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SYLLABUS de Maître Vincent TOHOZIN - Avocat au Barreau du Bénin CIFAF 2019 - Le

SYLLABUS de Maître Vincent TOHOZIN - Avocat au Barreau du Bénin CIFAF 2019 - Le contentieux de la saisie immobilière (Page 1 sur 18) CIFAF COTONOU 2019 THÈME SYLLABUS DE MAÎTRE VINCENT TOHOZIN AVOCAT AU BARREAU DU BÉNIN (Suivi de sujets d’approfondissement) LE CONTENTIEUX DE LA SAISIE IMMOBILIÈRE SYLLABUS de Maître Vincent TOHOZIN - Avocat au Barreau du Bénin CIFAF 2019 - Le contentieux de la saisie immobilière (Page 2 sur 18) INTRODUCTION Régie par les articles 246 à 323 de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution, soit 78 articles au total, la saisie immobilière peut être définie comme une voie d'exécution permettant à un créancier de faire placer sous mains de justice un ou plusieurs immeubles de son débiteur, puis de provoquer leur vente afin de se payer sur le prix. Il s'agit donc d'une procédure d'exécution ayant pour objet la vente forcée de l'immeuble ou des immeubles saisis. Bien que caractérisé par une procédure complexe, formaliste à l'extrême malgré les simplifications qui lui ont été déjà apportées, d'une durée assez longue et entraînant des frais importants, ce type de saisie reste néanmoins d'usage fréquent, en raison de la stabilité et de la valeur économique des immeubles, ce qui justifie les nombreux intérêts pratiqués de la présente étude. Sur le plan théorique, l’étude du contentieux de la saisie immobilière permet d’évaluer notamment la portée abrogatoire du droit OHADA par rapport aux législations nationales de la saisie immobilière. S’agissant du fondement légal, le contentieux étudié est surtout régi par l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution et l’Acte Uniforme OHADA sur les sûretés, outre le droit interne des pays membres de l’OHADA dans leurs dispositions non contraires au droit communautaire. L’examen sommaire du contentieux de la saisie immobilière, invite à aborder, entre autres, les questions relatives aux conditions de la saisie immobilière, au placement de l'immeuble sous-main de justice, à la préparation de la vente, à la vente proprement dite, aux incidents et voies de recours en matière saisie immobilière. En substance et à titre indicatif pour les généralités il est indiqué de garder à l’esprit avant toute saisie immobilière ce qui suit : SYLLABUS de Maître Vincent TOHOZIN - Avocat au Barreau du Bénin CIFAF 2019 - Le contentieux de la saisie immobilière (Page 3 sur 18) - L’immeuble à saisir doit être un immeuble par nature ou par destination. Mais les immeubles par destination ne peuvent être saisis qu'avec l'immeuble par nature auxquels ils sont attachés et dans ce cas il n’est pas nécessaire de les viser en tant que tels dans le procès-verbal de saisie. En général, c'est le droit de propriété qui est visé mais certains autres droits réels, en fonction de la législation en vigueur, peuvent être saisis, comme l'emphytéose, le droit du concessionnaire de mines, le droit du concessionnaire d'énergie électrique, le bail à construction. - L'article 246 de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution rappelle que le créancier ne peut faire vendre que des immeubles appartenant à son débiteur. - La vente forcée d'un immeuble ne peut être poursuivie qu'en vertu d'un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible. La poursuite peut également avoir lieu en vertu d'un titre exécutoire par provision ou pour une créance en espèces non liquidée; mais, dans ce cas, l'adjudication ne pourra être effectuée que sur un titre définitivement exécutoire et après la liquidation (art. 247 de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution). - L'article 248 de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution accorde compétence à la juridiction dans le ressort territorial de la laquelle se trouvent les immeubles. Cependant, la vente forcée des immeubles dépendant d'une même exploitation et situés dans le ressort de plusieurs juridictions se poursuit devant l'une quelconque de celles-ci. - De même, au sens de l’article 253 de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution seuls les immeubles immatriculés peuvent faire l'objet d'une saisie immobilière. Si l'immeuble à poursuivre n'est pas immatriculé, le créancier peut y procéder si la loi nationale prévoit une telle procédure et s'il y est autorisé par la juridiction compétente. Dans ce cas, le commandement de payer ne peut être signifié qu'après le dépôt SYLLABUS de Maître