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Baux Commerciaux L’INDEMNITE D’EVICTION En droit algérien définition – historiq

Baux Commerciaux L’INDEMNITE D’EVICTION En droit algérien définition – historique procédure – méthodes d’évaluation exemples tirés de la pratique en Algérie et en France références jurisprudentielles année 2006 Mohamed El Habib ETTAYEB L’INDEMNITE D’EVICTION - 4 - L’INDEMNITE D’EVICTION - 5 - Préliminaire sur les dispositions relatives aux baux commerciaux, dans la récente loi du 6/2/2005 modifiant le code de commerce Cette nouvelle édition, en même temps qu’elle répond à une demande accrue des lecteurs, se propose également de clarifier les modifications apportées en la matière par la récente loi du 6/2/2005 (v. nouveau texte en annexe) En ce qui concerne le sujet traité dans le présent ouvrage, ces nouvelles dispositions apportent deux changements notables : 1-bailleur et locataire ont désormais la possibilité, dans le contrat de bail, d’écarter d’un commun accord le régime du droit au renouvellement du bail (ou à l’indemnité d’éviction) : c’est ce qu’énonce le nouvel article 187 bis in fine; en fait, aux termes de cet article, il n’est pas nécessaire pour les contractants d’exprimer leur volonté en ce sens par une mention expresse dans le contrat de bail : tous les nouveaux baux, c’est à dire conclus à partir du 09/02/2005, sont soumis au nouveau régime, qui exclut le droit au renouvellement du bail, sauf si une clause expresse insérée par les contractants expriment leur volonté de se soumettre à l’ancienne législation; cela découle de la rédaction du dernier alinéa de cet article 187 bis « sauf stipulation contraire des parties, le preneur est tenu de quitter les lieux loués à l’échéance du terme fixé par le contrat sans signification de congé, et sans prétendre à l’indemnité d’éviction telle L’INDEMNITE D’EVICTION - 6 - que prévue par le présent code »; Il s’agit là de toute évidence d’une erreur nécessitant une rectification dans un proche avenir : en effet, de deux choses l’une : si la solution recherchée par le législateur était de supprimer totalement pour l’avenir le droit du locataire au statut, ce droit restant acquis uniquement dans les baux antérieurs à la nouvelle loi, si telle était la volonté du législateur, il aurait fallu dans ce cas supprimer la formule « sauf stipulation contraire des parties » dans l’art. 187 bis, ou bien la réserver expressément aux seules dispositions qui exemptent les parties de la signification du congé; de même qu’il aurait fallu supprimer également tous les articles du chapitre « baux commerciaux » consacrant le droit au statut, et ce serait ainsi une abrogation pure et simple de l'ancienne législation, le nouveau texte ne s’appliquant qu’aux nouveaux baux; par contre, si la volonté du législateur était d’adopter une législation hybride offrant aux contractants la possibilité de choisir librement entre le régime habituel protégeant le droit du locataire au statut, et un nouveau régime excluant ce droit, dans ce cas, cette législation hybride ne comportant pas d’abrogation, c’est le nouveau régime qui aurait du être dérogatoire, et non l’ancien : dans le nouvel art. 187 bis, la position dérogatoire des nouvelles dispositions a été inversée, et transférée aux anciennes: autrement dit, si tout le chapitre "baux commerciaux" n’est pas abrogé et reste applicable aussi bien pour les anciens baux que pour les actuels et à venir qui lui seraient soumis par la volonté des parties, c’est donc l’option pour le nouveau régime qui doit être dérogatoire et expresse, et non l’inverse; sinon il faudrait alors dans la rédaction actuelle de ce L’INDEMNITE D’EVICTION - 7 - chapitre ainsi modifié par cette nouvelle loi, ajouter à chacun de la presque totalité de ses articles la mention : « …en ce qui concerne les baux passés en dérogation à l’art.187 bis ainsi que les baux antérieurs à la loi du 06/02/05… ». Il en est ainsi, par exemple, de l’article 199 qui déclare « nulle et non avenue toute clause insérée dans le contrat de bail, contraire au droit au renouvellement du bail. »; ou encore l’art.172, qui précise les conditions d’accession du locataire au statut, conditions liées à la durée du bail; de l’article 176, qui pose le principe même du droit à l’indemnité d’éviction; pour ne citer que ces exemples. Par conséquent, le deuxième alinéa de l’article 187 bis devrait plutôt être rédigé de la façon suivante : « par dérogation aux dispositions du présent code relatives au droit du locataire au renouvellement du bail, les parties peuvent, par une clause expresse dans le contrat de bail, déroger aux dites dispositions, et exclure donc le bénéfice de ce droit; dans