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COURS DROIT DE L’URBANISME - PLANIFICATION URBAINE - première partie UNIVERSITE

COURS DROIT DE L’URBANISME - PLANIFICATION URBAINE - première partie UNIVERSITE EUROMED DE FES 2022 1 REFERENCE BIBILOGRAPHIQUE • Urbanisation et droit de l’urbanisme au Maroc, M’hammed Dryef, CNRS éditions 1993 • Marchés fonciers pour la croissance économique au Maroc, document de la Banque Mondiale mai 2008 • Direction des Affaires Rurales, Ministère de l’Intérieur • Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement, Pierre Merlin – Françoise Choay, Ed Puf • Le Foncier au Maroc : un levier fondamental pour le développement durable et l’inclusion sociale, Avis du Conseil Economique, Social et Environnemental 2019 • Projet de code de l’Urbanisme, Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’Espace Objet du cours « Le droit de l'urbanisme est un ensemble de règles et d'institutions établies en vue d'obtenir une organisation de l'espace conforme aux objectifs d'aménagement des collectivités publiques ». Le droit de l'urbanisme oriente le comportement de tout intervenant dans un domaine aussi complexe que celui de l’urbanisme. 3 Objet du cours - Le droit de l'urbanisme est une branche du droit public - Ensemble des dispositions juridiques et des opérations matérielles qui tendent à réaliser un développement ordonné des agglomérations. - Il comporte des enjeux économiques, financiers, sociologiques et surtout humains 4 Objet du cours - Le droit de l'urbanisme est d'emblée hissé aux premiers rangs des préoccupations du législateur, de celles de la jurisprudence de plus en plus sollicitée et de la réflexion doctrinale. 5 Objectifs : Le cours vise à familiariser le futur architecte- urbaniste avec le cadre juridique régissant son domaine d’intervention, aussi bien :  dans le secteur privé comme concepteur des documents d’urbanisme ou d’architecture face à un client et ou aux pouvoirs publics  qu’au sein de l’Administration publique ou semi- publique en tant qu’interlocuteur des citoyens ainsi que de ses paires, dans sa mission de programmation, de suivi, de contrôle, de réception de travaux et d’ouvrages divers et d’évaluation. 6 - L’objectif ultime est de développer chez les futurs professionnels une culture juridique à même de les immuniser, à l’avenir, à l’encontre des risques juridiques potentiels d’autant plus que notre pays, à l’instar de ses semblables s’engagera dans la voie de la responsabilisation des professionnels, chacun dans son domaine. 7 Ainsi seront-ils outillés sur le plan juridique pour assurer, dans les meilleures conditions, la représentation de leurs clients, contribuer à la garantie de la sécurité juridique nécessaire, diligenter les actions et programmes et éviter, en plus du contentieux préjudiciable à tous, les catastrophes dont le nombre ne cesse de croitre. 8 Préalables à l’urbanisme et à l’aménagement 9 Un urbanisme réussi suppose des préalables dont : Préalables fonciers ; Préalables financiers ; Préalables institutionnels. 10 Préalables fonciers Bien que l’insuffisance ou l’absence du financement de l'aménagement, et la défaillance des institutions concernées constituent, eux aussi, souvent un frein important pour la réalisation des objectifs d’aménagement et d’urbanisme, on se limitera uniquement à examiner les préalables à caractère foncier. Ces derniers se résument dans la maîtrise foncière . 11 Pourquoi faut il mettre l’accent sur le foncier ? La raison en est que la maîtrise foncière constitue, et surtout dans notre pays, un préalable considérable à l'engagement de tout travail d'aménagement, d’une manière particulière, mais aussi pour assurer à l’urbanisme les meilleures conditions de mise en œuvre, d’une manière générale. 12 Cette question de maitrise foncière revêt, indifféremment, en effet, un intérêt remarquable: pour le simple particulier ou l’investisseur qui souhaite engager un projet d’aménagement ; pour une collectivité publique qui désire réunir les conditions de mise en œuvre d’un document d’urbanisme, ou envisage la réalisation d’une opération d’aménagement d’envergure. 13 Principales contraintes Epuisement des réserves foncières de l’Etat et des collectivités territoriales; Diversité des statuts fonciers ; Dualité de régimes fonciers : biens immatriculés ou en cours d’immatriculation et biens non immatriculés. 14 Le foncier est plus qu’important !!! DEVELOPPEMENT URBAIN SANS PRECEDENT - Construire des équipements+ création d’activités Infrastructure + rationalisation de la croissance urbaine - Disponibilité des sols et du support foncier (terrains bien situés et convenablement équipés) 15 Le foncier au Maroc: Complexité, diversité et rigidité de mobilisation Une difficulté pour la planification urbaine - Victime de l’histoire - Objet d’enjeux - caractérisé par une multitude de propriétaires du sol - Difficile à mobiliser - Soumis à plusieurs statuts juridiques - Une gouvernance éparpillée du foncier 16 Diversité des statuts fonciers Patrimoines aliénables Biens immobiliers privées domaine privé de l’Etat domaine privé des collectivités locales Patrimoines inaliénables domaine public de l’Etat Domaine privé des communes Terres collectives Terres guich Les biens habous Domaine forestier … Diversité des statuts fonciers Patrimoines aliénables Biens immobiliers privées domaine privé de l’Etat domaine privé des collectivités territoriales Diversité des statuts fonciers Patrimoines aliénables: 1. Biens immobiliers privés Diversité des statuts fonciers Patrimoines aliénables 1. Biens immobiliers privés : la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue " Ce droit s'applique aux biens de toute nature, aux meubles comme aux immeubles. 