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Tous droits réservés ©Jasmine Jovanovic Page 1 sur 54 Tous droits réservés ©Jasmine Jovanovic Page 2 sur 54 Propriétaires de terrains Défendez vos droits face au PLU en 4 étapes Tous droits réservés ©Jasmine Jovanovic Page 3 sur 54 A PROPOS DE L’AUTEUR 6 INTRODUCTION 9 La Commune peut placer un emplacement réservé sur votre terrain. 9 La commune peut déclasser votre terrain en zone naturelle et inconstructible. 10 I CONNECTEZ VOUS AU PLU ! 12 Quelle réglementation s’applique sur votre Commune ? 12 Quizz : Une procédure est-elle en cours sur votre Commune ? 13 Faîtes un état des lieux en quelques minutes 13 Exemple de mail 14 Les questions essentielles à vous poser 16 Votre Commune applique un POS ? 17 Si la révision du POS a été lancée avant le 31 décembre 2015 (par une décision du Conseil Municipal). La Commune a pris une délibération en Conseil municipal avant la date butoir. 17 Votre Commune applique un PLU ? 18 Votre Commune applique une carte communale ? 19 Votre Commune n’applique aucun document d’urbanisme ? 20 Le principe de la constructibilité limitée 20 La localisation de toute nouvelle construction est soumise au principe de constructibilité limitée (art. L 111-1-2 Code de l’urbanisme). 20 Les Parties Actuellement Urbanisées – PAU 20 Les notions essentielles sur le PLU 22 Le PLU – Plan Local d’Urbanisme en quelques lignes 22 Le zonage du PLU 24 Plans de zonage ou documents graphiques 24 Les zones et sous-secteurs du zonage 24 Les zonages spécifiques du PLU 25 Le règlement 26 1- L’affectation des zones et la destination des constructions. 26 2- Les caractéristiques urbaines, architecturales, naturelles et paysagères. 26 3- Les équipements et les réseaux. 26 Tous droits réservés ©Jasmine Jovanovic Page 4 sur 54 II VOTRE DROIT A L’INFORMATION EST GARANTI PAR LA LOI 27 L’accès aux documents administratifs : vos quatre modes d’accès aux documents administratifs 28 1 - Vous consultez les documents sur place 28 2 - Vous demandez la reproduction à vos frais 28 3 - Vous demandez la transmission des documents sous format numérique 29 4 - Vous demandez la publication en ligne des documents 29 Votre demande écrite à l’administration 30 Modèle de courrier 31 Votre recours en cas de refus de communication : la Commission d’Accès aux Documents Administratifs 33 Modèle de demande de communication de documents à la CADA 34 III PARTICIPEZ A L’ELABORATION DU PLU EN 5 ETAPES 37 Le Conseil Municipal adopte la décision de réviser le PLU 37 1°) Impliquez-vous pendant la phase d’études 38 https://droitsurterrain.com/erreur-zonage-plu/ 40 https://droitsurterrain.com/zonage-illegal/ 40 https://droitsurterrain.com/erreur-zonage-ppr/ 40 2°) Préparez l’enquête publique 40 Récapitulatif de la demande de communication des documents administratifs composant le dossier PLU 41 3°) Participez activement à l’enquête publique 42 Consultez le dossier d’enquête 43 Impliquez le commissaire-enquêteur dans votre dossier 43 4°) Intervenez après l’enquête publique 44 5°) Intervenez après l’adoption du PLU 45 IV VOS VOIES DE RECOURS CONTRE LE PLU 46 La consultation juridique d’un avocat spécialisé 46 1°) La voie amiable ou le recours gracieux 48 Démontrez l’erreur commise par la Commune dans le choix retenu pour l’affectation du zonage à votre terrain 49 LE ZONAGE EST ENTACHE D’UNE ERREUR MANIFESTE D’APPRECIATION OU D’UNE ERREUR MATERIELLE. 49 Modèle de recours gracieux – délivré uniquement à titre indicatif à adapter et vérifier les règles applicables au moment de l’envoi 50 2°) La voie contentieuse ou le recours pour excès de pouvoir 51 Tous droits réservés ©Jasmine Jovanovic Page 5 sur 54 V ENSEMBLE PLUS FORTS 52 1°) Formez et créez une association d’usagers 52 2°) Les conditions de création de l’association 53 Sont recevables à agir en justice les associations qui agissent sur un territoire déterminé et dont l’objet est lié à l’urbanisme. 53 L’objet de l’association doit être lié à l’urbanisme ou à la défense des intérêts urbanistiques. Il faut garder { l’esprit que l’objet doit être juridiquement recevable par un juge lors d’un éventuel recours contentieux. 