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UNIVERSITE DE LILLE II FACULTE DES SCIENCES JURIDIQUES, POLITIQUES ET SOCIALES

UNIVERSITE DE LILLE II FACULTE DES SCIENCES JURIDIQUES, POLITIQUES ET SOCIALES LA TECHNIQUE DES DROITS POTESTATIFS DANS LES CONTRATS DE PROMESSE DE VENTE D’IMMEUBLE MEMOIRE POUR LE DIPLOME SUPERIEUR DU NOTARIAT Présenté et soutenu le 20 décembre 2012 Par Géraldine LANCELIN JURY Président : Monsieur Eric KERKHOVE, Professeur des universités Suffragant : Monsieur Bertrand RYSSEN, Notaire Suffragant : Monsieur Laurent LESAGE, Notaire - 2 - TABLE INVERSEE DES ABREVIATIONS AJDI : Actualité juridique droit immobilier, Dalloz. al. : alinéa art. : article APD : Archives de philosophie du droit, Dalloz Bull. civ. : Bulletin des arrêts de la Cour de cassation (chambres civiles) CA. : Cour d'appel Cass. : Cour de cassation Cass. civ. 1ère: première chambre civile de la Cour de cassation Cass. civ. 2ème: deuxième chambre civile de la Cour de cassation Cass. civ. 3ème: troisième chambre civile de la Cour de cassation Cass. com. : chambre commerciale de la Cour de cassation c.civ. : code civil cf. : confère chron. : chronique D. : Recueil Dalloz Dalloz jur. : Dalloz jurisprudence éd. : édition fasc. : fascicule GAJC : Grands arrêts de la jurisprudence civile, Dalloz. ibid. : ibidem Id. : idem. J.CL Not.-Rép. : Juris-Classeur, Notarial Répertoire J.CL Not.-Form. : Juris-Classeur, Notarial Formulaire J. CL Civil Code : Juris-Classeur, code civil JCP G.: Juris-Classeur périodique, édition générale JCP N.: Juris-Classeur périodique, édition notariale et immobilière n° : numéro obs. : observation op. cit. : opere citato p. : page Rép. civ. Dalloz : Répertoire de droit civil, Dalloz (encyclopédies) Rép. Defrénois : Répertoire du notariat Defrénois RDI : Revue de droit immobilier, Dalloz. RTD. civ. : Revue trimestrielle de droit civil, Dalloz. somm. : sommaire t. : tome v. : voir - 3 - SOMMAIRE LA TECHNIQUE DES DROITS POTESTATIFS DANS LES CONTRATS DE PROMESSE DE VENTE D’IMMEUBLE PARTIE I : Un pouvoir particulier dans le contrat SECTION I : Le caractère unilatéral du droit potestatif I - La génération d’un lien de sujétion utile au contrat A - La situation des parties au lien de sujétion B - Fondements et effets de l'assujettissement conventionnel II - Le lien de sujétion ignoré par la jurisprudence A - La qualification jurisprudentielle de l’obligation du promettant B - L’impossible rencontre des consentements SECTION II : Le pouvoir unilatéral conditionné du potentior I - Les limites imposées à l’exercice du droit potestatif A - Les termes du choix potestatif B - Le délai d’exercice du droit potestatif II – Interaction des délais d’exercice des droits potestatifs A - Le délai pour renoncer à une condition suspensive B - L’exercice combiné des droits potestatifs PARTIE II : Caractères et effets de la manifestation unilatérale de volonté SECTION I : L’acte juridique unilatéral de volonté I - Qualification de la manifestation unilatérale de volonté en acte unilatéral A - La validité de l’acte juridique soumise à la réalité de la volonté de son auteur B - Effets propres à l’acte juridique unilatéral - 4 - II - L’extériorité de la manifestation unilatérale de volonté A - L’expression de la manifestation de volonté B - Le caractère réceptice de la manifestation unilatérale SECTION II: Les effets de l’exercice du droit potestatif I - La modification de la situation juridique préexistante A - Critères de la notion de modification de la situation juridique appliquée à l’exercice du droit potestatif B - Appréhension extensive de la notion de modification de situation juridique II- Les effets subséquents à l’exercice du droit potestatif A - L’irrévocabilité de l’exercice du droit potestatif B - Le contrôle de l’exercice du droit potestatif - 5 - INTRODUCTION Au regard du principe de la liberté contractuelle, les parties au contrat ont toute latitude quant au contenu des conventions qui les unissent, tant qu’elles n’affectent pas la moralité et l’ordre public1. Elles ont donc la faculté de s’entendre sur la position dominante de l’une d’entre elles, en offrant à celle-ci des prérogatives particulières dont pourrait dépendre l'existence du contrat. C'est le cas par exemple du droit de réméré par lequel le vendeur peut exiger de l'acquéreur qu'il lui rende la propriété du bien vendu moyennant le paiement du prix en principal2, du droit d’option dans les promesses unilatérales de vente par lequel le bénéficiaire a le choix entre acheter ou ne pas acheter un bien déterminé, du droit de rupture comme conséquence du jeu d’une clause résolutoire ou d’une clause de dédit et permettant au cocontractant d'anéantir le contrat, du droit de préférence qui est conféré à une 1 Pour une définition de l’ordre public, v. B. FAGES, Droit des obligations, L.G.D.J., 3ème éd., 2011, n° 169 et suiv. Pour l’auteur, la notion d’ordre public désigne, en droit contractuel, « les règles qui sont considérées comme tellement essentielles au bon fonctionnement de la société qu’il est impossible aux parties d’y déroger par un accord de volontés ». L’ordre public économique est dit « de direction » lorsqu’il est édicté dans un but d’intérêt économique général, et « de protection » lorsqu’il a pour objectif de défendre l’individu présumé en situation de faiblesse. 