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Droit de la construction master 3e édition Marianne Faure-Abbad • Les contrats

Droit de la construction master 3e édition Marianne Faure-Abbad • Les contrats de construction immobilière • Les responsabilités et garanties des constructeurs Marianne Faure-Abbad est Professeure de droit privé à la Faculté de droit de Poitiers où elle enseigne, notamment, le droit de la construction dans différentes Master 1 et 2. Du même auteur, chez le même éditeur Collection « Carrés Rouge » • • L ’essentiel du Droit de la construction, 5e éd. 2014. Marianne Faure-Abbad Droit de la construction 3e édition master La collection de référence pour : • les étudiants des masters de Droit, d’économie et de Gestion ; • les étudiants des filières professionnelles de la discipline traitée par chaque livre et les candidats aux examens professionnels correspondants ; • les professionnels en activité de ces disciplines. © Gualino éditeur, Lextenso éditions, 2016 70, rue du Gouverneur Général Éboué 92131 Issy-les-Moulineaux cedex ISBN 978 - 2 - 297 - 04734 - 0 Suivez-nous sur Présentation L e secteur de la construction immobilière mobilise des connaissances juri- diques diverses intéressant le droit public comme le droit privé. Les cons- tructeurs doivent ainsi travailler dans le respect des règles d’urbanisme qui confient aux collectivités publiques le soin d’organiser l’occupation du sol (aménagement du cadre de vie, gestion économe du sol, protection des milieux naturel...). Le droit de l’urbanisme met en mouvement l’intérêt général face aux intérêts privés des constructeurs, promoteurs, investisseurs immobiliers et particuliers désireux d’accéder à la propriété. Son étude relève du droit public. Dans cet ouvrage, la construction immobilière est appréhendée du point de vue des intérêts privés : ceux des professionnels qui construisent et commer- cialisent clefs en main ou en l’état futur d’achèvement des maisons, des immeubles collectifs mais aussi des bâtiments à usage industriels, des locaux commerciaux, des grands ensembles immobiliers destinés à des usages divers ; face à ces promoteurs, vendeurs, sociétés de construction, entrepreneurs du bâtiment, il y a le particulier propriétaire d’un terrain qui y fait édifier sa maison, l’acheteur sur plans d’un appartement ou d’un local commercial sur la seule promesse d’un dessin, l’amateur de vieilles pierres à qui l’on vend les murs et leur rénovation par un seul et même contrat... On le pressent, le droit de la construction régit des intérêts antagonistes. Dans ces rapports le créancier de la prestation de construction est souvent dans une position déli- cate car il contracte avant l’achèvement de l’immeuble tout en payant le prix au fur et à mesure de l’avancée des travaux. C’est pourquoi une grande partie du droit de la construction forme un ordre public de protection. L’étude de la matière est complexe car elle articule des règles du droit des biens (théorie de l’accession, immeuble par destination) avec celles du droit des obligations (contrats, responsabilités). La théorie générale du contrat est mobilisée bien sûr, mais aussi le droit des contrats spéciaux du Code civil et celui des contrats encore plus spéciaux du secteur de l’habitation (contrat de construction de maison individuelle, vente d’immeuble à rénover par exemple). Dans ce secteur, le droit des sûretés tient une place essentielle au travers des garanties financières qui sont imposées par la loi pour protéger l’accédant à la propriété contre le risque d’inachèvement de la construction. La complexité du droit de la construction tient également à sa nature abon- damment jurisprudentielle. S’agissant particulièrement des responsabilités des constructeurs, la connaissance des textes du Code civil s’avère insuffisante pour accéder aux solutions juridiques, tant le travail d’interprétation et l’œuvre des juges sont considérables sur ce sujet. Le droit de la construction relève des attributions de la Troisième chambre civile de la Cour de cassa- tion, au titre de sa compétence générale en matière immobilière. L’ouvrage en présente les arrêts de principe ; les arrêts d’application ne sont pas systé- matiquement cités, mais seulement à l’occasion, pour illustrer une règle ou en mesurer la portée (une table de jurisprudence figure à la fin de l’ouvrage). Conformément à l’esprit de la collection accueillant cet ouvrage, les notes de bas de page sont en nombre limité. Dans le choix des références à donner, est privilégié l’accès des lecteurs aux décisions plutôt que le commentaire de celles-ci : la référence des arrêts cités au Bulletin de la Cour de cassation est systématiquement donnée ainsi que le numéro du pourvoi permettant de retrouver rapidement la décision sur le site Legifrance (http://www.legifrance.gouv.fr). Le présent ouvrage s’attache à présenter le droit privé de la construction immobilière d’une façon qui permette tout à la fois d’accéder, grâce à un index détaillé, à la règle la plus fine et de comprendre, par une lecture géné- rale cette fois, les rouages fondamentaux, les principes généraux de la matière et les interactions entre les règles. 6 DROIT DE LA CONSTRUCTION Sommaire Présentation ..................................................................................................................... 5 Liste des abréviations .................................................................................................... 11 Introduction ............................................................................................................... 13 Partie 1 Les contrats de construction immobilière Titre 1 Les contrats d’entreprise Chapitre 1 Le louage d’ouvrage de droit commun ...................... 41 Section 1 Définition du louage d’ouvrage......................................... 43 Section 2 Effets du contrat ...................................................................... 46 Section 3 La réception ............................................................................... 67 Section 4 Les particularismes du contrat de sous-traitance ...... 76 Chapitre 2 Le contrat de construction de maison individuelle 99 Section 1 Le champ d’application du contrat de construction de maison individuelle .......................................................... 103 Section 2 La formation du contrat de construction de maison individuelle ................................................................................. 108 Section 3 L’exécution du contrat........................................................... 