ce cas, le preneur est tenu de quitter les lieux loués à l’échéance du terme fixé par le contrat sans signification de congé, et sans prétendre à l’indemnité d’éviction telle que prévue par le présent code » ; l’abrogation de l’a.199 sus énoncé serait en outre indispensable ; 2- la forme authentique du contrat de bail est désormais exigée sous peine de nullité par ce même nouvel article; ce formalisme était toutefois déjà exigé avec la même rigueur par l’article 324 bis du code civil, et avant cela par l’art. 12 du code notarial de 1970. S’agit-il donc simplement d’un deuxième rappel à l’ordre devant la tendance persistante des usagers à se contenter L’INDEMNITE D’EVICTION - 8 - des actes sous seings privés, et devant une jurisprudence souvent compatissante à l’égard de ces derniers ? Mais cette jurisprudence ne se base-t-elle pas souvent dans ces cas sur l’article 172 du code de commerce, qui, en plus des précisions qu’il édicte sur les conditions de durée du bail et que nous venons d’évoquer, semble par ailleurs faire exception à la règle de l’art.324 bis en écartant cette exigence et en consacrant plutôt un pur consensualisme ? (voir infra p.35) Dans ce cas, une mise en conformité de l’article 172, sur ce point, n’aurait-elle pas été souhaitable ? 3- une autre disposition nouvelle mérite d’être signalée, concernant les baux commerciaux mais n’entrant pas dans le cadre de cet ouvrage : le nouvel article 192 dispose que la demande de révision du loyer adressée par lettre au locataire, doit désormais obligatoirement comporter, sous peine de nullité, le nouveau loyer proposé; cette obligation aussi existait déjà certes, implicitement, dans l’ancien article, mais n’était pas sanctionnée par la nullité, et très souvent les demandes en révision de loyer ne comportaient pas de proposition de nouveau prix, ce qui vidait de son sens même cette étape amiable obligatoire de la procédure. Mis à part ces trois points, les autres modifications restent secondaires : - dans l’article 169, « entreprises artisanales » est ajouté à artisans », et « notamment » remplace « en outre », (« en outre » était pourtant plus exact) ; - l’article 170 voit les « entreprises publiques économiques » remplacer les défuntes « entreprises socialistes »; et se voit ajouter l’expression «également» ; L’INDEMNITE D’EVICTION - 9 - - l’article 192 remplace « loyer » par « montant du loyer »; En outre, le législateur semble s’être désintéressé du sort des justiciables confrontés aux problèmes procéduraux liés aux baux nouveaux comportant éventuellement option pour l’ancienne législation ainsi qu’aux baux antérieurs à la nouvelle loi, et qui vont pourtant constituer pendant longtemps encore la majeure partie des baux existants : en effet, aucune des anomalies et lacunes que comportent certains autres articles du chapitre relatif aux baux commerciaux n’a été traitée, notamment les articles 187, 194, 197, et 198, dont les carences ou la mauvaise rédaction ont été suffisamment détaillées dans le présent ouvrage (voir infra les paragraphes concernés notamment pages 63, 67, 68, 185, 189 ) La clarification de ces articles truffés d’erreurs matérielles et d’incohérences aurait été salutaire pour une bonne partie des litiges existants ou à naître relatifs à ces anciens baux, puisqu’une loi interprétative peut être rétroactive. Pour revenir aux nouvelles dispositions objet de ce préliminaire, elles prévoient également dans le nouvel article 187 ter : « les renouvellements des baux conclus antérieurement à la publication de la présente loi demeurent régis par la législation en vigueur à la date de la conclusion du bail »: donc, les baux en cours avant le 9/2/2005 demeurent régis par les anciennes dispositions telles qu’elles sont expliquées dans le présent ouvrage; Pour les baux conclus à partir du 9/2/2005, le choix est donc laissé comme nous venons de le voir aux contractants, c’est à dire qu’ils choisissent librement de L’INDEMNITE D’EVICTION - 10 - se soumettre aux anciennes ou aux nouvelles dispositions du code de commerce en la matière : s’ils optent pour l’ancien régime, ce qui sera probablement assez rare, il en sera comme pour les anciens baux; exemple : un promoteur immobilier ou un propriétaire de galeries marchandes qu’il a conçues pour la location à des commerçants, et qui donc n’envisage pas à priori de récupérer ses locaux tant que les locataires honorent leurs obligations: en pareil cas en effet, l’objectif du propriétaire de l’immeuble est principalement un revenu régulier stable consistant en des loyers élevés, en contrepartie du régime du droit au renouvellement du bail pour le locataire commerçant ; uploads/S4/ l-x27-indemnite-d-x27-eviction.pdf