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Les Contrats de Bail au Maroc Définition du Louage de Chose Paragraphe 1 : les

Les Contrats de Bail au Maroc Définition du Louage de Chose Paragraphe 1 : les caractères du contrat : Un certain nombre de caractères résultent de la définition de louage de la chose donné par l’article 627. A : un contrat consensuel : - le principe : le louage de chose se forme de la rencontre des volontés avant toute prise de possession et sans aucune formalité (article 628). - l’exception : l’article 629 exige un écrit pour la conclusion de baux d’immeuble s’ils sont fait pour plus d’une année. B : un contrat à titre onéreux : Le bail est dès sa naissance un contrat à titre onéreux le prix à payer en échange de la chose louée s’appelle loyer. Il devient indemnité d’occupation s’il est dû par un occupant de fermage s’il s’agit d’une ferme ou d’une exploitation rurale. Le bail suppose donc un prix en rémunération du service rendu par la mise de la chose à la disposition du preneur. Si le prix de louage n’a pas été stipulé par les parties l’article 634 dispose « elles sont présumées ensuite s’en être remises au prix courant pratiqué pour les choses de même nature dans le lieu du contrat ; s’il existe une taxe ou tarif elles sont censées s’être rapportées au tarif ou à la taxe ». Mais comme pour la vente il n’est pas nécessaire que le prix soit déterminé dans le contrat il suffit qu’il soit déterminable. La plupart du temps le loyer est fixé en argent mais ce n’est pas nécessaire, en effet contrairement à la vente il peut être convenu d’un prix en denrée. C : un contrat synallagmatique : Le contrat de louage fait naître des obligations réciproques à la charge du bailleur et du preneur tandis que le bailleur doit délivrer la chose louée et la garantir (article 635), le preneur doit payer le loyer de fermage, conserver et user la chose louée suivant sa destination (article 663). D : un contrat à exécution successive : Des obligations continues pèsent sur le bailleur et le preneur même si le loyer peut être payé en une seule fois l’obligation du bailleur à savoir mettre et maintenir la chose à la disposition du preneur subsiste nécessairement pendant toute la durée du bail il en est de même de la deuxième obligation qui pèse sur le preneur à savoir l’usage et la conservation de la chose louée selon sa destination. Paragraphe 2 : distinction du bail et d’autres contrats voisins : A : distinction du bail et de la vente : Le bail et la vente ont un certains nombre de caractères communs l’un et l’autre sont consensuels, synallagmatiques et onéreux. Par exemple : des dispositions valables à l’objet de la vente sont aussi applicables au bail pour le vendeur est tenu de garantir les vices cachés, les dispositions relatives à la délivrance de la chose louée sont empruntées aux règles applicables à la vente. Mais la différence essentielle entre les deux contrats est que la vente a pour effet de transférer la propriété de la chose vendue alors que le bail met seulement à la charge du bailleur l’obligation de procurer temporairement l’usage ou la jouissance de la chose. Ainsi l’objet du transfert n’est pas le même, alors que l’acheteur acquière un droit réel sur la chose le preneur n’a qu’un droit personnel à l’encontre du bailleur. Un autre point différencie la vente du bail alors que les obligations du vendeur et de l’acheteur sont instantanées celles du bailleur et du preneur sont successives. Mais la distinction entre le louage d’une chose ou la vente de ses fruits et de ses produits n’est pas toujours aisée quoiqu’il en soit les juges ne sont pas tenus par les qualifications données par les contractants il appartient au tribunal de rechercher le véritable nature du contrat en tenant compte de tous les éléments de nature à révéler le type du contrat soit vente soit bail. La jurisprudence marocaine par exemple a considéré comme étant une vente et non une location la convention qui accorde le droit d’extraire les produits de la chose l’extraction diminuant la substance de la chose. Si l’acheteur a besoin en même temps de la jouissance du terrain, au contrat de vente des produits s’ajoute un louage du terrain. B : distinction du louage et de dépôt : Le louage se distingue du dépôt en ce que ce dernier a pour objet la garde par le dépositaire d’une chose qui devra être restituée