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1 Rédigé Par: ESSINDI NDZANA ALFRED MATURIN Etudiant en master 1 en droit notar

1 Rédigé Par: ESSINDI NDZANA ALFRED MATURIN Etudiant en master 1 en droit notarial Enseignant : M.KAMENI Guy Marcel Docteur en droit privé et criminalité, Chargé de cours REPUBLIQUE DU CAMEROUN Paix – Travail – Patrie …………… MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR …………… UNIVERSITE DE DOUALA …………… FACULTE DES SCIENCES JURIDIQUES ET POLITIQUES ……………. Département de Droit Privé ……………. REPUBLIC OF CAMEROON Peace – Work – Fatherland …………… MINISTRY OF HIGHER EDUCATION …………… UNIVERSITY OF DOUALA …………… FACULTY OF POLITICAL AND JURIDICAL SCIENCES …………… Department of Private Law …………… THEME DE L’EXPOSE : L’ACCESSION A LA PROPRIETE IMMOBILIERE Année académique: 2019-2020 2 PLAN DE L’EXPOSE INTRODUCTION I- LES MODES SIMPLES D’ACCESSION IMMOBILIERE A) ACCESSION MOBILIERE 1- L’adjonction de l’article 566 du Code Civil 2- La spécification de l’article 570 du Code Civil 3- Le mélange ou confusion de l’article 573 du Code Civil B) L’ACCESSION IMMOBILIERE 1- L’accession immobilière naturelle 2- Accession immobilière artificielle II- LES MODALITÉS D’ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE A- L’ACQUISITION PAR CONVENTION 1- le principe de la liberté d’acquisition 2- le principe de l’instantanéité du transfert B- L’ACQUISITION PAR POSSESSION 1- Les conditions de la prescription acquisitive 2- les effets de la prescription acquisitive C- L’ACQUISITION PAR ACCESSION 1- L’accession statique 2- L’accession dynamique III- LES MODES D’ACQUISITION COURANTES A- La vente : B- L’échange C- La donation D- L’usucapion (ou prescription acquisitive) E- L’accession F- Le testament (et legs) G- La succession CONCLUSION 3 INTRODUCTION Le droit de propriété constitue l'une des formes les plus anciennes de rapport de droit entre les choses et les hommes. Il a été traditionnellement conçu comme attribuant à son titulaire les pouvoirs les plus étendus, les plus complets. Mais c'est aussi un droit qui a été des plus contestés et remis en question quant à son fondement, son attribution, son étendue et ses modalités. Cela se manifeste à travers le mot de PROUDHON « la propriété, c'est le vol ». Ainsi, les doctrines socialistes et surtout marxistes n'ont pas cessé de préconiser l'effacement de la propriété privée et individuelle au profit de la propriété collective étatique. Le droit réel est le droit qui porte directement sur une chose, un pouvoir dont une personne est titulaire sur cette chose. Le droit de propriété est un droit réel consacré et sacralisé par la Constitution, il donne à son titulaire les pouvoirs les plus complets sur une chose. Le droit personnel ou obligation s'exerce contre une personne. C'est le droit dont une personne, appelée le créancier, est titulaire contre une autre personne, appelée le débiteur, lui conférant le pouvoir de contraindre celle-ci à faire ou à ne pas faire quelque-chose à son profit. Dans la théorie classique, le droit réel est un rapport juridique immédiat et direct entre la personne et une chose. Le droit Camerounais n’ayant pas défini expressément la propriété, il faudra recourir à l’article 544 du code civil qui dispose « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements». La théorie classique distingue deux catégories de droits réels : les droits réels dits principaux et les droits réels dits accessoires. Les droits réels principaux sont le droit de propriété et ses démembrements. Par contre, les droits réels accessoires se manifestent par une mise en œuvre. Ainsi pour garantir l'exécution de sa créance, le créancier exige, parfois, d'avoir, en plus du droit de gage général sur le patrimoine de son débiteur, un droit direct sur une ou plusieurs choses appartenant à son débiteur. C'est un droit réel car, il porte directement sur la chose mais, il est accessoire, parce qu'il est l'accessoire d'une créance. Ces droits sont des sûretés réelles, en ce qu'ils assurent l'exécution de la créance en exerçant un pouvoir sur une chose. Ces sûretés réelles sont l'hypothèque, qui est une sûreté qui porte sur un immeuble et le gage, qui est une sûreté mobilière dont il existe de nombreuses variantes se distinguant principalement par l'absence ou non de dépossession de la chose. 