sûreté, il est à noter que les sûretés sont qualifiées de tout ce qui assure une protection contre l’insolvabilité2. On en distingue deux catégories qui sont essentielles, les sûretés personnelles et les sûretés réelles. Dans le cadre de notre étude on va se focaliser sur les sûretés réelles, qui reposent sur l’affectation, en faveur du créancier par le débiteur, d’un bien à la garantie du paiement d’une dette. En fait, les sûretés réelles sont régies par les dispositions de la loi 39-08 portant code des droits réels publiés au BO du 24 novembre 2011. Cette loi a introduit à travers ses 334 articles de nouveautés en matière foncière, et plus précisément sur les droits détenus sur les biens. La sureté la plus appréciée, objet de notre étude, est incontestablement l’hypothèque, qui est une sûreté par laquelle la valeur d’un immeuble est spécialement affectée à la garantie du recouvrement d’ une créance, ce procédé est conçu de manière à ne pas gêner gravement le propriétaire et de lui permettre d’ utiliser pleinement le crédit qui peut lui procurer la valeur de l’immeuble, le propriétaire reste alors en possession de son bien et peut l’aliéner, le grever de plusieurs hypothèques successives, le créancier quant à lui jouit d’ une garantie résultant du droit de préférence dans la distribution du prix de l’immeuble, et un droit de suite lui permettant de saisir l’immeuble dans le patrimoine d’un acquéreur. 1 MARTIN DIDIER, Droit des affaires, éd. Al Madariss, 3ème éd., Casablanca, 2017. 2 PAUL DECROUX, Droit foncier marocain, éd. La porte, 1ère éd., Casablanca, 1977 1 L’hypothèque est donc considérée comme une sûreté réelle par excellence, elle constitue la garantie la plus perfectionniste qui puisse se concevoir. À ne pas confondre avec les notions de gage et de nantissement3. L’hypothèque est régie par les dispositions des articles de 165 à 213 du code des droits réels, vu la multitude de ces articles, on constate l’importance qu’il revêt. Il est défini ainsi par l’article 165 de la loi 39-08 « L’hypothèque est un droit réel accessoire portant sur les biens immeubles qu’ils soient immatriculés ou en cours d’immatriculation, affecté à la garantie du paiement d’une créance ». D’après cet article on peut déduire que l’hypothèque revêt des caractéristiques plus au moins spéciales. L’hypothèque est d’abord, un droit réel qui confère au créancier le droit de préférence et droit de suite4. Il présente aussi un caractère accessoire, dans la mesure où il est un droit réel de garantie qui suppose l’existence d’une obligation principale, d’une créance. L’hypothèque peut toutefois garantir une créance conditionnelle (article 179). Selon l’article 170 du code des droits réels, l’hypothèque est un droit réel qui peut prendre diverses formes, à savoir l’hypothèque conventionnelle et l’hypothèque forcée. S’agissant de l’hypothèque conventionnelle, l’article 174 de la loi 39-08 dispose que l’hypothèque conventionnelle est conclue par écrit avec le consentement des parties, certes elle ne peut être valable que si elle est inscrite au titre foncier. Ainsi l’hypothèque forcée, Cette catégorie d’hypothèque restreint le caractère consensuel de l’acte hypothécaire, car en vertu des dispositions de l’article 171, L’hypothèque forcée est celle qui est conférée sans le consentement du débiteur, et seulement dans les cas déterminés par loi. Notre sujet revêt donc un intérêt théorique qui tend à exposer le mode les différentes catégories de l’hypothèque. Ainsi, qu’un intérêt pratique en vertu duquel nous levons les voiles sur la transmission, et l’extinction de l’hypothèque. Vu l’importance que tient l’hypothèque dans la promotion et le développement économique du pays, d’autres questions méritent d’être posées : Quelles sont les différentes catégories de l’hypothèque ? et tant que l’hypothèque est un droit de sureté réelle, obéit-elle à un certain formalisme pour être valable et par 3 Gaël Piette, L’essentiel du droit des sûretés, 5ème édition, Gualino Lextenso, 2020 4 https://www.village-justice.com/articles/hypotheque-droit-civil-marocain,38891.html 2 conséquent produire ses effets ? Et quelle est la procédure de réalisation de l’hypothèque ? Pour répondre à ces problématiques, il est jugé utile de traiter dans une première section les différentes catégories de l’hypothèque (I), tandis que, la deuxième section sera consacrée au régime de l’hypothèque (II). A : les différentes catégories de l’hypothèque L’hypothèque convenue par un accord entre créancier et débiteur est dite « hypothèque conventionnelle ». Son inscription sur les dossiers fonciers peut être immédiate ou différée. 