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Projet de fin d’étude 1 UNIVERSITE CADDI AYYAD FACULTE DES SCIENCES JURIDIQUES,

Projet de fin d’étude 1 UNIVERSITE CADDI AYYAD FACULTE DES SCIENCES JURIDIQUES, ECONOMIQUES ET SOCIALES MARRAKECH-MAROC Licence Droit en langue française (LDEF) Droit privé Le Bail Commercial : Entre Dahir 1955 Et La Loi 49-16 Projet de fin d’étude : Réalisé par Mohamed Jinari Encadré par : Dourhani Yassine : Professeur à la FSJES Marrakech Année universitaire : 2016-2017 Projet de fin d’étude 2 Dédicaces Je tiens à dédier ce présent travail qui est un suc de mes études universitaires particulièrement A Mes parents, pour leur compréhension qui n’a pas d’égale. Les êtres qui sont les plus chers pour moi, A mes frères et sœurs. A mes amis de Marrakech ocre avec qui nous avons partagé énormément de choses. A tous mes professeurs. A tous ce qui nous ont aidé. A tous ce qui nous aimons. Projet de fin d’étude 3 Remerciement J’adresse mes sentiments de reconnaissance et de respect à mon encadrant à la faculté des sciences juridiques, économiques et sociales Monsieur DOURHANI YASSINE. J’exprime ma sincère et profonde gratitude pour tous ceux qui ont contribué de près ou de loin pour l’élaboration de ce modeste travail. Projet de fin d’étude 4 INTRODUCTION : ............................................................................................................................ 7 PARTIE I : CHAMP D’APPLICATION DE LA LOI 49-16 ........................................................... 9 CHAPITRE 1 : CHAMP SPATIAL ET TEMPOREL .................................................................... 10 Section 1 : Les Baux soumises à la loi 49-16 .................................................................................................... 10 Section 2 : les baux exclus par la loi 49-16 ...................................................................................................... 12 A- Les baux relatifs aux immeubles appartenant au domaine public et biens Habous : .............................. 12 B- Les baux d’immeubles et locaux soumis à des législations spéciales : .................................................... 12 Section 3 : Le champ d’application temporel de la loi 49-16 ........................................................................... 14 CHAPITRE 2 : LES CONDITIONS DU CONTRAT ET DE LA DUREE DU BAIL .................. 16 Section 1 : L’exigence d’un écrit ..................................................................................................................... 16 Section 2 : la condition relative à la durée ...................................................................................................... 16 CHAPITRE 3 : LES MODALITES D’INDEMNISATION ET DE REVISION DES LOYERS . 18 Section 1 : Les normes d’indemnisation ......................................................................................................... 18 A- L’indemnité d’éviction selon dahir 1955 : ................................................................................................ 18 B- L’indemnité d’éviction selon la loi 49-16 : ............................................................................................... 18 Section 2 : Fixation du loyer d’après la loi 49-16............................................................................................. 19 A- Fixation libre du loyer : ............................................................................................................................ 19 B- Révision du loyer selon la loi 07-03 : ........................................................................................................ 19 PARTIE II : LES DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES .................................................. 21 CHAPITRE 1 : DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR.................................................... 22 Section 1 : Reprise pour démolition et reconstruction ................................................................................... 22 A- Les conditions générales : ........................................................................................................................ 22 B- Les obligations nées en faveur du locataire : ........................................................................................... 22 Section 2 : Reprise de local menacé de ruine et d’effondrement .................................................................... 23 A- Récupération du local sans indemnisation : ............................................................................................ 23 B- Le cas d’indemnisation du locataire et son droit de priorité : ................................................................. 25 Section 3 : Reprise pour expansion et surélévation ........................................................................................ 25 A- Conditions d’exercice : ............................................................................................................................. 26 B- Les obligations nées en faveur du locataire : ........................................................................................... 26 Table des matières Projet de fin d’étude 5 Section 4 : Reprise du local à usage d’habitation connexe au local à usage commercial ................................. 26 A- Les conditions de reprise : ....................................................................................................................... 26 B- Les obligations nées en faveur du locataire : ........................................................................................... 29 CHAPITRE 2 : LES DROITS ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE ........................................ 30 Section 1 : Le droit de renouvellement ........................................................................................................... 30 Section 2 : Droit aux indemnités d’éviction suite à l’expropriation pour utilité publique ............................... 32 Section 3 : Droit d’exercer une activité différente, complémentaire ou connexe. .......................................... 37 A- Les conditions d’exercice : ....................................................................................................................... 37 B- Les Droits du bailleur : ............................................................................................................................. 37 Section 4 : Droit à la sous-location ................................................................................................................. 38 A- Conditions de la sous-location : ............................................................................................................... 38 B- Les obligations nées en faveur du locateur-propriétaire : ....................................................................... 38 Section 5 : Le droit de cession ........................................................................................................................ 39 A- Cession du droit au bail et cession du fonds de commerce : ................................................................... 39 B- Les conditions d’exercer le droit de cession : .......................................................................................... 40 C- Les droits du bailleur résultants de l’exercice du droit de cession : ........................................................ 42 PARTIE III : LES CONTENTIEUX JUDICIAIRES DANS LE CADRE DE LA LOI 49-16 ..... 44 CHAPITRE 1 : LE CONGE SELON LA LOI 49-16 ...................................................................... 