2 L'article 1659 du code civil définit la faculté de rachat ou de réméré comme « un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673. » L'article 1673 al.1 du code civil dispose quant à lui que « le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations. » - 6 - personne pour le cas où le stipulant déciderait de vendre… S'intéresser à l'insertion de ces mécanismes juridiques dans le contrat renvoie à la question de la construction, plus ou moins lente, et à celle de l'aménagement, plus ou moins complexe, des relations contractuelles. Le contrat n'apparaît plus en effet comme le résultat de la rencontre simultanée et instantanée des volontés. La construction de l'accord définitif peut prendre du temps, être précédée d'une phase précontractuelle de négociation pendant laquelle les parties se résignent à faire de nécessaires concessions, lesquelles représentent des coûts affectant plus ou moins l'utilité du contrat en même temps qu'elles accroissent la satisfaction de le conclure. Elle peut aussi susciter un engagement inégalitaire des parties, l'une décidant de s'engager définitivement, tandis que l'autre prospecte encore et s'interroge sur la faisabilité de l'opération. De même, en concluant le contrat, faut-il prévoir sa durée, les causes de son extinction, les sanctions de son inexécution, les raisons de son aménagement. Une fois formé, il doit être exécuté conformément aux prévisions des parties et selon la dynamique qu'elles ont souhaitée. Ainsi, le contrat est un ensemble complexe de convergences intervenues par suite de négociations entre des parties aux motivations et intérêts légitimes différents. L'équilibre du contrat résulte des ajustements négociés entre les parties. L'intégration de mécanismes spécifiques créant des événements dans le contrat en rompt la linéarité. Ils ont vocation à modifier les rapports contractuels existant, à en créer d'autres, à planifier leur terme. L'exercice du droit de préférence, comme celui lui du droit de préemption ou du droit de substitution, provoque une scission dans le contrat, un morcellement de celui-ci en deux intervalles distincts par modification de l'identité de la partie définitivement contractante. L'exercice du droit d'option dans la promesse unilatérale de vente a pour effet de modifier instantanément la situation juridique précédant ce moment, par la création d'une vocation à la propriété au profit de son titulaire. - 7 - Les droits présentement cités à titre d'exemple sont d'application usuelle dans la pratique notariale des contrats. Ils ont des caractères communs : ils s'exercent au moyen d'une volonté unique, d'une activité propre qui n'est pas une obligation au sens juridique mais une sorte de prérogative à définir, et bouleversent l'ordonnancement du contrat dès l'expression manifeste de la volonté de leurs titulaires d'en user. Ces droits ont en effet pour objet de conférer à leurs titulaires un pouvoir particulier et unilatéral, générant dès leur exercice la modification d'une situation juridique intéressant autrui. Ils correspondent à une forme originale de droit à laquelle la notion de droit potestatif fait écho. La notion de droit potestatif est une notion d'origine étrangère qui a prospéré sous la plume de quelques auteurs de la doctrine juridique allemande et italienne3. En Allemagne, le droit potestatif est connu notamment sous le terme de Kan-Recht ou Gestaltungsrechte, en Italie sous le terme de diritto potestativo. Elle a pénétré très progressivement la doctrine française à la fin des années 1940, d'abord par référence à son existence au-delà de nos frontières. A cette époque, certains auteurs français intègrent le concept de droit potestatif dans leurs écrits en en démontrant l'intérêt en droit français ; ainsi BOYER l'utilise pour caractériser la nature de la notion de transaction4 et celle des pactes d'option5. Néanmoins, uploads/S4/ la-technique-des-droits-potestatifs-dans-les-contrats-de-promesse-de-vente-d-x27-immeuble-par-geraldine-lancelin.pdf