Marc THEWES Avocat à la Cour Chargé de cours associé à l’Université du Luxembou

Marc THEWES Avocat à la Cour Chargé de cours associé à l’Université du Luxembourg Le nouveau Droit du Bail Commentaire de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail d’habitation et des dispositions du Code civil régissant le bail à loyer Union Luxembourgeoise des Consommateurs Marc THEWES Avocat à la Cour Chargé de cours associé à l’Université du Luxembourg Le nouveau Droit du Bail Luxembourg 2007 Copyright : Me Marc THEWES Photo : Raymond REUTER Le présent ouvrage est à jour au 1er janvier 2007 ULC Thewes & Reuter 3 Table des matières Table des matières 1re Partie – La nouvelle loi sur le bail d’habitation ........................................... 9 Chapitre 1er – Les modifications apportées par la loi du 21 septembre 2006 9 Chapitre 2 – Le champ d’application de la loi du 21 septembre 2006 . .................... 10 Chapitre 3 – L’entrée en vigueur de la loi du 21 septembre 2006 . .................................. 12 2e Partie – La rédaction du bail ............................................................................................ 15 Chapitre 1er – La forme du bail . .......................................................................................................................................... 15 Section 1 – Bail écrit ou bail verbal . ................................................................................................................ 15 Section 2 – Bail authentique ou bail sous seing privé ........................................................... 16 Chapitre 2 – Les mentions du bail . ................................................................................................................................ 16 Section 1 – L’objet du bail .............................................................................................................................................. 16 Section 2 – Le loyer . ................................................................................................................................................................. 17 Section 3 – La durée du bail ....................................................................................................................................... 18 Section 4 – La destination du bien . .................................................................................................................... 18 Chapitre 3 – Formalités administratives ............................................................................................................... 19 Section 1 – L’enregistrement du bail ............................................................................................................... 19 Section 2 – La transcription des baux de plus de neuf ans ............................................ 20 Chapitre 4 – La capacité des personnes de signer le bail . ........................................................... 20 3e Partie – Les modalités financières du bail . ........................................................... 23 Chapitre 1er – Le loyer ..................................................................................................................................................................... 23 Section 1 – Le principe du plafonnement des loyers . .............................................................. 23 A) La notion de « capital investi » ................................................................................................................ 23 B) La preuve du capital investi . ........................................................................................................................ 24 C) La réévaluation du capital investi ....................................................................................................... 26 Section 2 – Les exceptions au plafonnement du loyer . .......................................................... 29 A) La possibilité d’un « accord des parties » . ................................................................................ 29 B) Le régime des logements de luxe . ......................................................................................................... 30  ULC Thewes & Reuter Marc Thewes – Le nouveau droit du bail Section 3 – L’adaptation du loyer en cours de bail ..................................................................... 32 A) Le régime général de la loi du 21 septembre 2006 . ................................................... 32 B) Le régime transitoire ............................................................................................................................................... 34 Chapitre 2 – Les charges locatives . ............................................................................................................................... 35 Section 1 – Nature des frais pouvant être mis à la charge du locataire ........ 35 Section 2 – Modalités de paiement des charges locatives . ............................................... 35 Section 3 – Le décompte des charges ............................................................................................................ 36 Section 4 – La fixation forfaitaire des charges . .................................................................................. 37 Section 5 – Le contentieux concernant les charges ................................................................... 38 A) Les avances sur charges .................................................................................................................................... 38 B) Le décompte des charges ................................................................................................................................. 39 Chapitre 3 – La garantie locative . .................................................................................................................................... 39 Chapitre 4 – La commission des loyers .................................................................................................................. 41 Section 1 – L’organisation de la commission des loyers ...................................................... 41 Section 2 – Les compétences de la commission des loyers ............................................ 42 A) Détermination des loyers . ................................................................................................................................. 42 B) Détermination des avances pour charges . ................................................................................. 42 C) Compétence d’arbitrage . ..................................................................................................................................... 42 4e Partie – L’exécution du bail ............................................................................................... 45 Chapitre 1er – Le début du bail . .......................................................................................................................................... 45 Section 1 – L’obligation de délivrance du bailleur . ..................................................................... 45 Section 2 – La salubrité du logement ............................................................................................................. 47 Section 3 – L’importance de l’état des lieux ......................................................................................... 49 Chapitre 2 – Le paiement du loyer ................................................................................................................................ 50 Section 1 – L’obligation du locataire au paiement du loyer . ........................................... 50 Section 2 – Le contentieux relatif au paiement du loyer .................................................... 51 A) Le non-paiement du loyer ............................................................................................................................... 51 B) Le non-paiement du loyer en raison d’un différend entre parties ......... 52 C) Le paiement du loyer en fin de bail . .................................................................................................. 53 Section 3 – Les garanties de paiement du loyer . ............................................................................. 53 A) La garantie locative .................................................................................................................................................. 53 B) Le privilège du bailleur ...................................................................................................................................... 54 ULC Thewes & Reuter  Table des matières Chapitre 3 – L’entretien du bien loué . ........................................................... 55 Section 1 – Les principes . ................................................................................................................................................ 55 Section 2 – L’exécution de travaux urgents . ........................................................................................... 57 Section 3 –  Attitude à adopter par le locataire en cas de carence du bailleur . ................................................................................................. 58 Chapitre 4 – La jouissance paisible . ............................................................................................................................ 59 Section 1 – Les obligations du bailleur ....................................................................................................... 59 A) La garantie du fait personnel . ..................................................................................................................... 