4 Le droit réel portant sur un immeuble constitue un droit de propriété essentiel. De fait, le foncier représente un domaine très important qui intéresse l’ensemble des citoyens de même que l’Etat qui est le garant de son territoire donc, de la terre. Le droit réel immobilier fait intervenir une législation particulière. Du code civil français à la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière en passant par le décret foncier de 1932 et les lois de 1964 et de 1974 relatives respectivement au domaine national et au domaine de l’état, le droit réel immobilier a toujours attiré l’attention du législateur. Le droit de propriété est enfermé dans des limites spatiales mais il peut aussi être modifié dans le temps et peut l’être par le mécanisme de l’accession. L’accession est l’extension du droit de propriété aux choses réputées accessoires, qui s’unissent à la chose présumée principale. L’intérêt de ce travail serait, d’abord de mettre une lumière sur les modes simplifiés d’accession qui sont peu évoqué dans la pratique, ensuite parler des différents modes d’acquisition à la propriété immobilière qui se font de manière courante. La propriété d’une chose soit mobilière ou immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession. Sur ce, notre travail sera axé autour de trois grands titres, le premier sera consacré sur les modes simplifiés d’accession à la propriété immobilière (I), le second traitera sur les modalités d’acquisition proprement dite de la propriété (II), en fin, les modes d’acquisition courantes à la propriété immobilière (III). 5 I- LES MODES SIMPLES D’ACCESSION IMMOBILIERE Le droit d’accession: l’accession immobilière et l’accession mobilière Le droit de propriété est enfermé dans des limites spatiales mais il peut aussi être modifié dans le temps et peut l’être par le mécanisme de l’accession. L’accession est l’extension du droit de propriété aux choses réputées accessoires, qui s’unissent à la chose présumée principale (définition du « Lexique des termes Juridiques » Dalloz). SI une personne construit avec ses matériaux sur un terrain appartenant à un tiers, le propriétaire du sol devient propriétaire de la construction par accessoire; La propriété d’une chose soit mobilière ou immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession => l’article 546 du Code Civil. L’article 712 : la propriété s’acquière par accession ou par incorporation. Application principe général : « Accessorium precipito accessoire » => L’accessoire suit le principal. Le principe d’accession détermine l’étendue de la propriété mais constitue un mode important d’acquisition de la propriété. La quasi-totalité des articles consacrés par le code de la propriété (544 à 577) concerne l’accession c’est le cas des articles 546 à 577. A ce mécanisme d’accession corresponde des réalités diverses qui font l’objet de plusieurs classifications. Tout d’abord l’accession peut s’opérer par production ou incorporation et ensuite l’incorporation peut être naturelle lorsqu’elle se fait sans intervention de l’homme ou artificielle lorsqu’elle résulte d’une activité humaine. — L’accession par production : Se traduit par le propriétaire d’un bien meuble ou immeuble devient propriétaire des fruits que produit ce bien. C’est un simple effet de ce droit de propriété. Le droit au fruit est moins lié à la propriété qu’a la possession de bonne foi de la chose, article 549 du Code Civil. — L’accession par incorporation : Elle est mobilière lorsque le principal est un meuble (A) et immobilière lorsque le principal est un immeuble(B). 6 A) ACCESSION MOBILIERE Elle est toujours artificielle elle ne soulève pas de difficulté, il est évident que lorsqu’un objet mobilier est incorporé à un autre objet mobilier (pièce incorporé à une machine, le propriétaire du 2nd devient propriétaire du 1er). Le code distingue 3 modes d’incorporation mobilière : 1 — L’adjonction de l’article 566 du Code Civil « la propriété du tout est attribué moyennant une indemnisation aux bénéfices du propriétaire évincés au propriétaire dont la chose était la plus importante. » 2 — La spécification de l’article 570 du Code Civil : La fabrication d’un objet nouveau avec l’objet d’autrui. Ici la propriété du tout est attribuée au propriétaire des matériaux à moins que le travail ait été plus important. 3 — Le mélange ou confusion de l’article 573 du Code Civil : exemple de quantité de liquide. La propriété est attribuée aux 2 en fonction des valeurs respectives, quantités ou qualités sauf en cas de disproportion importante des valeurs mélangés. Il ressort de l’article 565 du Code Civil que le droit d’accession mobilière « est entièrement subordonné au principe de l’équité » ce qui est rare en droit civil. L’intérêt pratique de l’accession mobilière est minime par rapport à l’accession immobilière et il est d’autant plus réduit. B) L’ACCESSION IMMOBILIERE Elle peut être naturelle (1), artificielle (2). 1) L’accession immobilière naturelle On parle de cela lorsque l’accroissement d’un fonds est uploads/S4/ expose-i-enam-pdf 1 .pdf