45 Section 1 : les formalités du congé ................................................................................................................. 45 A. Motivation du congé : .............................................................................................................................. 45 B. Les délais de congé : ................................................................................................................................ 45 C. La durée de validité du congé : ................................................................................................................ 46 Section 2 : La notification du congé ................................................................................................................ 46 A. Les formes de congé : .............................................................................................................................. 46 B. Le procès verbal de notification : ............................................................................................................ 48 CHAPITRE 2 : L’ACTION EN APPROBATION DU CONGE .................................................... 49 Section 1 : Le tribunal compétent ................................................................................................................... 49 Section 2 : Champ de la compétence du tribunal ............................................................................................ 51 A. La demande de reprise :........................................................................................................................... 51 B. Demande d’indemnisation : ..................................................................................................................... 52 C. Notification des créanciers : .................................................................................................................... 53 CHAPITRE 3 : DEMANDE DE METTRE FIN AU BAIL ............................................................ 55 Section 1 : La clause résolutoire selon dahir 1955 .......................................................................................... 55 Projet de fin d’étude 6 Section 2 : La résolution du bail selon la loi 49-16 .......................................................................................... 55 CHAPITRE 4 : LE DROIT DE PRIORITE DU LOCATAIRE ..................................................... 57 Section 1 : La demande d’exécution de l’indemnité ....................................................................................... 57 Section 2 : La demande d’indemnité pour privation du droit de priorité ........................................................ 57 CHAPITRE 5 : LA REPRISE DES LOCAUX ABANDONNES OU FERMES ............................ 59 Section 1 : La demande de reprise du local ..................................................................................................... 59 A. Les conditions Générales : ....................................................................................................................... 59 B. Les effets du jugement de reprise :.......................................................................................................... 59 Section 2 : la reprise de la situation à son état initial ..................................................................................... 60 A. La réapparition du locataire au cours de l’exécution de l’ordonnance : ................................................. 60 B. La réapparition du locataire après l’exécution de l’ordonnance : ........................................................... 60 C. Le dédommagement du locataire : .......................................................................................................... 60 CHAPITRE 6 : LES CONTENTIEUX RELATIFS AU LOYER.................................................... 61 Section 1 : Les cas de la compétence du tribunal de première instance .......................................................... 61 A. Révision du loyer selon l’article 5 de la loi 49-16 : ................................................................................... 61 B. Fixation du loyer selon l’article 4 de la loi 94-12 :.................................................................................... 62 Section 2 : Les cas de la compétence du tribunal de commerce ...................................................................... 62 A. La démolition et reconstruction : ............................................................................................................. 62 B. L’exercice des activités différentes, complémentaires ou connexes : ..................................................... 62 C. La sous-location : ..................................................................................................................................... 63 CONCLUSION .................................................................................................................................... 64 REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES ................................................................................... 65 Le Bail Commercial 7 Introduction : Le Bail est un contrat par lequel le bailleur s’engage à faire jouir le preneur d’une chose pendant un certain temps moyennant un loyer ou un prix1. Le Bail, depuis lors, se sépare les baux d’habitation, les baux ruraux et renaitre de nouvelles formes qui empruntent la technique des droits réels, comme l’emphytéose et l’hypothèque, ainsi qu’on parle des suretés réelles. Ce qui nous intéresse plus sur ce point sont les Baux commerciaux. Historiquement, le développement du Bail a commencé avec la crise de logement des années 30 du siècle fraichement écoulé, ce qui a poussé le législateur à adopter de nouveaux textes régissant la relation entre le bailleur et le locataire à coté des dispositions musulmanes et surtout le rite Malikite , tellement que Dahir des obligations et des contrats a vu le jours en 1913 par le protectorat français -mais il n a pas pu continuer le progrès du domaine commercial- , poursuivi par d’autres tel que dahir 5-05-1928 et Dahir 21-03-1930 -par lequel le législateur a tenté de protéger la propriété commerciale-, puis Dahir 17-01-1948 venant pour rééquilibrer l’équation bailleur-locataire ,ensuite Dahir 24 mai 1955 a vu le jour en copiant les dispositions de la loi française de 1953 sur les baux commerciaux , ce dahir a été beaucoup critiqué par les chercheurs et praticiens de droit depuis sa promulgation ce qui a conduit à l’adoption de La loi 49-16 en 2016. Tout le monde se souvient du fameux titre d'un film de guerre américain," il faut sauver le soldat Ryan", ici on parle pas de cinéma, mais de droit, et on disait sur le même mode d'injonction, il fallait sauver la législation sur le bail commercial en abrogeant le dahir de 1955, c'était une nécessité inéluctable. Cette loi a pris 8 ans pour son adoption et sa promulgation, proposée par le parti communiste en 2008. Présenté devant la Commission de justice, de législation et des droits de l’homme en 19-01-2008, ainsi que la chambre des députés a donné son approbation par unanimité sur le projet de loi en 20-04-2010 pour qu’il soit transmet devant la chambre des représentants en 21-04-2010 qui a introduit plusieurs modifications et donnait son approbation unanime en 28-04-2015. Par conséquent, le projet de loi est revenu devant la chambre des députés pour sa deuxième lecture tel qu’il est prévu par le règlement intérieur du parlement, de ce fait une commission -composée de représentants de la chambre des députés, représentants du ministère de la justice pour équilibrer les droits uploads/S4/ le-bail-commercial-entre-dahir-1955-et-la-loi-49-16.pdf