59 B) La garantie du fait des tiers .......................................................................................................................... 60 C) La garantie des vices de la chose ......................................................................................................... 60 Section 2 – Les obligations du locataire . .................................................................................................... 61 Chapitre 5 – Les transformations du bien loué . ........................................................................................... 62 5e Partie – Les incidents du bail . ........................................................................................... 63 Chapitre 1er – Le décès d’une partie ........................................................................................................................... 63 Section 1 – Le décès du bailleur . .......................................................................................................................... 63 Section 2 – Le décès ou le départ du locataire . ................................................................................ 63 Chapitre 2 – La faillite d’une des parties . ............................................................................................................ 66 Chapitre 3 – La vente du bien loué .............................................................................................................................. 66 Chapitre 4 – La destruction du bien loué ............................................................................................................ 67 Section 1 – Généralités ....................................................................................................................................................... 67 Section 2 – Les règles particulières applicables en cas d’incendie ................... 68 Chapitre 5 – La cession de bail ou la sous-location ............................................................................. 69 6e Partie – La fin du bail ............................................................................................................... 71 Chapitre 1er – La résiliation du bail ........................................................................................................................... 71 Section 1 – La durée du bail ....................................................................................................................................... 71 Section 2 – La résiliation du bail de commun accord ............................................................ 73 Section 3 – La résiliation ou la résolution à l’initiative du bailleur ................... 73 A) Le congé justifié par un besoin personnel ............................................................................... 74 §1er La notion de besoin personnel .................................................................................................... 74 §2 La forme du congé ............................................................................................................................................ 75  ULC Thewes & Reuter Marc Thewes – Le nouveau droit du bail §3 Le délai de résiliation . ................................................................................................................................. 78 §4 La décision d’expulsion et les pouvoirs du juge ................................................... 86 §5 La charge de la preuve du besoin personnel . ............................................................. 91 §6 Suppression du double degré de juridiction ............................................................... 92 §7 Les nouvelles règles sont-elles impératives ? . ........................................................... 93 B)  La fin du bail justifiée par le fait que le locataire ne respecte pas ses obligations . ............................................................................................................... 93 C) Le congé donné pour un motif grave et légitime . ............................................................ 95 Section 4 – La résiliation à l’initiative du locataire . .................................................................. 95 A) La résiliation pour des raisons de convenance personnelle .......................... 95 B) La résolution en raison d’un manquement du bailleur . ......................................... 96 Chapitre 2 – La restitution des lieux en fin de bail ............................................................................... 96 Section 1 – La restitution en bon état d’entretien . ........................................................................ 96 Section 2 – Une restitution effective et complète ......................................................................... 97 Section 3 – Les modalités pratiques de la remise des clés ............................................. 97 Section 4 – L’importance de l’état des lieux de sortie ............................................................ 98 Chapitre 3 – Le décompte de fin de bail ............................................................................................................... 99 7e Partie – L’expulsion forcée des lieux . ....................................................................... 101 Chapitre 1er – Le déguerpissement forcé .............................................................................................................. 101 Section 1 – Le titre autorisant le déguerpissement .................................................................... 101 A) Résiliation justifiée par un besoin personnel ..................................................................... 101 B) Résiliation pour faute ou pour motif grave et légitime . .......................................... 102 Section 2 – Les modalités pratiques du déguerpissement . ............................................... 102 A) Le titre exécutoire ...................................................................................................................................................... 102 B) La signification du titre exécutoire . .................................................................................................... 103 C) L’expulsion forcée proprement dite . ................................................................................................... 104 D) Le sort des occupants ............................................................................................................................................ 104 E) Le stockage des meubles .................................................................................................................................. 105 Chapitre 2 – Le sursis à exécution ................................................................................................................................ 106 Section 1 – La notion de sursis . ............................................................................................................................... 106 Section 2 – Cas où une demande de sursis n’est plus possible ................................ 106 ULC Thewes & Reuter  Table des matières A)  Impossibilité découlant des nouvelles règles sur le besoin personnel ....................................................................................................................................... 107 B) Impossibilité découlant de la durée de la procédure . .............................................. 107 C) Impossibilité d’obtenir un sursis suite à un appel infructueux ................. 108 Section 3 – Durée du sursis . ......................................................................................................................................... 109 Section 4 – Procédure ........................................................................................................................................................... 110 Section 5 – Modalités financières ........................................................................................................................ 110 Section 6 – Application des nouvelles règles dans le temps ........................................ 111 Chapitre 3 – Autres délais d’exécution . .................................................................................................................. 114 Section 1 – L’article 1244 du Code civil .................................................................................................... 114 Section 2 – La loi du 18 mars 1915 (Protection des débiteurs). ................................. 115 Modèle d’un contrat de bail à loyer .............................................................................................................................. 116 Modèle d’un état des lieux . ........................................................................................................................................................ 120 Bibliographie . ................................................................................................................................................................................................ 124 Index alphabétique . .............................................................................................................................................................................. 125 ULC Thewes & Reuter  La nouvelle loi sur le bail d’habitation 1 La nouvelle loi sur le bail d’habitation 1. uploads/S4/ droit-du-bail.pdf

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• Détails
• Publié le Dec 19, 2022
• Catégorie Law / Droit
• Langue French
• Taille du fichier 1.0476MB