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PROJET MEMOIRE LICENCE DROIT EN FRANÇAIS 2015/2016 ANCADRE PAR MADAME OUALJI IM

PROJET MEMOIRE LICENCE DROIT EN FRANÇAIS 2015/2016 ANCADRE PAR MADAME OUALJI IMANE  REALSE PAR LES ETUDIANTS (TES) : ZOUHAIR OUNSY YOUSSEF SHAMIR NEZHA KASSAB ASSALA MOUTABID 1 LA PROTECTION DE L ’ACHETEUR AU COURS DE LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE D’IMMEUBLE EN L ’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT ( VIEFA) المحتويات INTRODUCTION..................................................................................................................4 PREMIERE PARTIE : LA NATURE JURIDIQUE DU CONTRAT PRELIMINAIRE.....................6 Jurisprudence de la cour de cassation..................................................................................7 DEUXIEME PARTIE LE CONTRAT PRELIMINAIRE : OUTIL DE PROTECTION DES PARTIES AU CONTRAT DE VEFA.....................................................................................................8 PARTIE I : LE RÉGIME JURIDIQUE DE LA VENTE D’IMMEUBLE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT.................................................................................................................9 CHAPITRE I : LE CONTRAT PRÉLIMINAIRE OU LE CONTRAT DE RÉSERVATION..................................9 Définition de la Vente en l'état futur d'achèvement ( la loi 44-00)...............................................9 Section 1 : Formation du contrat préliminaire de vente ...........................................................9 Section2 : le champ d’application de la loi 44-00...................................................................13 La VEFA peut porter sur un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal. Elle peut être conclue par toute personne de droit public ou de droit privé.................................15 Section 3 : Mode de réalisation de VEFA............................................................................15 La VEFA a pour particularité de se dérouler en deux phases : la loi édicte en effet un mécanisme qui s'échelonne dans le temps et dans lequel la VEFA donne lieu à un contrat préliminaire et à un contrat de vente définitif. Donc Quels en sont les mécanismes et régimes ?............................................................................15 CHAPITRE II : LE CONTRAT DE VENTE DÉFINITIF......................................................................16 SECTION 1 : l’achèvement des travaux de construction........................................................16 Section 2 : Conclusion du contrat définitif de vente VIEFA....................................................16 Section 3 : les effets du contrat de vente VIEFA...................................................................16 • Refus imputable au réservataire......................................................................................17 • Refus imputable au réservant.........................................................................................17 CHAPITRE I : LES GARANTIES COMMUNES PROPRES À LA VENTE D’IMMEUBLE EN ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT.................................................................................................................18 SECTION 1 : la garantie d’édifier en conformité avec les termes du contrat..............................18 Section 2 : la garantie des vices ou malfaçon de la construction...............................................19 CHAPITRE II : LES GARANTIES PROPRES À LA VENTE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT................21 Section 1 : la garantie extrinsèque d’achèvement ou de remboursement....................................22 SECTION 2 : la garanti intrinsèque d’achèvement...............................................................22 CONCLUSION :..................................................................................................................23 1- ENJEUX ÉCONOMIQUES ET SOCIAUX DU SECTEUR DE L’IMMOBILIER AU MAROC :........................25 2- ANALYSE CRITIQUE DU PROJET DE LOI................................................................................26 a . Rappel du mode de fonctionnement...............................................................................26 2 b. Un projet de loi en remplacement d’un texte initial peu probant..........................................26 c. Objectifs et portée du projet de loi n°107-12.....................................................................27 3- RECOMMANDATIONS DU LE CONSEIL ECONOMIQUE, SOCIAL ET ENVIRONNEMENTAL CESE.........28 1. Recadrage de la loi autour de la vente d’immeuble à usage d’habitation uniquement :.............30 2. Prise en compte de l’ensemble des cas particuliers potentiels :.............................................30 3. Renforcement de la garantie de remboursement existante...................................................31 ORGANISMES DE GARANTIE.................................................................................................31 Simplification et clarification des procédures et étapes liées à la vente......................................32 Contenu et modalités du contrat de réservation...................................................................32 3 INTRODUCTION la vente est le mode juridique d'accession à la propriété le plus naturel, puisque cette opération a pour effet le transfert du droit du vendeur à l'acheteur . Or le schéma classique de la vente a longtemps paru inadapté à la commercialisation des immeubles neufs pour des raisons tenant au financement de la construction car même soutenus par les banques Avec l’évolution de la vie des affaires, et aux enjeux de plus en plus importants les contrats deviennent