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Cours droit foncier Introduction : Tout projet, qu’il soit industriel, commerci

Cours droit foncier Introduction : Tout projet, qu’il soit industriel, commercial ou touristique est accès sur l’immeuble. Toute tourne autour de l’immeuble. L’immeuble est aussi un moyen pour réaliser la stabilité et la sécurité. Il peut également jouer un rôle sur le plan économique et social. Pour qu’il puisse accomplir sa mission, l’immeuble doit être doté d’un cadre juridique adéquat qui doit évoluer en fonction des besoins. Il faut tout un arsenal juridique pour satisfaire tous les besoins. On Crée de nouveaux textes pour les nouvelles situations et pour régler le tas de problèmes qui se posent au fur et à mesure. Donc, le droit suit l’évolution de la société. Le Maroc se trouve parmi les pays qui ont veillé sur l’évolution de leurs régimes fonciers dans le but de sauvegarder le patrimoine immobilier, puisque le titre foncier donne à l’immeuble une certaine force et le protège contre toute contestation ; il est inattaquable. Le régime foncier Marocain est un régime mixte et diversifié, il admet la juxtaposition de deux régimes différents : d’une part, le régime des immeubles immatriculés régit par le Dahir du 12 aout 1913 et le régime des immeubles non- immatriculés tel qu’il est régit par le code des droits réels objet de la loi 39- 08 promulguée par le Dahir du 22 novembre 2011. Quand un immeuble est immatriculé, il a plus de valeur que le non- immatriculé. L’idéal c’est d’arriver à la généralisation de l’immatriculation de l’ensemble du pays. L’immatriculation en principe, est facultative au Maroc. Avant cette date, les droits réels étaient régit par les règles de droit Musulman et quelques règles du droit civil. D’ailleurs, l’article 1 du code des droits réels renvoi toujours au D .O.C qui s’applique en cas d’absence de dispositions contraires et au rite Malikite. Le régime des immeubles immatriculés obéit au principe de la publicité foncière qui puise des origines dans l’acte Torrens ; Robert Torrens est le nom de son auteur. C’est un australien chargé de faire une étude critique sur le régime foncier en Australie. Et ensuite, il a inspiré plusieurs autres pays. On s’est inspiré des Australiens. Celui- ci était chargé d’étudier le régime foncier Australien, il a relevé ses défauts pour proposer des remèdes qu’ils convenaient d’y apporter. Ses théories ont été adoptées par le parlement d’Australie en 1958. Compte tenu de son importance, cette théorie a exercée une grande influence sur plusieurs législations étrangères. Le régime foncier Marocain est régit par le Dahir du 12 aout 1913 tel qu’il est modifié par la loi 14-07 et complété par elle et le Dahir du 02 juin 15 tel qu’il est modifié par la loi 39-08 relative au droit réel. Acoté de cette juxtaposition des deux régimes, il faut signaler que le régime foncier Marocain est très diversifié. On peut citer par exemple, le régime relatif au domaine public, le régime relatif au domaine des propriétés privées, le régime relatif aux terres Habbous, le régime relatif à la loi de propriété des immeubles bâtis. Le régime relatif aux terres guiches… L’étude de quelques régimes spéciaux pris comme exemple suffit a donné une idée sur la diversité du régime foncier Marocain. Les terres Habbous : Le Habbous est un acte par lequel une personne se dépouille d’un ou de plusieurs de ses biens- généralement immeubles- et les mets hors commerce ; les choses qui ne peuvent pas faire objets de transactions. Ils sont en principe, insaisissables et inaliénables. Les terres guiches : Ce sont des terres agricoles ou à vocation agricole ou des pâturages. Jadis, le Sultan concédait ; transférait ses terres et les mettait à la disposition des soldats en vue de les exploiter et d’en jouir en contre partie des services rendus au sein de l’armée. Une fois qu’ils ont cessé de servir l’armée, les soldats étaient autorisés à continuer l’exploitation de ses terres moyennant une contrepartie pécuniaire. Les membres de la tribu étaient exonérés de l’impôt sauf la Zakat. Ces terrains sont placés sous la tutelle du Ministère de l’intérieur. Le domaine forestier : la gestion du domaine forestier est confiée à l’administration des eaux et forets qui dépendent du Ministère de l’agriculture (le haut commissariat des eaux et forêts de nos jours). Ces biens sont inaliénables, mais le législateur a permit à certaine tribu d’exploiter et de jouir du domaine forestier moyennant une autorisation des autorités concernées. Les terres collectives : Ce sont des terres dont la jouissance se fait à titre collectif par des tribus. Ces terres sont sous la tutelle du Ministre de l’intérieur. Elles sont en principe insaisissables