119 Titre 2 Les contrats de mandat Chapitre 1 Le contrat de promotion immobilière ......................... 131 Section 1 Le régime général du contrat de promotion immobilière ................................................................................ 132 Section 2 Le régime renforcé du contrat de promotion immobilière ................................................................................ 143 Chapitre 2 Le contrat de délégation de maîtrise d’ouvrage... 155 Section 1 La nature du contrat de délégation de maîtrise d’ouvrage .................................................................................... 156 Section 2 Le régime du contrat de délégation de maîtrise d’ouvrage .................................................................................... 158 Titre 3 Les contrats de vente Chapitre 1 La vente d’immeuble à construire ................................ 163 Section 1 La notion de vente d’immeuble à construire .............. 164 Section 2 Le régime de la vente d’immeuble à construire ........ 175 Chapitre 2 La vente d’immeuble à rénover ..................................... 221 Section 1 Le champ d’application du contrat .................................. 222 Section 2 L’avant-contrat de vente d’immeuble à rénover........ 225 Section 3 L’acte de vente d’immeuble à rénover .......................... 226 Titre 4 Les contrats de bail Chapitre 1 Le bail à construction .......................................................... 235 Section 1 Le droit réel immobilier ........................................................ 236 Section 2 Les obligations du preneur.................................................. 239 Section 3 Le sort des constructions en fin de bail ........................ 242 Chapitre 2 Le bail emphytéotique ........................................................ 245 Chapitre 3 Le bail à réhabilitation........................................................ 249 Chapitre 4 Le bail réel immobilier ........................................................ 253 Section 1 Définition .................................................................................... 254 Section 2 Droits et obligations du preneur ...................................... 255 Partie 2 Les responsabilités et garanties des constructeurs Titre 1 Les garanties d’application générale Chapitre 1 L’évolution historique des garanties décennale et biennale ................................................................................ 265 Section 1 Le Code civil de 1804 ............................................................ 266 Section 2 La loi du 3 janvier 1967 ........................................................ 266 Section 3 La loi du 4 janvier 1978 ........................................................ 268 8 DROIT DE LA CONSTRUCTION Chapitre 2 L’objet des garanties décennale et biennale .......... 271 Section 1 La notion d’ouvrage immobilier ........................................ 272 Section 2 Les éléments d’équipement de l’ouvrage ..................... 278 Section 3 Les travaux sur existants...................................................... 281 Chapitre 3 Les désordres garantis ........................................................ 285 Section 1 Le désordre décennal............................................................. 286 Section 2 Le désordre biennal................................................................ 306 Chapitre 4 Le régime des garanties..................................................... 309 Section 1 Les acteurs des garanties .................................................... 310 Section 2 Les caractères des garanties .............................................. 330 Section 3 Les causes d’exonération ..................................................... 334 Section 4 La mise en œuvre des garanties....................................... 346 Titre 2 Les garanties spéciales Chapitre 1 La garantie de parfait achèvement .............................. 367 Section 1 Le débiteur de la garantie................................................... 369 Section 2 Le domaine d’application de la garantie ...................... 371 Section 3 La mise en œuvre de la garantie ..................................... 378 Section 4 La garantie d’isolation phonique ...................................... 382 Chapitre 2 La garantie des vices et défauts de conformité apparents ................................................................................... 385 Section 1 Présentation générale............................................................ 386 Section 2 Le régime de la garantie des vices et défauts de conformité apparents ...................................................... 387 Titre 3 Les responsabilités de droit commun Chapitre 1 La responsabilité contractuelle de droit commun 399 Section 1 Observations préliminaires .................................................. 400 Section 2 L’inexécution contractuelle non constitutive d’un désordre de construction ........................................... 403 Section 3 L’inexécution contractuelle constitutive d’un désordre de construction ........................................... 405 Chapitre 2 Les responsabilités extracontractuelles...................... 421 Section 1 La responsabilité délictuelle ............................................... 422 Section 2 La responsabilité du fait des produits défectueux.... 427 Section 3 La responsabilité pour trouble anormal de voisinage .............................................................................. 430 SOMMAIRE 9 Bibliographie générale.................................................................................................... 437 Table de jurisprudence.................................................................................................. 443 Table des « Pour aller plus loin » .............................................................................. 465 Annexes ........................................................................................................................... 467 Index ................................................................................................................................. 475 Table des matières ......................................................................................................... 483 10 DROIT DE LA CONSTRUCTION Liste des abréviations AFNOR Association française de normalisation Ass. plén. Cour de cassation, Assemblée plénière Assurance DO Assurance « dommage-ouvrage » Bull. Bulletin de la Cour de cassation C. assur. uploads/S4/ droit-de-la-construction-3e-edition.pdf