de plus en plus complexes et, nécessitent la conclusion d’avant-contrats afin de sécuriser les transactions et de protéger les intérêts des parties. Ces avant-contrats sont des actes préparatoires au contrat définitif de vente. Ils peuvent être précédés de négociations ou de pourparlers comme ils peuvent appartenir à la grande famille des avant-contrats imposés par les réglementations. En effet, ceux-ci ont diverses appellations et s’appliquent dans des domaines divers. Ainsi, ils prennent le nom de « contrats préparatoires », « contrats préliminaires », «contrats préalables », « promesses de contrats », « accord de principe » et autres. Cependant, il existe un secteur où ils acquièrent une importance particulière, et c’est celui des ventes immobilières où, dans plusieurs contrats immobiliers, leur conclusion devient impérative. Du fait de la complexité de la rédaction des contrats de ventes immobilières, et en raison de la difficulté du financement de ces ventes, des avant-contrats comme les promesses de vente ou les pactes de préférence, sont fréquemment conclus de nos jours. La promesse de vente, qui peut être unilatérale ou synallagmatique, a pour objet essentiel l’option donnée à l’éventuel acquéreur pendant un temps déterminé. Le promettant s’engage à ne vendre à personne d’autre et il immobilise le bien sans contrepartie. Une indemnité d’immobilisation peut être payée par le bénéficiaire en amont, c’est-à-dire au moment de la conclusion de la promesse de vente, mais elle ne peut en aucun cas être considérée comme contrepartie de l’immobilisation en matière de promesse unilatérale. La levée de l’option par le bénéficiaire transforme instantanément la promesse en vente. S’agissant de la promesse synallagmatique, plus connue sous le nom de compromis de vente, elle ne confère à aucune des parties une option. Autrement dit, leur consentement à la vente est ferme et définitif sauf dans le cas où une condition de dédit est prévue dans le contrat. Toutefois, celle-ci n’implique pas nécessairement la vente car elle peut être conclue sous condition suspensive et se transforme alors en vente conditionnelle. Le pacte de préférence quant à lui, est une convention conclue entre le propriétaire d’un bien et un bénéficiaire, par laquelle le premier s’engage, au cas où il vendrait sa chose, à donner la préférence au bénéficiaire du pacte s’il paie le même prix que celui offert par les autres personnes intéressées. Comme dans la promesse unilatérale de vente, la Cour de cassation décide que le droit du bénéficiaire est un simple droit de créance contre le promettant et non un droit réel sur le bien ; il s’agit plutôt d’un droit potestatif . Tous ces contrats deviennent d’autant plus utiles lors de la conclusion d’un contrat de vente d’immeuble en construction ou ce qui est plus connu sous le nom de vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou encore lors d’une vente d’immeuble sous forme de location accession. D’où l’intérêt de leur étude. L’avant-contrat conclu dans les VEFA est dit « contrat préliminaire ». En France, la vente d’immeubles à construire a vu le jour avant que le législateur ne la réglemente. En effet, celle-ci même n’étant pas réglementée par le code civil, était compatible avec les termes de son article 1130 qui dispose que : « les choses futures peuvent être l’objet d’une obligation 4 ». Cependant, le droit commun des ventes ne pouvait offrir des garanties suffisantes, notamment à l’acheteur qui avait avancé des fonds pour financer la construction, et qui se trouvait désarmé devant l’arrêt de l’opération dû à la faillite du vendeur. De plus, au lendemain de la deuxième Guerre Mondiale, l’acheteur se trouvait dans une position de faiblesse face au promoteur, au point de ne pouvoir exiger ni délai de livraison précis, ni l’exacte définition de l’immeuble à construire ni même une garantie efficace de bonne fin. Ce n’est qu’en 1967, qu’une loi instituant ce type de vente verra le jour le 3 janvier. Cette loi a édicté un véritable statut à ce nouveau type de vente. Au Maroc, la vente en l’état futur d’achèvement plus connue sous le nom de vente sur plan a également été régie, jusqu’à peu par les dispositions du DOC, droit commun de la vente, ce qui posait d’innombrables problèmes aussi bien pour le promoteur que pour le futur acquéreur. En effet, l’accédant à la propriété ne bénéficiait d’aucune garantie de l’achèvement de la construction ainsi que du remboursement des sommes qu’il a versées dans le cas de l’arrêt de l’opération. Afin de mettre un terme à ce vide législatif et de remédier à tous ces problèmes, le législateur a adopté la loi 44-00 qui complète le DOC, par Dahir du 3 octobre 2002,et entrée en vigueur le 8 novembre 2003. Cette loi régit les relations entre le promoteur immobilier et l’acquéreur tout en définissant les droits et obligations de chacun d’eux, comme elle vise à instaurer de la discipline dans les relations d’achat et de vente des immeubles. Ainsi, l’article 618 alinéa 1er de la loi 44-00 définit la VEFA comme étant toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le contrat préliminaire ou contrat de réservation est un contrat par lequel un éventuel vendeur (le réservant) s’engage à réserver à un éventuel acheteur (le réservataire) un immeuble. La loi a soumis la formation du contrat préliminaire à des conditions particulières et très précise. Cette particularité est celle qui pousse à se poser des questions sur la nature juridique de ce contrat et sa portée ainsi que sur les modalités de protections des parties notamment la plus faible d’entre elles à savoir l’acquéreur. Dans un souci de répondre à ces questions on s’articulera en deux parties essentielles : la nature juridique du contrat préliminaire et sa uploads/S4/ projet-memoire-licence.pdf