et inaliénables. Bien que ce principe de l’inaliénabilité a été tempéré. Puisque l’acquisition d’un terrain collectif peut se faire par exemple par l’Etat, les communes et les établissements publics. Des terres de culture ou d’arcors qui appartiennent soit à des tribus ou à une fraction de tribu qui l’exploite collectivement. A coté, de ces régimes spéciaux, il y a le Dahir du 12 aout 1913 qui régit les immeubles immatriculés tel qu’il a été complété et modifié par la loi 14-07. Alors cette loi a été promulguée par le Dahir numéro 1/11/177 qui est venu modifier et complété le Dahir de 1913. Acoté de la loi générale, il y a des dispositions complétés par la loi et qui rentrent dans le cadre du plan de la réforme des textes juridiques régissant le régime foncier au Maroc. Ce texte était attendu depuis le milieu des années 90. Il a été élaboré à l’initiative de L’A.N.C.F.C.C (L’agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie), et dont la dernière modification remonte à 1954. L’objectif du législateur était de réduire les délais et d’alléger les procédures liées à l’immatriculation. Le changement le plus important a signalé réside au niveau des oppositions. Le nouveau texte a essayé de pénaliser d’avantage les oppositions abusives. Le législateur a donc décidé de modifier un texte pré- existant datant d’un siècle au lieu de produire un nouveau texte. Le nombre des articles concernés par les modifications apportées par la loi 14-07 demeurent importantes et justifient peut-être la promulgation d’un nouveau texte. Dans le cadre de ce cours, nous allons étudier le régime de l’immatriculation foncière tel qu’il est régit par le Dahir du 12 aout 1913 modifié et complété par la nouvelle loi 14-07. Nous allons commencer par le régime d’immatriculation : -La définition, les avantages et le caractère de l’immatriculation. -Les autorités compétentes en matière d’immatriculation. -Le déroulement de la procédure d’immatriculation. -Le problème des oppositions au niveau de la voie administrative et la voie judiciaire. Chapitre I : régime d'immatriculation Section1. Le régime d'immatriculation foncier au Maroc Pour bien cerner le régime de l’immatriculation foncière, il convient d’abord de donner une définition, de préciser ses caractères ainsi que les formalités suivies depuis le dépôt de la réquisition jusqu’à l’établissement du titre foncier, ensuite il faut examiner les étapes que traverse la procédure d’immatriculation qui commence par une phase administrative et se termine par une phase judiciaire en cas d’opposition. §1 : Notions générales : Avant la loi 14-07 qui est venue modifiée et complétée le Dahir de 1913, l’immatriculation consistait a placé l’immeuble sous le régime du présent Dahir de 1913 sans qu’il puisse y être ultérieurement soustrait. Il donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui précise la situation de l’immeuble et le purge de tous les droits réels antérieurs (non révélés au cours de la procédure). L’article 1. La loi 14-07 qui est venue modifier et compléter le Dahir, introduit une définition beaucoup plus claire de l’immatriculation dans son article 1. Aux termes de cet articles, l’immatriculation a pour objet de placer l’immeuble qui a tété soumit sous le régime de la présente loi sans qu’il puisse y être ultérieurement soustrait. Il consiste à immatriculé un même immeuble suite à une procédure de purge donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule tout titre et purge tous droits antérieurs qui n’y seront pas mentionnés sur le titre foncier, tout actes et faits établis portant transmissions, extinctions des droits réels, constitution, charges foncières relatives à l’immeuble qui en fait objet. Selon cet article, l’immatriculation comprend non seulement la procédure d’immatriculation foncière proprement dites mais aussi la phase d’inscription sur le titre foncier de tout acte prévu par la loi, alors que le Dahir du 12 aout 1913 limitait l’immatriculation à la procédure proprement dite. On a une définition plus large dans la loi par rapport au Dahir ; c’est un avantage. L’immatriculation peut donc être définit comme l’ensemble des formalités qui donnent lieu à l’établissement du titre foncier en vue de déterminer la situation juridique et matérielle de l’immeuble. Elle consiste aussi à insérer sur le titre foncier ainsi établit tout acte et fait ayant pour objet la constitution, la transmission, la Modification, la reconnaissance ou l’extinction des droits réels ou charges foncières relatifs à l’immeuble qui en font l’objet. La propriété peut faire l’objet de démembrement et donné lieu à des droits réels accessoires (droit d’usage d’habitation, amphithéose, droit d’usufruit…), uploads/S4/ cours-droit-foncier.pdf