au déposant. Mais il n’est pas toujours facile de distinguer les deux institutions. Par exemple la jurisprudence française hésite toujours sur la nature juridique du contrat du coffre fort. En effet bien qu’on lui donne souvent en pratique la dénomination de coffre fort la doctrine comme la jurisprudence française hésite entre la qualification de louage et celle de dépôt. Pour soutenir la qualification du louage on avance les arguments suivants : - d’une part le client obtient moyennant un versement mensuel par exemple semblable à un loyer la disposition d’un coffre fort. - d’autre part il ne peut y avoir dépôt parce que la banque ne reçoit pas des objets mais se borne à permettre à son client de les placer dans les coffres forts. Inversement elle ne les restitue pas mais laisse le client les reprendre. - enfin ajoute-t-on le dépôt est gratuit alors que le contrat de coffre fort est rémunéré. - A l’inverse pour soutenir la thèse selon laquelle il s’agit d’un contrat de dépôt on avance que l’obligation de surveillance qui n’est qu’un accessoire en matière de bail est au contraire fondamental dans le contrat de dépôt. - les partisans de cette thèse ajoute que le dépôt n’implique pas nécessairement une remise de la chose aux mains du dépositaire ni la restitution par celle-ci. - Le code civil français tout comme le D.O.C prévoit même que le dépôt dans un coffre fermé ou sous une enveloppe cachetée de sorte que dans ce cas le dépositaire ignore l’objet du contrat. - enfin ajoute ces même auteurs un dépôt peut être rémunéré. La cour de cassation française elle-même si elle déclare qu’il s’agit d’un véritable contrat de louage soumet le contrat à un régime plus proche du dépôt, par exemple elle admet que la banque est de plein droit responsable de la détérioration ou de la perte des objets déposés ce qui aboutit à présumer sa faute alors que la faute du bailleur ne l’est pas, de même tout en qualifiant le contrat de louage elle le dénature en ajoutant qu’un tel contrat comporte une obligation particulière de surveillance. La Nature Juridique du droit de Preneur : Paragraphe 1 : le droit personnel du preneur : On s’est posait la question de savoir si le droit du preneur est un droit réel ou personnel, à la lecture de l’article 694 du D.O.C il s’agit plutôt d’un droit personnel en effet aux termes de ce texte « le contrat de louage n’est pas résolu par l’aliénation volontaire ou forcée de la chose louée. Le nouveau propriétaire est subrogé à tous les droits et à toutes les obligations de son auteur résultant des locations et baux en cours s’ils sont fait sans fraude et ont date certaine antérieure à l’aliénation ». Il en résulte que toutes les obligations réciproques nées du bail lient l’acquéreur et le preneur comme elles lient les parties primitives, l’obligation va donc lier des personnes qui n’étaient pas parties dans le contrat à l’origine. Tout se passe en fait comme si le bail avec toutes ses obligations avait été conclu entre l’acquéreur et le preneur, l’acquéreur devient ainsi créancier du locataire. Il s’agit donc bien ainsi du caractère personnel du droit de preneur le nouveau propriétaire est subrogé à tous les droits et à toutes les obligations de son auteur le preneur a un droit de créance contre le bailleur. En outre les législations spéciales aux baux à loyer donnent des droits exorbitants du droit commun au locataire. Paragraphe 2 : un certain nombre de conséquences résultant de la nature du droit de preneur : A : le principe de la transmissibilité du droit de preneur : Le bail peut être considéré comme un contrat conclu intuitus personae, la personne du preneur étant souvent déterminante en raison des obligations qui lui incombe il est permis d’en induire que la transmission du bail est impossible sans l’accord du bailleur puisque elle a pour résultat de substituer au preneur originaire un nouveau preneur que le bailleur n’a pas agréer. Malgré tout le D.O.C a posé le principe de la transmissibilité de droit du preneur aussi bien à cause de mort qu’entre vifs. 1- la transmission à cause du mort : Les termes de l’article 698 sont très claires « le bail n’est point résolu par la mort du preneur ni par celle du bailleur » toutefois le texte a deux exceptions à ce principe la première « le bail fait par un bénéficiaire d’un bien habous est résolu uploads/S4/ les-contrats-de-bail-au-maroc.pdf