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LE LIVRE FONCIER :UNE INSTITUTION PROPRE A L’ALSACE-MOSELLE Les communes peuven

LE LIVRE FONCIER :UNE INSTITUTION PROPRE A L’ALSACE-MOSELLE Les communes peuvent avoir intérêt à s’informer sur l’ensemble des droits affectant un bien immobilier déterminé et notamment à s’assurer de l’identité du ou des propriétaires (lorsqu’elles décident d’acquérir un terrain par exemple). La consultation du Livre Foncier leur offre cette opportunité. Alors que la publicité foncière est réalisée dans le reste de la France à la conservation des hypothèques (1), cette même publicité est assurée par le juge du Livre Foncier en Alsace-Moselle(2). Il existe un Livre Foncier pour chacune des circonscriptions foncières se trouvant dans le ressort d’un même tribunal (3). Le Livre Foncier fait actuellement l’objet d’une informatisation dans les conditions fixées par la loi du 29 avril 1994 et par son décret d’application du 27 juillet 1994. La loi n°2002-306 du 4 mars 2002 portant réforme de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, dans ses dispositions relatives à la publicité foncière (Chapitre III) concrétise cette informatisation. I - ORGANISATION INTERNE / PAPIER: SYSTEME DU FEUILLET PERSONNEL Le Livre Foncier est tenu par feuillets personnels : un feuillet est ouvert au nom de chaque propriétaire (et non pas au nom de chaque immeuble). Sur ce feuillet personnel sont inscrits tous les immeubles appartenant au même propriétaire de la commune. Ce système permet d’effectuer une recherche en connaissant simplement soit le nom du propriétaire, soit la désignation cadastrale de l’immeuble. Les feuillets sont divisés en trois sections, recevant chacune des inscriptions différentes : Section « propriété » Cette section comprend la description de la propriété par référence au cadastre. Section « charges et restrictions du droit de disposer » Y sont inscrites toutes les charges (usufruit, bail, servitudes foncières...) qui grèvent la propriété, à l’exception des privilèges et des hypothèques et certaines restrictions légales (servitudes publiques). Section « privilèges, hypothèques, séparation des patrimoines ». 1 Celle-ci relève de la Direction Générale des impôts. 2 Le Livre Foncier a été introduit dans les trois départements par la loi du 22 juin 1891 et dépend du ministère de la justice. 3 Le décret du 14 octobre 1992 a fixé à 12 le nombre de juges du Livre Foncier en Moselle, un pour chacun des 9 tribunaux d’instance dont 3 à Metz et 2 à Thionville. Elle contient essentiellement le nom et le domicile du créancier, la nature et le capital de la créance, la cause et la date de l’exigibilité. En dehors du Livre Foncier proprement dit, chaque bureau foncier tient les registres accessoires et les annexes. Les registres accessoires sont essentiellement le répertoire des propriétaires et le registre parcellaire fourni par les services du cadastre. Ces registres sont tenus à jour et permettent l’identification aisée des propriétaires lors des recherches. Les annexes contiennent tous les actes et pièces joints aux requêtes d’inscriptions. L’inscription au Livre Foncier bénéficie d’une présomption d’exactitude, contrairement à ce qui se passe pour la conservation des hypothèques (cette présomption peut cependant être combattue par une preuve contraire). II - CONSULTATION DU LIVRE FONCIER Le livre Foncier étant constitué par différents registres de publicité, ceux-ci peuvent être consultés par deux moyens : la consultation directe: L'article 37 de la loi du 1er juin 1924 modifiée précise que la consultation au service du Livre Foncier ou à distance des données essentielles est libre. Les données essentielles, au sens de la publicité foncière, sont les nom et prénoms du titulaire des droits, sa dénomination s'il s'agit d'une personne morale, l'identification cadastrale de l'immeuble ainsi que la nature des droits, des servitudes, des sûretés et des charges relatifs à celui-ci. Selon toujours le même article ont accès sur place ou à distance à l'ensemble des données de publicité foncière détenues par un bureau foncier: les agents spécialement habilités des services administratifs de l'Etat, des collectivités territoriales. La réquisition des copies d'inscription était prévue par l'article 51 du décret du 18 novembre 1924 relatif à la tenue du Livre Foncier. Les futurs décrets pris en application de la loi du 4 mars 2002 risquent de modifier ces réquisitions. Jusqu'à maintenant cette réquisition de copie d'inscription pouvait être faite par toute personne qui en faisait la demande. Il s'agissait de certificats. La première copie était délivrée gratuitement. Le droit à consultation emporte naturellement le droit à prendre des notes (4). III - L’INSCRIPTION AU LIVRE FONCIER Sauf prescription contraire de la loi, une inscription au Livre Foncier n’a lieu que sur requête. Cette requête peut être déposée par le propriétaire du bien. Mais généralement elle sera demandée par la personne au profit de laquelle l’inscription doit être faite. Chaque requête, établie en la forme authentique pour éviter la contestation de la signature, n’est recevable qu’appuyée des actes ou pièces eux-mêmes authentiques qui justifient l’inscription demandée. Toute requête présentée au Livre Foncier est déposée au greffe du Livre Foncier puis inscrite sur un registre de dépôt appelé aussi « journal ». Elle est alors frappée d’un cachet d’entrée comportant le jour, l’heure et la minute de son arrivée. Ces indications sont importantes, car ce sont elles qui déterminent l’ordre et le rang de chaque inscription. Ensuite le juge du Livre Foncier examine la requête. Ses pouvoirs d’investigation portent à la fois sur : 4 Réponse ministérielle du 12 décembre 1994, JOAN du 13 février 1995, page 861. la forme de l’acte (Le juge du Livre Foncier peut être amené à vérifier la concordance entre la délibération du conseil municipal et le contenu de l’acte de vente. C’est dès lors à bon droit que celui-ci a rejeté la demande d’inscription formée par une société immobilière qui apparaît comme l’acheteur de l’immeuble dans l’acte authentique alors qu’elle n’est pas visée dans la délibération et que la personne indiquée comme acquéreur dans celui-ci ne figure pas parmi les assurés de la société) (70). l’admissibilité du droit à inscription (Il est fondé à requérir la justification par titre ou par prescription du droit de propriété de celui qui sollicite l’inscription à son profit alors que celle- ci est contraire à l’article 552 du code civil en vertu duquel la propriété du sol emporte celle de dessus et de dessous. En l’occurrence, il s’agissait d’un immeuble faisant saillie au dessus d’une voie communale (arrêt précité).) la capacité des parties (par exemple l’existence d’une délibération du conseil municipal se prononçant sur les conditions de la vente et autorisant le maire à signer l’acte) la représentation des parties de celui qui l’invoque (Arrêt de la Cour d’Appel de Colmar, 10 juin 1992) (5). Si la requête ne pose aucune difficulté, le juge ordonne l’inscription requise. Si un obstacle s’oppose à l’inscription, le juge utilise généralement « l’ordonnance intermédiaire » pour imposer au requérant un délai convenable pour lever ledit obstacle. Lorsqu’aucune suite n’est donnée à son ordonnance intermédiaire ou si au départ la requête n’est pas admissible, le juge prend une décision motivée de rejet qui est notifiée au requérant. Cette décision peut être attaquée par la voie du pourvoi ordinaire à présenter au Bureau Foncier. Le juge, au vu des arguments présentés, peut revenir sur sa décision. S’il la maintient, le dossier est adressé à la Cour d’Appel pour qu’elle statue sur le recours. Le droit inscrit ne prend rang qu’à partir de l’inscription. (Une inscription provisoire prévue à l’article 39 de la loi du 1er juin 1924 est également possible). Un droit reste inscrit aussi longtemps qu’il n’a pas fait l’objet d’une radiation (celle-ci intervient soit à la suite d’un acte de main levée, soit d’office, soit sur simple requête appuyée de pièces officielles). A noter enfin, que la radiation au Livre Foncier consiste non pas à rayer, mais à souligner en rouge l’inscription devenue inutile. Tout ce qui est souligné n’a donc plus de valeur et ne doit donc plus être pris en considération. En cas de radiation par erreur d’un droit inscrit au Livre Foncier, celui-ci doit être rétabli à son rang primitif mais les droits acquis et régulièrement publiés par des tiers entre la date de la radiation et celle de la réinscription priment le droit dont il s’agit. Toutefois, le titulaire du droit radié par erreur est fondé, s’il subit un préjudice, à mettre en jeu la responsabilité de l’Etat (6). IV - PORTEE DE L’INSCRIPTION AU LIVRE FONCIER L’article 41 de la loi d’introduction du 1er juin 1924 dispose que : « l’inscription ou la prénotation d’un droit mentionné à l'article 38 emporte présomption de l’existence de ce droit en la personne du titulaire ». 5 Arrêt de la Cour d’Appel de Colmar, 10 juin 1992. 6 Cour d’Appel de Colmar, 9 septembre 1987 Une telle présomption dispense le titulaire de prouver l’existence de son droit et dès lors l’inscription peut tenir lieu de titre de propriété. La présomption édictée par la loi du 1er juin 1924 ayant le caractère d’une présomption simple, tout intéressé peut, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, contester l’existence des droits inscrits. Un droit uploads/S4/ livre-foncier-en-france.pdf