3 La loi a prévu la possibilité de grever l’hypothèque forcée les biens de certaines personnes, de manière unilatérale, sans demander leur avis. Les formalités de dépôt sur les livres fonciers de l’hypothèque conventionnelle et l’hypothèque forcée ne sont pas les mêmes. 1 : L’hypothèque forcée : L’hypothèque forcée est ordonnée par décision judiciaire à la demande du créancier. Elle est inscrite sur les biens du débiteur sans son consentement et sans présentation du duplicata du titre foncier. La mesure par ses conséquences graves sur la propriété privée, est destinée à rétablir une certaine équité, en préservant les droits des créanciers et en stimulant le remboursement des dettes contractées. Lorsque les débiteurs n’obtempèrent pas dans les délais, la loi permet d’engager à leur encontre la vente forcée de leurs biens hypothéqués afin de récupérer les sommes dues5 Les principales créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque forcée sont les suivantes: 1° Les Créances publiques définies par l'article 2 de la loi 15-97 formant le code de recouvrement des créances publiques. 2°La Créance Du Syndicat Copropriétaires pour le paiement des charges communes 3°Les créances qui résultent d'un jugement. Les hypothèques forcées du trésor, compris celles pour les sommes dues des impôts et taxes égales ou supérieures à 20 000,00 dirhams, de même que les hypothèques des personnes morales de droit public, peuvent grever des biens meubles ou immeubles. Les cas d’hypothèque forcée sont limitativement prévus par la loi. Tels que les hypothèques légales garantissant le paiement des sommes dues au trésor, aux organismes publics, aux collectivités publiques ainsi qu’à certaines personnes privées nommément désignées par la loi (ex : la femme mariée, les entrepreneurs, les architectes...)6. 2 : L’hypothèque conventionnelle Elle résulte d’un accord amiable entre créancier et débiteur, conclu par acte authentique ou rédigé conformément à la loi. Son inscription sur les livres fonciers exige le dépôt du contrat 5 Mohammed Jalaal Essaid : introduction à l’étude du droit cinquième Edition, 2013/2014 6 Le Dahir du 2 Juin 1915 4 d’hypothèque assorti du duplicata déposé pour mise à jour. Il en est de même en cas de radiation ou de mainlevée d’hypothèque. L'acte constitutif de cette hypothèque, est remis, en original ou en expédition, avec le duplicata du titre foncier au créancier hypothécaire ; celui-ci en effectue le dépôt à la conservation en faisant défense par écrit au conservateur de déférer à aucune réquisition d’inscription au préjudice de son droit, dans un délai qui ne peut être supérieur à quatre-vingt- dix jours. Ce dépôt, valable pour ledit délai comme opposition, est inscrit à sa date au registre des dépôts, et mention provisoire en est faite sur le titre foncier. Exceptionnellement, cette mention n'est pas reproduite sur le duplicata du titre foncier conservé à la conservation. Si, dans le cours du délai de validité de l'opposition, une nouvelle inscription vient à être requise, le conservateur procède préalablement à l'inscription régulière de l'hypothèque différée, qui prend rang du jour du dépôt pour opposition. Dans le cas contraire, à l’expiration du délai de quatre-vingt-dix jours, le créancier est tenu de retirer les pièces ou de requérir l’inscription régulière de son droit qui a cessé d’être garanti par le dépôt pour opposition. D’es son inscription au dossier financier, L’hypothèque prend un rang qu’elle conservera jusqu’au remboursement total de la dette et mainlevée du créancier, à moins que celle-ci renonce à son rang au profit d’un autre créancier. La renonciation est soumise aux mêmes formalités que le contrat établissant l’hypothèque. Le débiteur ne se dessaisit pas de l’immeuble hypothéqué. Il l’exploite, le gère, en perçoit les fruits et les produits et peut en disposer sans porter atteinte aux droits du créancier. 3 : L’hypothèque différée (art. 184 à 186 de la loi 39.08) 5 Il s’agit d’une hypothèque conventionnelle de droit commun conclue entre le créancier et le débiteur à l’occasion de l’octroi uploads/S4/ l-x27-hypothe-que.pdf