53 Les exemples à ne pas suivre 53 Conclusion 54 Tous droits réservés ©Jasmine Jovanovic Page 6 sur 54 A propos de l’auteur Jasmine Jovanovic – Juriste spécialisée en droit de l’urbanisme Juriste de formation et diplômée d’un Master (ex-DESS) en droit de l’urbanisme et de la construction en 1997. J’ai travaillé au sein du service urbanisme et foncier d’une mairie plusieurs années. J’ai piloté l’élaboration du PLU – Plan Local d’Urbanisme sur la Commune. J’ai géré les réunions de concertation, les demandes de déclassement des propriétaires de terrains et les recours contentieux devant le Tribunal administratif. Le droit de l’urbanisme est une matière complexe et souvent peu accessible aux propriétaires de terrains. L’abondance de lois, de procédures { suivre, de contraintes administratives nécessitent une information précise et complète. S’informer, savoir comment agir, ne plus être dépassé par les événements ou les délais. C’est le seul moyen de s’assurer d’une économie de temps et d’argent. Aucune utilisation commerciale du présent E-Book n’est autorisée. Les droits d’auteur sont réservés à Jasmine Jovanovic. Les éléments d’information contenus dans ce guide sont fournis au regard de la réglementation en vigueur et de la jurisprudence existant à sa date de publication. Il s’agit d’information générale à utiliser selon ses besoins et en procédant aux vérifications propres à sa situation. Tous droits réservés ©Jasmine Jovanovic Page 7 sur 54 Je vous souhaite une bonne lecture active et interactive ! Organisez vos démarches, simplifiez-vous la vie. En cas de doute, posez vos questions sur le blog. Le savoir juridique est un outil puissant pour atteindre ses objectifs ! Ce guide est interactif. Je vous invite à bien lire les commentaires figurant sous les différents articles sur le site droitsurterrain.com. Je vous invite à poser vos questions dans ces cases commentaires. Nous avons régulièrement des témoignages de personnes ayant réussi dans leurs démarches, d’une part parce qu’elles ont été persévérantes d’autre part parce qu’elles ont suivi nos conseils délivrés sur le site et dans nos guides. Les témoignages les plus gratifiants proviennent des personnes qui ont sauvé leurs terrains de l’inconstructibilité. Témoignage de Sylvette : « J’ai un énorme merci { vous dire !…et { votre site si bien fait ! Il y a quelques mois (en octobre ou novembre), je vous découvrais, vous ai acheté un guide et adressé un message. J’étais effondrée car je venais de découvrir que dans le PLU en cours, notre terrain devenait inconstructible, passant de la zone Nb à Nh. J’ai cherché les définitions exactes de chaque terme employé dans le code de l’urbanisme, et c’est ainsi que j’ai découvert que le terrain pouvait être assimilé à un espace urbanisé. J’ai pu citer le numéro de l’article du code de l’urbanisme et j’ai pu trouver également l’argument « erreur manifeste de zonage » basé sur des faits matériellement inexacts, puisque le plan cadastral n’était pas { jour et ne mentionnait pas toutes les nouvelles constructions nous environnant. J’ai également téléchargé plusieurs rapports de commissaire enquêteur, pour analyser la façon dont on s’adressait { eux, et surtout quelles étaient leurs réponses et sur quels critères ils se basaient…! Nous avons été présenter notre requête (nous étions les premiers !) accompagnée d’un courrier détaillant nos arguments et des extraits de plans Tous droits réservés ©Jasmine Jovanovic Page 8 sur 54 cadastraux et de photographies aériennes prises sur géoportail, de photos faites par nous sur place… Et victoire! Dans son rapport, le commissaire enquêteur nous donne raison, et les élus sont aussi d’accord pour nous intégrer en zone UCb, reconnaissant l’erreur matérielle de zonage ! Merci, merci ! Je revis ! Bonne journée Jasmine. Merci encore pour votre site et vos guides. Sylvette » Témoignage de Josyane : Ça y est , depuis quelques jours , le PLU définitif d’A… a enfin été validé. Pour raison de vice de forme, l’enquête publique de février/mars a été annulée, une autre enquête a donc été ouverte du 15 mai au 15 juin, le plan définitif n’a été soumis au conseil municipal qu’en fin juillet. L’attente a donc été longue mais tout se termine bien car, grâce { votre aide, j’ai pu élaborer un dossier bien argumenté qui a su convaincre le commissaire enquêteur et le Maire d’A… Après avoir reconnu qu’une erreur manifeste d’appréciation avait été commise, le terrain a été reclassé en zone constructible. Je vous remercie encore pour les conseils précieux que vous m’avez adressés. Tous droits réservés ©Jasmine Jovanovic Page 9 sur 54 Introduction Vous êtes propriétaire d’un terrain à bâtir constructible ? Sachez que vous n’avez pas de droit acquis au maintien de la réglementation applicable à votre terrain. La Commune est en droit de modifier le zonage de votre terrain { l’occasion de la révision du PLU – Plan Local d’Urbanisme, sans vous en informer. Autrement dit, votre terrain peut passer d’une zone constructible à inconstructible sans que vous en soyez informé. Vous êtes menacé, soyez vigilant ! Savez-vous si un PLU – Plan Local d’Urbanisme est en cours d’élaboration sur votre Commune ? a) Vous l’ignorez tout simplement, b) Vous en avez vaguement uploads/s1/guide2018-proprietaire-face-au-plu2.pdf