20 21 Règle générale Le droit de propriété est garanti par la constitution Mais La loi peut en limiter l’étendue et l’exercice si les exigences du développement économique et social du pays le nécessitent. Il ne peut être procédé à l’expropriation que dans les cas et les formes prévus par la loi. (Article 35 de la constitution) Patrimoine aliénable 1. Biens immobiliers privés Diversité des statuts fonciers Patrimoines aliénables 2. domaine privé de l’Etat الملك الخاص للدولة Définition • Le domaine privé de l'Etat est constitué par l'ensemble des biens immobiliers et mobiliers dont l'Etat est propriétaire et ne faisant pas partie de son domaine public. Superficie (fin 2021) 2.4 million hectares dont 77 % dans le milieu rural, 16 % dans le suburbain et 7 % dans l’urbain Gouvernance • géré par le Ministère de l'Economie et des Finances (Direction des Domaines de l’Etat). Diversité des statuts fonciers Patrimoines aliénables 2. domaine privé de l’Etat الملك الخاص للدولة Consistance • Des terrains nus urbains, suburbains et agricoles. • Les immeubles construits affectées aux services publics, tels que les bâtiments administratifs, les établissements scolaires, les équipements sanitaires…etc. • Le parc de logements de l'Etat dont une partie est mis à la disposition des fonctionnaires. Diversité des statuts fonciers Patrimoines aliénables 2. domaine privé de l’Etat الملك الخاص للدولة Particularité Foncier public qui peut être mobilisable au profit • d’une urbanisation productive et contrôlée ; • des politiques d'investissement productifs et des programmes majeurs de l'Etat ; • Du développement des équipements publics et des services sociaux ; • De la réalisation de l'Habitat Social et le recasement des bidonvilles Diversité des statuts fonciers Patrimoines aliénables Biens immobiliers privées domaine privé de l’Etat domaine privé des collectivités territoriales Patrimoines inaliénables domaine public de l’Etat Domaine privé des communes Terres collectives Terres guich Les biens habous Domaine forestier … Diversité des statuts fonciers Patrimoines aliénables 3. domaine privé des collectivités territoriales Diversité des statuts fonciers Patrimoines aliénables 3. domaine privé des collectivités territoriales Sources du parc immobilier des CT - Acquisition à titre gratuit ou onéreux - Transfert de propriété à la CT par l'État ou tout autre collectivité publique ou en application d'exigences législatives ou réglementaires. - dons ou legs. Diversité des statuts fonciers Patrimoines aliénables 3. domaine privé des collectivités territoriales A quoi sert le parc immobilier des CT Exemple - Exécution des documents d’urbanisme et réalisation des équipements publics prévus dans ces documents. - Maitrise de l’expansion urbaine. - Réglementation de la circulation (le réseau de voiries et de transports urbains, les ruelles, les places..etc.). - Assurer le bon fonctionnement des services publics locaux (siège social, équipements administratifs, culturels, sociaux et sportifs, parcs, espaces verts...) - Mettre l'immobilier au profit de l’investissement socio- économique. Diversité des statuts fonciers Patrimoines inaliénables Domaine public de l’Etat Terres collectives Terres guich Les biens habous Domaine forestier … Diversité des statuts fonciers Patrimoines inaliénables 1. domaine public de l’Etat الملك العام للدولة Patrimoines inaliénables 1. domaine public de l’Etat Définition Le DPE comprend toutes les parties du territoire et tous les ouvrages, biens immobiliers naturels (rivage de mer, zone désertique, eau sous toutes ses formes) ou artificiels (voies de communication, routes, canaux, ports….) qui ne peuvent faire l’objet d’une appartenance privée et dont l’usage est public. Gouvernance Ministère de l’Equipement (ex travaux publics) Patrimoines inaliénables 1. domaine public de l’Etat Caractéristiques/ Le Principe de base Les terrains classés en domaine public de l’Etat ne peuvent faire l’objet de cession Caractéristiques/ dérogation Possibilité de cession après une procédure spéciale de déclassement : incorporation dans le domaine privé de l’Etat Diversité des statuts fonciers Patrimoines inaliénables: domaine public de l’Etat Terres collectives Terres guich Les biens habous Domaine forestier … Diversité des statuts fonciers Patrimoines inaliénables: 2. Terres collectives أراضي الجموع Diversité des statuts fonciers Terres collectives أراضي الجموع Régies par un régime juridique particulier - Les terres collectives appartiennent aux collectivités ethniques (tribus, fractions de tribus, douars…) qui ont un droit d’usufruit ou de jouissance. Gouvernance - Tutelle du Ministère de l’Intérieur (direction des affaires rurales DAR) uploads/S4/cours-droit-de-l-x27-urbanisme-1ere-partie-universite-euromed.pdf