Vincent TOHOZIN - Avocat au Barreau du Bénin CIFAF 2019 - Le contentieux de la saisie immobilière (Page 4 sur 18) de la réquisition d'immatriculation et la vente ne peut avoir lieu qu'après la délivrance du titre foncier. - Par ailleurs, la part indivise d'un immeuble ne peut être mise en vente avant le partage ou la liquidation que peuvent provoquer les créanciers d'un indivisaire (l’art. 249 de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution). - Et la vente forcée d'un immeuble commun doit être poursuivie contre les deux époux (art. 250 de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution). - Si le créancier poursuivant est un créancier hypothécaire, il ne peut saisir des immeubles non hypothéqués qu'en cas d'insuffisance des immeubles hypothéqués, sauf si l'immeuble constitue une seule et même exploitation et si le débiteur le requiert. (art. 251 de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution) - La vente forcée d'immeubles situés dans des ressorts de juridictions différentes ne peut être poursuivie que successivement et non simultanément, sauf si ces immeubles font partie d'une seule et même exploitation ou si le président de la juridiction l'autorise lorsque la valeur des immeubles situés dans un ressort est inférieure aux créances du créancier saisissant et des créanciers inscrits. (art. 252 de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution) - L’immunité d’exécution dont bénéficie est le débiteur, est un obstacle à la saisie immobilière, (article 50 de de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution) - L’ouverture des procédures collectives peut aussi empêcher la mise en œuvre de la procédure de saisie immobilière, (voir article 9 de l’Acte Uniforme sur les Procédures Collectives pour le règlement préventif, et voir l’article 75 du même acte Uniforme pour le règlement judiciaire ou la liquidation des SYLLABUS de Maître Vincent TOHOZIN - Avocat au Barreau du Bénin CIFAF 2019 - Le contentieux de la saisie immobilière (Page 5 sur 18) biens ; Ce bref rappel étant fait, les échanges sur le contentieux de la saisie immobilière postulent un examen sommaire de la procédure de la saisie immobilière dégagée d’incidents (I), puis une analyse des incidents et des voies de recours possibles (II). I- LA PROCÉDURE DE SAISIE IMMOBILIÈRE DEGAGÉE D’INCIDENTS Elle se caractérise par les phases suivantes : - L’accomplissement des formalités tendant à mettre l’immeuble sous main de justice (A) - Les formalités préparatoires à la vente, puis l’adjudication (B) A- Les formalités tendant à la saisie de l’immeuble (la mise sous-main de justice) Le placement de l'immeuble sous main de justice se fait à travers la signification du commandement obligatoire. (article 254 de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution), puis sa publication, (article 260 de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution) 1- La signification du commandement Á peine de nullité, toute vente forcée doit être précédée d'un commandement de payer dans les 20 jours; faute de quoi le commandement pourra être transcrit à la conservation foncière et vaudra saisie à partir de sa publication. Á peine de nullité, il doit être signifié ensuite au débiteur et le cas échéant au tiers détenteur. Il doit contenir les mentions décrites par l'article 254 de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution dont un pouvoir spécial signé par le créancier. Lorsque la saisie porte sur plusieurs immeubles simultanément, un seul commandement peut suffire (art. 257). SYLLABUS de Maître Vincent TOHOZIN - Avocat au Barreau du Bénin CIFAF 2019 - Le contentieux de la saisie immobilière (Page 6 sur 18) Il faut souligner que selon l'article 297, « les formalités prévues par ces textes et par les articles 254, 267 et 277 ... ne sont sanctionnées par la nullité que si l'irrégularité a eu pour effet de causer un préjudice aux intérêts de celui qui l'invoque ». Le tiers détenteur doit être sommé de payer ou de délaisser l'immeuble ou de subir la procédure d'expropriation forcée, le délaissement se fait auprès' du greffe qui en donne acte. (art. 255 de l’Acte Uniforme de l’OHADA portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et Voies d’Exécution) Si les immeubles sont constitués d'impenses réalisées par le débiteur sur un terrain dont il n'est pas propriétaire mais qui lui a été affecté par une autorité administrative, le commandement est également notifié à cette autorité et visé uploads/S4/ le-contentieux-de-la-saisie-immobiliere.pdf