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LE REGIME DE L’IMMATRICULATION FONCIERE Le régime de l'immatriculation foncière

LE REGIME DE L’IMMATRICULATION FONCIERE Le régime de l'immatriculation foncière, institué au Maroc par le Dahir du 12 août 1913, se rattache au régime des livres fonciers qui trouve son origine dans la loi Australienne de 1858 dite «Act Torrens» du nom de son auteur Sir Robert Torrens "Registra"général d'Australie. Les principes de cette loi ont été adoptés par plusieurs législations qui diffèrent en quelques mesures par rapport à la législation marocaine. Ainsi, en Tunisie, la procédure est judiciaire alors qu’au Maroc elle est en principe administrative. Ce régime consiste d’abord à immatriculer, par les soins du conservateur, chaque immeuble délimité sur le terrain et sur le plan sous un nom et un numéro et avec les indications juridiques et topographiques propres. Par la suite, sur chaque titre ainsi constitué sont inscrits les droits réels et charges foncières qui grèvent l’immeuble et qui peuvent faire l’objet d’une mention provisoire sous forme de prénotation en attendant leur inscription définitive. Ainsi, le titre foncier constitue l’état civil de chaque immeuble. Il permet de connaître la situation physique et juridique de l’immeuble qui se trouve au centre de cette publicité d’où la qualification de ce système de publicité foncière réelle contrairement au régime de la publicité personnelle organisé autour de la personne et non l’immeuble. Les principes du système : - Le principe de l’immatriculation facultative : Ce principe est édicté par l’article 6 du dahir du 12-8-1913 qui prévoit que l’immatriculation est facultative et que la procédure d’immatriculation n’est entamée que sur demande des intéressés sous la forme d’une réquisition d’immatriculation. Le propriétaire d’un immeuble non immatriculé a donc le choix entre soumettre son immeuble au régime de l’immatriculation foncière ou le laisser sous le régime des propriétés non immatriculées. Cependant, lorsqu’il opte pour l’immatriculation de son immeuble, il ne peut plus revenir sur cette décision en demandant le retrait de sa réquisition ni la sortie de l’immeuble du régime juridique des immeubles immatriculés. Par ailleurs, ce principe souffre des exceptions et l’immatriculation est obligatoire notamment dans les secteurs à immatriculation obligatoire.qui seront ouvert conformément à la loi 14-07, en cas d'aliénation ou d'échange d'immeublesdomaniaux, ou d'échange d'immeubles frappés de habous publics. - Le principe de l'individualisation de chaque immeuble:L’immatriculation donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui porte un numéro d'ordre, un nom particulier et une description détaillée de l'immeuble. - Le principe de la publicité: Selon ce principe, une large publicité du droit de propriété et des autres droits affectant l’immeuble doit être assurée tant au niveau de la procédure d’immatriculation qu’au niveau des inscriptions, et ce, au moyen de différents procédés et techniques prescrits par la loi. - Le principe de non gratuité : Le dépôt d’une réquisition d’immatriculation, l’inscription d’un droit ou la prénotation donnent lieu au payement des droits y afférant auprès de la conservation foncière. Cependant, l’immatriculation est gratuite dans certains cas prévu par la loi (Ex immatriculation des Habous ou dans le cadre du remembrement rural) - Le principe de la purge juridique: La procédure d’immatriculation est un système d’apurement et de purge juridique permettant de faire table rase du passé juridique de l’immeuble et de fixer un point de départ unique et précis à la propriété immobilière et la débarrasser de tous les droits réels et de toutes les charges foncières antérieurs à l’immatriculation, et qui ne sont pas révélés au cours de la procédure. - Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier: La procédure d'immatriculation aboutit à l'établissement d'un titre foncier définitif et inattaquable. Conformément aux dispositions de l'article 62 du Dahir 1913, le titre foncier résultant de la décision de l'immatriculation, forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur l'immeuble. - L’effet constitutif et force probante des inscriptions: Selon ce principe, le droit assujetti à la publicité n’existe même entre les parties que par l’effet et à partir de la date de son inscription sur les Livres Fonciers. Une fois inscrit, ce droit est garanti au profit et à l’encontre de tous, et particulièrement des tiers inscrits de bonne foi. Mais contrairement à l’immatriculation, l’inscription peut être modifiée ou radiée par suite à l’annulation de l’acte qui en est à l’origine sans toutefois porter préjudice aux droits des tiers inscrits de bonne foi. -Le caractère administratif de la procédure : la procédure d’immatriculation au Maroc est essentiellement administrative.Cependant, elle peut comporter des phases judiciaires en cas d’oppositions à l’encontre de la réquisition, ou en cas de recours contre la décision de refus d’immatriculation et de considérer la réquisition comme nulle et non avenue. Plan général : 1- L’immatriculation (procédure normale). 2- Les inscriptions. 3- Les prénotations. 1 PARTIE : LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION (ORDINAIRE) La soumission au régime de l’immatriculation foncière dit aussi régime des livres fonciers nécessite que l’immeuble soit au préalable immatriculé et titré à la suite d’une procédure d’immatriculation qui a pour objectif d’apurer la situation juridique de l’immeuble et de le purger de tous les droits antérieurs. Cette procédure est essentiellement administrative mais peut comporter une phase judiciaire en cas d’oppositions à l’encontre de la réquisition avant d’aboutir à l’établissement d’un titre foncier au rejet ou à l’annulation de la réquisition. CH 1:LA PHASE ADMINISTRATIVE DE LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION La procédure d’immatriculation est déclenchée par le dépôt d’une réquisition d’immatriculation qui est soumise à une large publicité suivie de diverses opérations topographiques. PARAGRAPHE 1:LE DEPOT DE LA REQUISITION La procédure d’immatriculation est déclenchée par le dépôt d’une demande d’immatriculation dite «réquisition d’immatriculation», auprès de la conservation foncière dans le ressort de laquelle se trouve l’immeuble concerné. Elle est présentée sur un imprimé préétabli à remplir et à faire signer par le requérant lui-même ou son fondé de pourvoir. En même temps que sa réquisition, le requérant dépose tous les titres de propriété, contrats, actes et documents de nature à faire connaître les droits réels existants sur l’immeuble. A- Les personnes habilitées à requérir l’immatriculation: Conformément aux dispositions de l’article 10 du Dahir du 12 aout 1913 sur l’immatriculation des immeubles les personnes qui peuvent requérir l’immatriculation sont : 1 – Le propriétaire, 2 – Le copropriétaire, lequel doit indiquer ses copropriétaires et en mentionner l’identité et la quotité de chacun d’eux; le tout, sous réserve du droit de chefaa des autres copropriétaires lorsque ceux-ci se trouvent dans les conditions requises pour l’exercice du dit droit. 3 – Les détenteurs des droits réels d’usufruit, de superficie, emphytéose, surélévation, houa, zina et habous 4 – Les détenteurs de servitudes foncières ou d’hypothèques, avec toutefois le consentement du propriétaire. 5- Le créancier, non payé à l'échéance, qui en vertu du jugement de condamnation qu'il a obtenu contre son débiteur, entreprend une saisie immobilière. B-Les données de la réquisition d’immatriculation:La réquisition d’immatriculation doit contenir un ensemble de renseignements et de données concernant aussi bien le propriétaire et les titulaires de droits, que la propriété objet de la réquisition d’immatriculation (art 13 du Dahir 12-08-1913). Ces données sont de deux catégories. D’une part, il s’agit des données relatives aux propriétaires et titulaires de droits (les noms et prénoms du propriétaire ou du titulaire du droit (requérant), sa qualité et son domicile, son état civil (date et lieu de naissance), sa nationalité et, s’il y a lieu le nom de l’époux ou de l’épouse et l’indication du régime matrimoniale. D’autre part, il s’agit des données sur l’immeuble dont l’immatriculation est requise notamment la description physique de l’immeuble (la situation géographique, la superficie approximative, les limites, les noms, prénoms et adresses des riverains, de sa consistance et nature avec l’indication des constructions…), l’estimation de la valeur vénale actuelle de l’immeuble qui servira de base pour le calcul des droits à payer ainsi que l’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble avec la désignation de leurs titulaires. PARAGRAPHE 2- LES FORMALITES DE PUBLICITE: Une fois reçue par le conservateur, la réquisition d’immatriculation fait l’objet d’une large publicité qui porte aussi bien sur les prétentions du requérant que sur les droits constitués au cours de la procédure. Cette publicité sur laquelle repose tout le régime de l’immatriculation foncière, a pour objectif d’informer le public que telle personne a demandé l’immatriculation de telle propriété en vertu de tels documents ou que telle personne a acquis sur la propriété requise en immatriculation des droits de telle étendue. A – L’extrait de réquisition: Dans les dix jours qui suivent la date du dépôt de la réquisition, le conservateur est tenu d’établir un extrait de la réquisition contenant principalement des informations relatives au requérant et à l’immeuble requis en immatriculation, notamment le nom sous lequel il est connu, sa situation, sa consistance, ses limites et sa superficie approximative déclarée. Cet avis est publié au bulletin officiel et placardé et affiché à la conservation foncière, au tribunal de première instance et au siège de l’autorité locale et du conseil communal du territoire sur lequel se trouve l’immeuble et aux marchés. B – L’avis de bornage: Dans le délai des deux mois suivant la publication de l’extrait de la réquisition d’immatriculation, le conservateur procède à uploads/S4/ le-regime-de-l-immatriculation.pdf